Årsrapport 2019 for Udviklingsselskabet By & Havn
Indstilling
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at årsrapporten for 2019 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S tages til efterretning, jf. bilag 1.
Problemstilling
Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn) ejes af Københavns Kommune med 95 % og staten v/Transport-, Bygnings- og Boligministeriet med 5 %. Selskabets formål er at udvikle arealerne i Ørestad og i Københavns Havn, samt forestå havnedriften i Københavns Havn.
Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse og selskabets ejere, offentliggjort den 20. april 2020. Årets samlede resultat blev et overskud på 230 mio. kr. Før markedsværdiregulering af selskabets gæld blev resultatet et overskud på 714 mio. kr. mod et budgetteret overskud på 338 mio. kr. Det bemærkes, at udover en styrkelse af selskabets driftsresultat skyldes resultatforbedringen primært positive værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme, lave renteudgifter af selskabets gæld og en realiseret gevinst ved salg af p-kælderen under Amerika Plads. Resultatet er tilfredsstillende.
Egenkapitalen udgjorde ultimo 2019 -3.067 mio. kr. mod -3.130 mio. kr. ultimo 2018.
Hovedpunkterne i årsrapport 2019 forelægges hermed for Borgerrepræsentationen, idet der tillige henvises til selskabets ejerrapportering, jf. bilag 2.
Løsning
Resultatet
Resultat for 2019 er et overskud på 230 mio. kr., mod et budgetteret overskud på 338 mio. kr.
Resultatet er således 109 mio. kr. mindre end budgetteret. Årsagen hertil er en negativ markedsværdiregulering af selskabets gæld på 485 mio. kr. som følge af faldende renter henover 2019. Markedsværdireguleringen af gælden er ikke likviditetskrævende og har ikke realøkonomisk betydning for selskabet, idet kurstabet tilbageføres i takt med gældens løbende indfrielse til kurs 100. Ses der bort fra værdireguleringen af gælden, blev resultatet 714 mio. kr., hvilket er 376 mio. kr. bedre end budgetteret. På den baggrund betegnes resultatet som tilfredsstillende.
Det bemærkes, at det positive resultat i forhold til vedtaget budget primært kan henføres til positive værdireguleringer af investeringsejendommene, det lave renteniveau i 2019 og en realiseret gevinst ved salg af p-kælderen under Amerika Plads. Herudover har selskabet også styrket den primære drift.
Værdiregulering af investeringsejendomme var på 602 mio. kr. i 2019, hvilket var 202 mio. kr. højere end budgetteret, og kan henføres til den generelle positive udvikling på ejendomsmarkedet i 2019.
Grundet fortsat faldende renter i 2019 blev de samlede nettorenteudgifter 97 mio. kr. lavere end budgetteret. Herudover realiserede By & Havn gennem det 50 pct. ejede joint venture-selskab Danlink PS en gevinst ved salget p-kælder under Amerika Plads på 52 mio. kr.
Den primære drift er styrket med samlet 19 mio. kr. i forhold til budgettet og skyldes indtægtsforbedringer vedrørende særligt jordmodtagelsen og lavere driftsomkostninger.
Resultatet er samlet set positivt påvirket af værdireguleringer i 2019 med netto 117 mio. kr. Hverken værdireguleringer af gæld eller investeringsejendomme har likviditetsmæssig betydning for selskabet.
Ses der bort fra værdireguleringer, er driftsresultatet ligeledes positivt. Set ud fra det primære driftsresultat (EBITDA) er resultatet således det bedste, siden selskabets stiftelse i 2007. EBITDA blev på 337 mio. kr., og oversteg således for sjette år i træk selskabets nettofinansieringsudgifter, der var på 169 mio. kr.
Dette er en gunstig udvikling, da selskabets styrke og evne til at modstå økonomiske kriser forstærkes, hvis selskabet kan bringe sig i en situation, hvor salg af investeringsejendomme ikke er nødvendigt for at dække den løbende drift.
Den væsentligste del af forklaringen på den positive udvikling i EBITDA er som nævnt en stigning i indtægterne fra jordmodtagelse. Endvidere har nettorenteudgifterne fortsat været lave.
Selskabet har i 2019 solgt ejendomme for 1.118 mio. kr., hvilket gør, at 2019 er det næstbedste salgsår i selskabets historie.
Egenkapitalen
Egenkapitalen udgør ultimo 2019 -3.067 mio. kr., hvilket er 63 mio. kr. mere end ved udgangen af 2018. Årsagen hertil er årets resultat på 230 mio. kr. reguleret for ind- og udbetalinger fra ejerne (Københavns Kommune har indbetalt 54 mio. kr. vedr. Ørestad Fælled og der er udbetalt 220 mio. kr. til Metroselskabet vedr. korrektionsreserven til Sydhavnsmetroen).
På trods af den positive udvikling i selskabets drift og indtægter fra salg, skal det holdes for øje, at retableringen af selskabets egenkapital er følsom overfor særlig udbetaling af korrektionsreserve til Sydhavnsmetroen.
Såfremt yderligere udbetaling af reserven ikke bliver aktuel, vil egenkapitalen være positiv i år 2021/2024*. Kommer korrektionsreserven til Sydhavnsmetro (2,1 mia. kr. i 2017-pl) imidlertid til udbetaling i fx år 2020 medfører det, at egenkapitalen først er genskabt i år 2023/2029* (*afhængig af om effekterne af markedsværdiregulering af gælden indregnes eller ej).
By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.
Økonomi
Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Transport-, Bygnings- og Boligministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.
Søren Hartmann Hede / Søren Tegen Pedersen
Beslutning
Dagsordenspunkt 6: Årsrapport 2019 for Udviklingsselskabet By & Havn (2020-0116148)
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 9. juni 2020
Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.
Venstre og Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi mener, at By & Havn bør arbejde for lavere beboerparkeringspriser i Ørestad og Nordhavn, så beboerne ikke skal betale over 1.000 kr. om måneden for at parkere.”