Økonomiske konsekvenser af markedslejeregulering

Københavns Kommune skal sikre markedskonformitet på erhvervslejeområdet. Økonomiforvaltningen har gennemført markedslejeregulering af en række sager, som har medført betydelige merindtægter, og der forventes yderligere merindtægter ved en videre indsats. En andel af merindtægterne er allerede disponeret af Borgerrepræsentationen. Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen skal godkende håndtering af øvrige fremadrettede driftsindtægter og -udgifter.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

I 2020 konstaterede Intern Revision, at bortforpagtningen af Danhostel Copenhagen Amager ikke var markedskonform. I forlængelse af dette har Revisionen i de efterfølgende regnskaber givet revisionsbemærkninger vedr. Københavns Ejendommes (KEJD) administration af erhvervsudlejningsområdet.

Økonomiudvalget (ØU) besluttede den 21. april 2020, at der skulle nedsættes en taskforce til gennemgang af den generelle administration af udlejningsområdet.

ØU behandlede taskforcens arbejde på møde den 10. august 2021, hvor det bl.a. blev besluttet, at KEJD skulle iværksætte et projekt, der skulle sikre markedskonformitet på erhvervslejeområdet. Projektet omfatter 761 erhvervsudlejningssager, hvoraf 684 sager medio november er løst, og de resterende 77 sager fortsat er i proces.

Fremadrettet skal der sikres en effektiv og aktiv administration af erhvervsudlejningsområdet, som sikrer, at erhvervsudlejningskontrakterne løbende holdes markedskonforme i henhold til gældende regler.

Før KEJD blev dannet, blev de enkelte ejendomme administreret af de enkelte fagforvaltninger. Generelt har administration af erhvervsudlejningsområdet, både før og efter KEJD blev dannet, været administreret passivt. Det har i store træk betydet, at man alene har forholdt sig til de administrerede erhvervsudlejningskontrakter, hvis der har været ønske om ændringer. Derudover har man foretaget nye udlejninger. Der har således ikke været en systematisk kontraktstyring.     

Den igangværende indsats har allerede sikret betydelige merindtægterne til kommunen, og en fortsat indsats forventes at give yderligere merindtægter. En del af merindtægterne er allerede disponeret til en pulje under Kultur- og Fritidsudvalget (KFU), og de øvrige merindtægter indstilles disponeret med denne sag.

Derudover vil KEJD efter aftale med Kultur- og Fritidsforvaltningen (KFF) forventeligt overtage administrationen af yderligere op til 100 erhvervslejemål, som i dag administreres af KFF, og hvor der ligesom med de øvrige erhvervslejemål er behov for grundlæggende oprydning. Det forventes, at disse 100 erhvervslejemål vil medføre en yderligere merindtægt, som ikke kan estimeres på nuværende tidspunkt.

En øget aktiv administration af erhvervsudlejningsområdet vil være forbundet med udgifter.

Merindtægter

Af de 684 løste sager har 89 af dem medført en merindtægt. De resterende sager er enten blevet vurderet markedskonforme eller er blevet overført til kommunale lejekontrakter og har således ikke medført merindtægter.

Der vil i 2023 være en merindtægt på 3,0 mio. kr. fra markedslejeregulering af 89 allerede afsluttede sager, jf. tabel 1. Indtægterne vil fra 2024 være stigende hvert år pga. indfasning af markedsreguleringen. Fra 2027 og frem vil de 89 sager medføre 12,5 mio. kr. om året i varige merindtægter.

Derudover blev det i Budget 2024 vedtaget at oprette en pulje under KFU, hvor merindtægter fra regulering af kultur- og fritidsaktører vil tilgå.

Puljen kan anvendes til øremærkede tilskud til kultur- og fritidsaktørers lovlige kommunale aktiviteter. I 2023 vil der tilgå 0,4 mio. kr. til puljen. Fra 2024 og frem vil der tilgå 2,0 mio. kr., mens yderligere 10,7 mio. kr. er reserveret under Økonomiudvalget, fordi indtægterne endnu ikke er sikre (jf. ovenfor), men forventes realiseret i det videre arbejde med at indgå nye markedskonforme kontrakter.

Nedbringelse af vedligeholdelsesefterslæb i Kødbyen
I Budgetaftalen for 2022 blev det besluttet at fjerne nettoindtægtskravet i Kødbyen og anvende provenuet til at nedbringe vedligeholdelsesefterslæbet.

En andel af nettomerindtægterne fra markedslejeregulering kommer fra Kødbyen. Fra 2027 vil disse udgøre 9,4 mio. kr. årligt. Derudover kan der være yderligere varige merindtægter fra to endnu ikke afsluttede sager i Kødbyen. Det foreslås, at der fastholdes et nettoindtægtskrav på 0 kroner i Kødbyen, således at merindtægterne fra markedslejereguleringer anvendes til at nedbringe vedligeholdelsesefterslæbet i Kødbyen, hvor der stadig er et ufinansieret behov.

Sikring af markedskonformitet

Det omfattende arbejde med regulering af i alt 760 sager i markedslejeprojektet har medført udgifter udover KEJDs normale administration for både 2022 og 2023. Det har været muligt for Økonomiforvaltningen (ØKF) at finansiere disse inden for egen ramme.

For at sikre at de administrerede kontrakter fremadrettet løbende er markedskonforme, foreslås det, at området fremadrettet administreres således, at KEJD gennemgår en fjerdedel af porteføljen af erhvervsudlejningskontrakter hvert år og dermed sikrer, at alle erhvervsudlejningskontrakter aktivt gennemgås hvert 4. år med henblik på at foretage en vurdering af markedskonformiteten. En sådan administration vil understøtte principperne i erhvervslejeloven, som hjemler adgang til, at parterne i et erhvervslejeforhold hvert 4. år på ny kan varsle markedslejeforhøjelse eller -nedsættelse. En sådan praksis vil således sikre, at Københavns Kommune lever op til kommunalfuldmagtens rammer om at udleje markedskonformt.    

En styrkelse af administrationen på udlejningsområdet vil være forbundet med øgede driftsudgifter til lejerdialog, juridisk sagsbehandling, ejendomsmæglervurderinger, besigtigelse, ejendomsadministration samt øvrig sagsoplysning og koordinering. Det tilstræbes i videst muligt omfang, at opgaverne varetages internt i KEJD, hvilket vurderes at være mest effektivt og billigt. Det skal ses i lyset af Intern Revisions bemærkninger og tilførsel af yderligere erhvervslejemål fra KFF. Det vurderes, at de samlede årlige udgifter vil udgøre ca. 4,0 mio. kr.

ØKF vil inden for det eksisterende budget kunne sikre en del af de nødvendige ressourcer til opgaven ved en fortsat intern prioritering på i størrelsesordenen 2,5 mio. kr. De resterede driftsudgifter på 1,5 mio. kr. fra 2024 og frem foreslås finansieret af merindtægter fra markedslejereguleringer fra 2024 og frem.

Yderligere bidrag til kommunens råderum

Efter disponering af merindtægter til kultur- og fritidsområdet, varig sikring af markedskonformitet og nedbringelse af vedligeholdelsesefterslæb i Kødbyen vil der være yderligere varige merindtægter på 1,5 mio. kr. pr. år til kommunens råderum. Dette er nærmere beskrevet i tabel 1 under økonomiafsnittet.

Dette råderum forventes at stige yderligere i de kommende år som følge af varige merindtægter fra endnu ikke afsluttede sager, som vil tilgå kommunens råderum.

Tabel 1 opsummerer indtægter og udgifter, herunder de opgjorte merindtægter samt disponeringen heraf.

Tabel 1. Projekt- og driftsøkonomi (service)

* Tal med negativt fortegn er indtægter, mens tal med positivt fortegn er udgifter eller råderum.

[1] Heraf er der fra 2024 og frem reserveret 10,7 mio. kr. under ØU, fordi niveauet af indtægter endnu ikke er sikkert.

[2] Merforbruget i 2023 dækkes af ØKF inden for egen ramme.

Der forventes yderligere merindtægter fra sager, som vil blive afsluttet i den resterende projektfase. Der er generelt risiko for, at de lejere, som vil blive pålagt en forøget leje, vil protestere over lejestigningerne.

Det forventes, at KEJD skal gennem ca. 10 retssager for at kunne implementere markedskonformitet. Der er ikke afsat ekstra ressourcer til retssager, da de forudsættes at kunne afholdes inden for ØKFs ramme.

De bevillingsmæssige konsekvenser af yderligere forventede lejeforhøjelser i projektets sidste måneder vil blive indarbejdet i senere sager om bevillingsmæssige ændringer.

Tabel 2: Bevillingstekniske oplysninger

Videre proces

KEJD er færdig med at markedslejeregulere langt hovedparten af lejerne i 2023. Dog vil enkelte igangværende forhandlinger forventeligt først blive afsluttet i løbet af 1. kvartal 2024. ØU vil i starten af 2024 modtage en slutrapportering på projektet.

Blandt de ikke afsluttede sager er blandt andet lejemålene med Hovedstadens Beredskab.

Søren Hartmann Hede   /   Nanna Westerby Jensen

Dagsordenspunkt 5: Økonomiske konsekvenser af markedslejeregulering (2023-0436410)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 9. januar 2024

Økonomiudvalget besluttede at sende indstillingen tilbage til forvaltningen med henblik på yderligere oplysning.