Ændring af huslejemodellen

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at analysens anbefalinger og konklusioner tages til efterretning, jf. bilag 1,
2. at Borgerrepræsentationens beslutning den 11. december 2003 om at fastsættelse af standardleje for kommunale lejemål skulle overgå til markedslejefastsættelse dermed ophæves,
3. at betaling af udvendigt vedligeholdelsesbidrag pr. 1. januar 2016 udgår af forvaltningernes betaling af standardleje, og i stedet overgår til bevillingsstyring. Et beløb svarende til det samlede vedligeholdelsesbidrag tilføres Københavns Ejendomme. Samtidig hæves procentsatsen for beregning af basishusleje fra 6 % til 7,5 % af ejendomsværdien, med det formål at fastholde det nuværende omkostningsniveau for kommunale lejemål,
4. at Københavns Ejendommes budget til vedligeholdelse fra 1. januar 2016 tilføres et vedligeholdelsesbidrag ved ibrugtagning af nye kvadratmeter, ud fra samme nøgle som forvaltningerne betaler i dag,
5. at vedligeholdelsesbidraget udgår af enhedspriserne i demografimodellen. Ændringen sker med effekt fra budget 2016 og svarer i 2016 til, at demografireguleringen sænkes med 2,1 mio. kr. Midlerne til vedligeholdelsesbidrag lægges i en central pulje under Økonomiudvalget, jf. løsningsafsnittet. Puljen udmøntes til vedligeholdelsesbidrag for nye m2, som er omfattet af demografimodellen,
6. at huslejemodellens standardlejekontrakt ændres som vist i Analysens bilag 4A-4B med det formål at simplificere aftalegrundlaget samt at implementere de ændringer, der følger af nærværende indstilling,
7. at Økonomiforvaltningen i efteråret 2015 vender tilbage til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med løsningsforslag på de i analysen omtalte udfordringer med tomgang (ledige lokaler) på Rådhuset.

I ”åbningsbalancen” for Københavns Ejendomme (behandlet af Økonomiudvalget den 25. februar 2014), der blev vedtaget i forbindelse med Københavns Ejendommes overgang fra Kultur- og Fritidsforvaltningen til Økonomiforvaltningen, blev Økonomiforvaltningen bedt om at udarbejde et servicetjek af huslejemodellen. Servicetjekket er blevet gennemført i form af en analyse af huslejemodellen vedlagt som bilag 1. I analysen undersøges følgende væsentlige problemstillinger:

Overgang til markedsleje

I forbindelse med etableringen af huslejemodellen var det hensigten, at den beregnede standardleje, som forvaltningerne betaler for brug af kommunale arealer, skulle overgå til markedslejefastsættelse. I analysen vurderes fordele og ulemper ved at overgå til markedsleje.

Midler til udvendig vedligeholdelse

I analysen undersøges muligheden for, at det udvendige vedligeholdelsesbidrag overgår til bevillingsstyring, da det indbetalte vedligeholdelsesbidrag for et lejemål ikke nødvendigvis anvendes på det konkrete lejemål, men indgår i en tværgående kommunal prioritering.

Gennemsigtighed i standardlejekontrakten

I analysen undersøges mulighederne for at gøre standardlejekontrakten mellem forvaltningerne og Københavns Ejendomme mindre juridisk tung og mere samarbejdsorienteret.

Økonomiske incitamenter i huslejemodellen

Det undersøges om huslejemodellen skaber de rigtige økonomiske incitamenter for forvaltningerne, blandt andet i forhold til samspillet mellem huslejemodellen og den måde, forvaltningerne tildeles budgetter via demografireguleringsmodellen.  

Stigende tomgang (ledige lokaler) på Rådhuset

Siden indførelsen af huslejemodellen har der været stigende tomgang (ledige arealer) på rådhuset. I analysen undersøges baggrund og mulige løsninger.

Der henvises til bilag 1 for en detaljeret gennemgang af analysen.

Analysens anbefalede tiltag fremgår af at-punkterne ovenfor. Her følger en kort uddybning af løsningerne af de enkelte problemer. Uddybningen følger samme struktur som ovenfor:

Overgang til markedsleje

Omkostninger ved overgang til markedsleje, eksempelvis eksterne mæglervurderinger, vurderes ikke at kunne forsvares i lyset af de potentielle totaløkonomiske gevinster ved overgang til markedsleje. Dels er omkostningerne forventeligt relativt høje, dels vurderes indtægtspotentialet at være forholdsvis lavt. Derfor anbefales det, at der ikke overgås til markedsleje indenfor standardlejekontrakterne. 

Udvendig vedligeholdelse

Grundbudgettet til vedligeholdelse finansieres på nuværende tidspunkt af indbetalinger af vedligeholdelsesbidrag fra forvaltningerne over standardlejen.

Da det indbetalte vedligeholdelsesbidrag for et lejemål ikke nødvendigvis anvendes på det konkrete lejemål, men indgår i en tværgående kommunal prioritering, foreslås det, at vedligeholdelsesbidraget udgår af standardlejen, og i stedet gives direkte til Københavns Ejendomme. På den måde kommer bevillingsstrukturen til at afspejle den centrale prioritering af midlerne, som sker i dag.

I dag opkræver Københavns Ejendomme 249 mio. kr. i vedligeholdelsesbidrag. Københavns Ejendommes grundbudget til vedligehold afdrager på en række interne lån fra tidligere budgetoverskridelser på en række anlægsprojekter. Derfor vil grundbudgettet til vedligehold være ca. 18 mio. kr. lavere end opkrævningerne i 2016. Fra 2019 og frem, vil grundbudgettet til vedligehold nå sit fulde niveau.

For at fastholde huslejeniveauet i kommunale lejemål anbefales det, at procentsatsen for beregning af basislejen samtidig forøges fra de nuværende 6 % til 7,5 % af ejendomsværdien. Stigningen fra 6 % til 7,5 % svarer til størrelsen af vedligeholdelsesbidraget. Korrektionen vil være udgiftsneutral for forvaltningerne, da forvaltningernes huslejeudgifter og huslejebudgetter vil blive reguleret parallelt. Korrektionen vil også være udgiftsneutral for grundbudgettet til vedligeholdelse, som fremover finansieres af en bevilling i stedet for igennem lejeindtægten. Budgetbevægelserne på forvaltningsniveau fremgår af analysens bilag 3.

Fremadrettet skal vedligeholdelsesbudgettet opskrives, når der bygges nye kommunale ejendomme, men i stedet for at vedligeholdelsesbidraget gives til forvaltningerne, skal det gå til Københavns Ejendommes grundbudget til vedligeholdelse. Vedligeholdelsesmidlerne til nybyg afsættes i forbindelse med vedtagelsen af nybyggeriet.

Fjernelsen af vedligeholdelsesbidraget fra standardhuslejen, vil have indflydelse på demografireguleringen, hvor vedligeholdelsesbidraget i dag indgår i enhedspriserne.

Når vedligeholdelsesbidraget udgår af enhedsprisen, vil udgifterne til demografiregulering falde. Til gengæld vil udgifter til vedligehold fremover skulle finansieres sammen med vedtagelsen af nyanlæg, som det sker på de ikke-demografiregulerede områder i dag. Fjernelsen af vedligeholdelsesbidraget er således som udgangspunkt udgiftsneutralt for forvaltningerne.

De økonomiske konsekvenser i 2016 af fjernelse af vedligeholdelsesbidraget fra enhedspriserne i demografireguleringen fremgår af tabel 1.

Tabel 1. Ændring af demografiregulering

Der vil være en overgangsperiode, hvor anlægsprojekter på de demografiregulerede områder, der er vedtaget i tidligere budgetter bliver færdige, men hvor der ikke er bevilget vedligeholdelsesbidrag sammen med anlægsmidlerne.

Det foreslås derfor, at de midler, der tages ud af demografireguleringen i 2016 til 2018 lægges i en central pulje under Økonomiudvalget, hvor de kan dække udgifter til vedligeholdelsesbidrag for de demografiregulerede områder. Hvis puljen ikke har midler nok til at dække udgifter til vedligeholdelsesbidrag i det enkelte år, vil midlerne blive opkrævet i forvaltningerne.

Budgetkorrektionerne af demografimodellen og standardlejen vil blive indarbejdet i 4. sag om bevillingsmæssige ændringer 2015. Der gøres opmærksom på, at der efterfølgende må forventes løbende tilpasninger i form af budgetkorrektioner af standardlejen.

Indførelsen af direkte bevillingsstyring ventes at synliggøre, at leje af en kommunal bygning ikke kan sidestilles med leje hos en privat udlejer, men at størrelsen på vedligeholdelsesbudgettet fastlægges politisk fra år til år.

Manglende gennemsigtighed i standardlejekontrakten

Herudover anbefales det, at standardlejekontrakten simplificeres og ændres fra en (tilsyneladende) juridisk kontrakt til at have mere karakter af et snitfladedokument. Københavns Ejendomme og forvaltningerne er alle en del af samme juridiske enhed Københavns Kommune, hvilket bør reflekteres i standardlejekontrakten. En mere simpel standardlejekontrakt kan muligvis i mindre omfang spare administrationsomkostninger og så har det den forventede effekt, at kendskabet til incitamenter bag huslejemodellen bliver nemmere udbredt til forvaltningerne.   

Økonomiske incitamenter i huslejemodellen

Basishuslejen indgår i dag ikke i demografimodellen. Det betyder, at en forvaltning med et udbygningsbehov principielt vil have incitament til at bygge nyt i stedet for at bruge ledige kvadratmeter. Økonomiforvaltningen vil derfor, i samarbejde med de relevante forvaltninger, undersøge hvordan man sikrer den bedste incitamentsstruktur mellem huslejemodellen og demografimodellen. Der vil endvidere blive kigget på incitamentsstrukturer i forhold til samlokaliseringscases og fraflytning af dyre lejemål generelt. Dette arbejde vil ske frem mod Indkaldelsescirkulæret 2017. Det skal bemærkes, at der ikke er fundet belæg for at forvaltningerne har brugt dette strategisk.

Stigende tomgang (ledige lokaler) på Rådhuset

Det konkluderes i analysen, at det ud fra et porteføljeperspektiv (totaløkonomisk) ikke er hensigtsmæssigt, at der er ledige arealer på rådhuset. Det skyldes, at lokalerne kun vanskeligt kan udlejes privat, og at ejendommen ikke kan sælges. En måde at løse udfordringerne med stigende tomgang på, er ved en fravigelse af huslejemodellen for så vidt angår rådhuset, for eksempel ved, at fællesarealerne (gangarealer, kælderareal m.v.) udgår af beregningen af standardlejen på Rådhuset både for de eksisterende forvaltninger og for de ledige arealer, eller ved at rådhuset gøres lejefrit og lokaler fordeles efter et nyt styringsprincip, eller en tredje løsning.

Økonomiforvaltningen vender i efteråret 2015 tilbage til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med løsningsforslag på de i analysen omtalte udfordringer med tomgang på rådhuset. Formålet med den løsning, der vælges er, at omkostningerne for forvaltningerne ved at leje lokaler på rådhuset reduceres, så ejendommen fremadrettet udnyttes bedst muligt til fordel for kommunen totaløkonomisk.

Såfremt vedligeholdelsesbidraget 1. januar 2016 udgår af standardlejen, skal forvaltningernes budgetter samlet nedjusteres med ca. 249 mio. kr. Denne nedjustering tilgår Københavns Ejendommes grundbudget til vedligeholdelse. Samtidig hæves basislejen med ca. 240 mio. kr., som forvaltningerne budgettet øges med. Denne ændring modsvares at et øget indtægtskrav i Københavns Ejendomme.

Desuden nedjusteres demografireguleringen med 2,1 mio. kr. i 2016, 1,7 mio. kr. i 2017, 1,5 mio. kr. i 2018 og 1,4 mio. kr. i 2019. Midler i 2016-2018 lægges i en central pulje under Økonomiudvalget.

De bevillingsmæssige konsekvenser af indstilling vil blive indarbejdet med 4. sag om bevillingsmæssige ændringer 2015.

De økonomiske konsekvenser af denne indstilling er udgiftsneutrale for forvaltningerne.

Dagsordenspunkt 5: Ændring af huslejemodellen (2015-0117881)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 9. juni 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Venstre synes, det er bekymrende, at der stadig er utilstrækkeligt grundbudget til vedligehold af vores bygninger.”

Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance tilsluttede sig protokolbemærkningen.