Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 8. august 2006

 

 

 

J.nr.             ØU 261/2006

 

 

13.                Redegørelse for igangsætning af forslag til tillæg til lokalplan nr. 305 "Hambrosgade" med forslag til kommuneplantillæg (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget drøfter denne redegørelse for udarbejdelse af forslag til lokalplantillæg og kommuneplantillæg for karréen begrænset af Hambrosgade, Puggårdsgade, Kalvebod Brygge og Mitchellsgade, som udgør en del af området omfattet af lokalplan nr. 305

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 21. juni 2006

Drøftet

 

RE SUME

Freja Ejendomme A/S og Nykredit ønsker som grundejere at opføre to kontorbebyggelser i 6-7 etager i karréens henholdsvis sydvestlige del og nordøstlige 'spids'. Politiets garageanlæg i den nordvestlige del forudsættes bibeholdt. Mellem de to nye bygninger i forlængelse af Otto Mønsteds Plads etableres en ny urban plads.

Frejas projekt, der er tegnet af det hollandske arkitektfirma Eric van Egeraat, omfatter ca. 22.000 m² og svarer til firmaets vinderprojekt fra arkitektkonkurrencen, der blev udskrevet for karréen i 2004. Del af stueetagen indrettes med restaurant, café og konferencecenter. Nykredits projekt, der er tegnet af arkitektfirmaet Schmidt, Hammer og Lassen, omfatter ca. 6.600 m². Herudover ønsker Nykredit at købe og tillægge en mindre del af Puggårdsgade til grundarealet.

Inklusive politiets garageanlæg på ca. 11.700 m²  vil bebyggelsesprocenten for karréen andrage ca. 190, hvilket overskrider kommuneplanens rammer på 150.

Byggeønskerne afviger desuden fra den gældende lokalplan med hensyn til bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden og forudsætter således både kommuneplantillæg og lokalplantillæg.

Den gældende lokalplan nr. 305 blev vedtaget i Borgerrepræsentationen den 4.03.99 (BR 54/99). Formålet med den nuværende lokalplan var at muliggøre den nu eksisterende kontor- og hotelbebyggelse på havnefronten (Nykredit og Marriott), samt at skabe bedre sammenhæng mellem Glyptotekskvarteret og havnefronten.

 

Forvaltningen finder, at de to nybyggerier, også med en forøget volumen på ca 7.000 m2, omkring den nye plads vil danne en fin overgang mellem Glyptotekskvarterets værdifulde karrébebyggelse og Nykredits hovedsæde og Hotel Marriott på Havnefronten. Samtidig vil de med deres ganske enestående arkitektur bidrage ganske positivt i bybilledet mod Kalvebod Brygge i sammenhæng med de øvrige store bygningsvolumener her som Hotel Europa, Falckhuset og det kommende Rigsarkiv. Der vil i arbejdet med lokalplanforslaget bl.a. blive lagt vægt på:

 

• At stueetagen hovedsageligt indrettes til publikumsorienterede formål
• Der fastlægges byggefelter, der sikrer pladsdannelsen og udsynet mod havnefronten og et maksimalt bruttoetageareal for hvert byggefelt
• De ubebyggede arealer bliver offentligt tilgængelige og al parkering etableres i underjordisk konstruktion.

 

 Teknik- og Miljøudvalget har den 11. januar 2006 vedtaget, at der skal udarbejdes en trafik- og byrumsplan for kvarteret mellem Bernstorffsgade, Tietgensgade, H. C. Andersens Boulevard og Havnen. Forvaltningen vil sikre en koordinering af arbejdet med denne plan og lokalplanforslaget. Forvaltningerne er i øvrigt ved at forberede et udviklingsarbejde for området omring Rådhuspladsen mm. Glyptotekskvarteret og byggerierne ved Hambrosgade vil være en del af et sådant arbejde.

 

I forslag til kommuneplantillæg vil området blive fastlagt til serviceerhverv (S2*-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 190, beregnet for området under ét, og en maksimal bygningshøjde på 33 m. I forslag til lokalplantillæg vil anvendelse og maksimal bebyggelsesprocent blive fastlagt som i kommuneplantillægget med en friarealprocent for karréen på ca. 30

 

Forvaltningen har vurderet, at der i henhold til loven om miljøvurdering af planer og programmer ikke skal udarbejdes miljørapport, og sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Staten, v. Freja Ejendomme A/S, ønsker som grundejer at opføre en kontorbebyggelse i den sydvestlige del af karréen med restaurant, café og konferencecenter i stueetagen mod Kalvebod Brygge. Bebyggelsen opføres i 6-7 etager med et bruttoetageareal på ca. 22.000 m².

Nykredit, der ejer den nordøstlige del, ønsker at opfører en kontorbebyggelse i 6-7 etager med et bruttoetageareal på 6.600 m² i karréens 'spids' mod Puggårdsgade og anlægge en plads mellem de to nye bebyggelser udfor Nykredits hovedsæde på havnefronten. Herudover ønsker Nykredit at udvide sit grundareal ud over den gældende lokalplans afgrænsning ved køb af et ca. 300 m²  stort stykke af Puggårdsgades vejareal.  Omfang og afgrænsning af dette areal er endnu ikke forhandlet på plads med Vej & Park.

Bortset fra politiets kontor- og garagebygning i den nordvestlige del af  karréen, der forudsættes bibeholdt, er karréen i dag ryddet for bebyggelse. Politiets bygning er opført i 2-3 etager og rummer et bruttoetageareal på ca. 11.700 m². For karréen som helhed vil bebyggelsesprocenten efter opførelse af nybyggeriet andrage knap190. Oversigtsplan og arealoplysninger fremgår af bilag 1-2.

Byggeønskerne er ikke i overensstemmelse med rammerne i Kommuneplan 2005 med hensyn til maksimal bebyggelsesprocent og bygningshøjde. Byggeønskerne afviger desuden fra den gældende lokalplans bestemmelser om bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden. Formålet med lokalplanen var at muliggøre den nu eksisterende høje hotel- og kontorbebyggelse på havnefronten. Der forelå ikke byggeønsker for det aktuelle lokalplanområde. Området blev medtaget i lokalplanen for at afrunde Glyptotekskvarteret og skabe sammenhæng mellem kvarteret og havnefronten. Samtidig ændredes området anvendelse fra et område til offentlige formål (O3-område) til et område for serviceerhverv (S2-område). De bebyggelsesregulerende bestemmelser i den gældende lokalplan tager derfor nøje afsæt i kvarterets karreer med hensyn til bygningshøjde, tagformer, facadeinddeling, materialer m.v.

Realisering af de aktuelle byggeønsker forudsætter derfor kommuneplantillæg og lokalplantillæg.

 

Projekterne

Projektet for kontorbebyggelsen på den sydvestlige del af karréen er tegnet af det hollandske arkitektfirma Erick van Egeraat. Projektet svarer stort set til firmaets vinderprojekt i den indbudte arkitektkonkurrence, som Freja Ejendomme A/S udskrev for karréen i 2004.

Projektet består af 3 indbyrdes forbundne karréenheder med hovedadgang mod nordøst ud til pladsen og med til- og frakørsel fra Mitchellsgade til underjordisk parkering i to etager med 287 p-pladser. De interne gårde er forbundet via porte og udformet som ét langt pladsforløb med offentlig adgang. Ud over kontorer rummer stueetagen konferencecenter, restaurant og café. Bebyggelsen har en organisk udformning med let skrå facader, afrundede hjørner og tagformer i varierende højder fra knap 22 m til knap 28 m, højest mod Kalvebod Brygge. Facader udføres af glas i en komposition af lukkede og transparante farvede glasfelter med vinduer i klart glas, mens gårdfacader udføres som tunge facader af hensyn til opfyldelse af det nye bygningsreglements krav til energiforbrug. Afstandsforholdene til det fremtidige skel mellem bebyggelsen og politiets bygning og bebyggelserne indbyrdes afklares nærmere i forbindelse med lokalplanforslaget

Arkitektkonkurrencens rådgivende komite udtalte om Egeraats  projekt: "Komiteen finder, at grunden bør rumme en bebyggelse, hvor den bagved liggende bystruktur videreføres, samtidig med at bebyggelsen nytolker det fysiske udtryk. Endelig finder komiteen, at bebyggelsens visuelle udtryk set over langs og fra Islands Brygge lægger op til en opdeling af facaden i det store byggefelt. Komiteen finder, at den skulpturelle og meget gennemarbejdede bygningsstruktur, der er foreslået i det store byggefelt i  EEAs projekt, er det projekt, der på flest punkter løser overgangen. Bebyggelsens struktur, højde og variation i facadeudtryk virker meget overbevisende, samtidig med at den foreslåede bearbejdning af de lukkede farvede glasfelter giver byggeriet sit helt særlige præg ……og egen stærke identitet….. Projektet rummer en overbevisende fortolkning af det bagvedliggende Glyptotekskvarters struktur …. og henvender sig  samtidig mod de moderne byggerier på Kalvebod Brygge", se bilag  4 og 5.

 

Nykredits kontorbebyggelse er tegnet af arkitektfirmaet Schmidt, Hammer og Lassen. Bygningen er udformet som en polygon glaskrystal, der svæver over pladsen, kun understøttet på få punkter med offentlig passagemulighed under dele af bygningen. Bygningens hovedadgang vender ud til pladsen, og til- og frakørsel sker fra Hambrosgade til parkeringskælder under pladsen. Bygningshøjden varierer fra ca. 24 m til ca. 33 m som det højeste punkt.

Pladsen mellem de to nybyggerier er endnu ikke færdigbearbejdet. Intentionen er at etablere en bymæssig plads i forlængelse af Otto Mønsteds Plads, hvor belægning, belysning og vandelementer sætter byrummet og de omgivne bebyggelser i scene. Nykredit har endvidere planer om at etablere en underjordisk forbindelse mellem hovedsædet på havnefronten, den nye kontorbygning og den ældre bygning ved Otto Mønsteds Plads. Der etableres 66 p-pladser i konstruktion under pladsen, se bilag 6-7.

 

Byarkitektonisk vurdering

Forvaltningen finder, at de to nye glasbebyggelser omkring den nye plads tilsammen danner en fin overgang mellem Glyptotekskvarterets arkitektonisk værdifulde karrébebyggelse og havnefrontens moderne byggerier, se bilag 3 med fotos fra området.

Egeraats projekt viderefører og nytolker den bagvedliggende karréstruktur  i et eget nutidigt formsprog med bløde runde former, mens Schmidt, Hammer og Lassens skarpkantede retningsløse krystal fremstår som en fritliggende skulptur på en flade, der modsvarer beliggenheden i karréens spidse hjørne og de omgivne forskellige bygninger og retninger. De to forskellige udtryk understreges af facadernes forskellige farveholdning.

Den nye plads vil sammen med Otto Mønsteds Plads skabe sammenhæng mellem den nye bebyggelse og den bagvedliggende ældre karrébebyggelse og skabe visuel kontakt og uhindret offentlig adgang fra kvarteret til promenaden langs havnefronten.     

Herudover vil de to bebyggelser med hver sin identitet bidrage positivt til gadebilledet mod Kalvebod Brygge og spille fint sammen med de øvrige store bygningvolumener, herunder det kommende Rigsarkiv, Falckhuset og fixpunktet Hotel Europa på den ene side og Marriotts Hotel og Nykredits hovedsæde på den anden side, se bilag 3 og 8.

 

Trafik- og Byrumsplan mm.

Teknik & Miljøudvalget har den 11. januar 2006 vedtaget, at der skal udarbejdes en trafik- og byrumsplan for kvarteret mellem Bernstorffsgade, Tietgensgade, H. C. Andersens Boulevard og Havnen. Sigtet med trafik- og byrumsplanen er at fastlægge trafik- og bymæssige strukturer i området, herunder fastslå, hvor der skal være gennemkørende biltrafik, cykel- og gangtrafik og sammenhængende byrum. Forvaltningen vil sikre en koordinering af arbejdet med denne plan og lokalplanforslaget.

Forvaltningerne er i øvrigt ved at forberede et udviklingsarbejde for området omring Rådhuspladsen mm. Glyptotekskvarteret og byggerierne ved Hambrosgade vil være en del af et sådant arbejde.

Trafikstøjstøjniveauet langs Kalvebod Brygge andrager 65-70 dBa, hvilket forudsætter facadeforanstaltninger til reducering af det indendørs støjniveau til 35 dBa.

 

Planlægning

Kommuneplan 2005 fastlægger lokalplanområdet til serviceerhverv (S2-område) med mulighed for at indrette op til 50 procent af etagearealet til boliger. Den maksimale bebyggelsesprocent er 150 og friarealprocenten skal være i størrelsesordenen 10 for erhverv og 40 for boliger. Den maksimale bygningshøjde er 24 m. Området udgør endvidere et lokalt centerområde med mulighed for indretning af butikker med op til 3000 m² bruttoetageareal. For de enkelte dagligvare- og udvalgsbutikker må arealet ikke overstige henholdsvis 1.000 og 500 m².

 

Lokalplanområdet har en attraktiv beliggenhed tæt på city og umiddelbart op til de regionale veje Kalvebod Brygge og Bernstorffsgade, som giver området god forbindelse til de sydlige indfaldsveje til byen. Området er betjent med buslinier ad Kalvebod Brygge, Bernstorffsgade, Hambrosgade og H.C. Andersens Boulevard. Hovedbanegården ligger i en afstand af ca. 500 m fra Kalvebod Brygge. Lokalplanområdet er således velbetjent med kollektive trafikforbindelser.

 

Lokalplan nr. 305 med tilhørende kommuneplantillæg blev efter behandling i Bygge- og Teknikudvalget den 20. januar 1999 (BTU 21/99) og Økonomiudvalget den 26. januar 1999 (ØU 12/99) vedtaget i Borgerrepræsentationen den 4. marts 1999 (BR 54/99). Lokalplanen fastlægger området til serviceerhverv såsom  administration, liberale erhverv, butikker, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der kan indpasses i området. Indtil 25 procent af etagearealet kan indrettes til boliger. Butikker må ikke etableres med et større bruttoetageareal end 500 m². Ny bebyggelse skal opføres inden for byggefelterne C og D og placeres i byggefelternes afgrænsning mod de omgivne veje. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150, beregnet for området under ét.

For byggefelt C og D må etagearealet ikke overstige henholdsvis 6.000 og 26.000 m². Fratrukket politiets garageanlæg medfører det en byggeret på 15.209 m² i byggefelt D. Bygningshøjden må ikke overstige 22 m. Bebyggelsens udformning, facader, materiale- og farveholdning og tagformer skal tage udgangspunkt i og understrege området som en del af Glyptotekskvarteret. Friarealet skal udgøre 10 procent af etagearealet og parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m² etageareal, hvoraf 1/3 må anlægges på terræn, se bilag 1.

 

Forslag til kommuneplantillæg

Samtidig med lokalplanforslaget udarbejdes et forslag til kommuneplantillæg, der ændrer rammerne til et S2*-område med særlig bestemmelse om, at den maksimale bebyggelsesprocent ikke må overstige 190, beregnet for området under ét, og at den maksimale bygningshøjde ikke må overstige 33 m.

 

Forslag til tillæg til lokalplan nr. 305

Formålet med lokalplantillægget er at muliggøre opførelse af de to kontorbebyggelser og samtidig sikre, at karréen kan afsluttes med yderligere en ny bebyggelse i 4-5 etager langs Hambrosgade, såfremt politiet beslutter at nedrive den eksisterende kontor- og garagebygning. Eventuel ny bebyggelse her skal placeres i vejlinien mod Hambroesgade og i volumen harmonerer med såvel Egeraats bebyggelse som Politigården og det bagvedliggende kvarter.

Lokalplan nr. 305's principper for placering af ny bebyggelse, der bl.a. sikrer visuelle sigtelinier fra Otto Mønstedsgade og Anker Heegårdsgade, fastholdes. Der vil ske en mindre justering af byggefelt C's afgrænsning mod pladsen og Puggårdsgade, hvor der fastlægges en ny vejlinie. Øvrige vejlinier opretholdes.

Området fastlægges til serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning, butikker og restauranter samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Del af stueetagen mod Kalvebod Brygge fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv.

Den maksimale bebyggelsesprocent fastlægges til 190 og friarealet skal være af størrelsesordenen 30 procent af bruttoetagearealet. For hvert af byggefelterne fastlægges endvidere et maksimalt bruttoetageareal. Der vil blive stillet krav til bebyggelsens ydre fremtræden med hensyn til materiale- og farveholdning.

Det ubebyggede areal, herunder pladsen mellem byggefelterne og passagen gennem kontorbebyggelsen mellem pladsen og Mitchellsgade skal være offentligt tilgængelige. Parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m² etageareal og skal etableres i underjordisk konstruktion

 

Økonomi

-

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Forvaltningen har vurderet, at der ikke i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til planforslagene. Til grund for vurderingen indgår, at planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag 3 og 4 eller projekter, der vurderes at få en væsentlig indvirkning på miljøet.

 

I forvaltningens vurdering indgår, at der er tale om nybyggeri i en afgrænset til dels ryddet karré uden indgreb i det omgivne kvarter. De to nybyggerier har en størrelse og en anvendelse, som er i harmoni med de eksisterende bebyggelser i området og med området som helhed. De muliggjorte byggerier vil desuden have en positiv miljøeffekt i form af anlæg af en offentlig tilgængelig plads, hvorved udsigten og passagen fra det bagvedliggende kvarter til Havnefronten sikres.

 

Med henblik på forvaltningens afgørelse af, om der i henhold til loven skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til planforslagene, har forvaltningen anmodet Kulturmiljørådet, Kulturarvstyrelsen, Københavns Bymuseum, Vej & Park samt Miljøkontrollen om bemærkninger hertil.

Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over indstillinger, der skal miljøvurderes.

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG (publiceret på nettet)

1.            Oversigtsplan af eksisterende plangrundlag med placering af aktuelle nybyggerier

2.            3D-oversigtsplan og arealoversigt

3.            Fotos fra kvarteret og lokalplanområdet

4.            Egeraats projekt, facader, plan og snit 

5.            Egeraats projekt, 3D-illustrationer

6.            Schmidt, Hammer og Lassens projekt, facader, plan og snit

7.            Schmidt, Hammer og Lassens projekt, 3D-illustrationer

8.            3D-illustrationer af de to projekter

 

 

Claus Juhl                                                  Mette Lis Andersen