Redegørelse om udarbejdelse af forslag til ny lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende kommuneplantillæg for området omfattet af lokalplan nr. 184 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 8. juni 2004

J.nr. ØU 216/2004

15. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til ny lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende kommuneplantillæg for området omfattet af lokalplan nr. 184 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udvikling af F.L. Smidth-området til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og i Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 19. maj 2004

Drøftet

RESUME

Koncernen F.L. Smidth har gennem 1990'erne solgt godt ¾ af sine ejendomme i Valby svarende til ca. 17 ha. De nye grundejere Sjælsø Gruppen A/S, NCC Property Development, Alecta Ejendomsinvest A/S og De Forenede Ejendomsselskaber ønsker nu at udnytte området til boliger og serviceerhverv.

I Kommuneplan 2001 og i lokalplan nr. 184 "F.L. Smidth" fra 1991 er den sydøstlige del af området (område I) fastlagt til serviceerhverv med maksimal bebyggelsesprocent på 150 og resten (område II) til blandet erhverv med maksimal bebyggelsesprocent på 110. En delvis udnyttelse til boliger forudsætter derfor, at der tilvejebringes en ny lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende kommuneplantillæg.

Det fremgår af forslag til Kommuneplanstrategi 2004, som er udsendt i offentlig høring den 19. april 2004, at der som led i arbejdet med Kommuneplan 2005 skal udarbejdes et forslag til bydelsplan for Valby i samarbejde med Valby Lokaludvalg. Borgergrupper har i den forbindelse peget på F.L. Smidth-grunden som et af de større indsatsområder.

Forvaltningerne finder, at planområdet med sin beliggenhed centralt i Valby, omgivet af bolig- og erhvervsbebyggelser, tæt på Valby Station og den kommende ringbanestation (den midlertidige umiddelbart vest for Gl. Køge Landevej og den permanente Ny Ellebjerg Station) samt med kort afstand til Valbyparken er velegnet til en blanding af boliger og erhverv - et C1*-område med særlige bestemmelser. For så vidt angår F.L. Smidth's tilbageværende ejendom langs østsiden af Ramsingsvej forudsættes denne fastholdt til blandet erhverv (E1-område) eller eventuelt ændret til et område for serviceerhverv (S1-område).

Forvaltningerne kan anbefale, at C1*-området opdelt i område I og II, der udgør ca. 2/3 af området, og hvor den overvejende byggerummelighed ligger, fastlægges med en maksimal bebyggelsesprocent på 120 svarende til en maksimal rummelighed på ca. 214.000 m² etageareal. For at sikre, at området får en blandet anvendelse og bliver attraktivt som boligområde, foreslås det, at boligandelen fastsættes til minimum 50 pct. og maksimalt 75 pct. for hvert af de to områder. Friarealkravet foreslås fastsat til 50 pct. af boligetagearealet og 20 pct. af erhvervsetagearealet. Bygningshøjden bør afpasses de omgivende bebyggelser, og det foreslås derfor at fastsætte den maksimale bygningshøjde til 20 m til gesims plus 3 m til eventuel tagopbygning. Alt efter anvendelsen giver det mulighed for maksimalt 5½-6½ etage.

Sjælsø Gruppen A/S, NCC Property Development og Alecta Ejendomsinvest A/S, der tilsammen ejer den sydøstlige del af planområdet, har et ønske om snarest muligt at starte en udbygning af dette område (område I) med etagehusbebyggelse med blandet anvendelse langs Gl. Køge Landevej og bagvedliggende rækkehuse. Arkitektfirmaet Arkitema har udarbejdet en række skitseforslag til en bebyggelsesplan. Der skal dog ske en yderligere bearbejdning i forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan.

De Forenede Ejendomsselskaber, der ejer størstedelen af den nordøstlige del (område II), ønsker sammen med KFI Holding A/S, Hydro Texaco og Københavns Kommune, der ejer tre mindre ejendomme ud til Gl. Køge Landevej, at udskrive en indbudt arkitektkonkurrence, hvis resultat efterfølgende kan danne grundlag for et lokalplantillæg.

For område III, der fortsat udnyttes af F.L. Smidth til administration, foreslås rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001som nævnt fastholdt eller ændret fra E1- til S1-område. Området foreslås således fastlagt til blandet erhverv eller serviceerhverv med bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110, at der må opføres bebyggelse i op til 5½ etage, og at friarealet skal være af størrelsesordenen 15 pct. af etagearealet. Der vil blive optaget forhandlinger med selskabet i forbindelse med det videre planarbejde.

Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes et forslag til en rammelokalplan for hele lokalplanområdet, der fastlægger infrastrukturen, anvendelsen og byggerummeligheden, og med detaljerede bestemmelser for område I og III. For område II forudsætter nybyggeri, at der tilvejebringes supplerende lokalplan, der fastlægger en principiel bebyggelsesplan. Det samme kan blive tilfældet for område III, hvis ikke der opnås tilstrækkel ig afklaring med F.L. Smidth om områdets fremtidige udnyttelse.

Det er intentionen, at forslag til lokalplan og kommuneplantillæg kan forelægges Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget i løbet af september-oktober 2004 med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i november og offentlig høring i december 2004 – februar 2005.

Konkurrencen for område II er planlagt igangsat i juni 2004 med afgørelse i løbet af oktober. Et forslag til fuldgyldig lokalplan for dette område kan forventeligt forelægges udvalgene efter årsskiftet.

Høring af kommunens forvaltninger, Valby Lokaludvalg og andre relevante myndigheder vil, såfremt udvalgene giver grønt lys for igangsættelse af planarbejdet, blive gennemført snarest med henblik på, at resultatet heraf kan indgå som grundlag for arkitektkonkurrencen.

Af sagsbeskrivelsen fremgår det i øvrigt, at der forinden forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg kan udarbejdes, skal ske en afklaring af især en række miljø- og bebyggelsesmæssige forhold

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

F. L. Smidth-koncernen, der har haft virksomhed ved Toftegårds Plads i Valby siden 1898, afhændede i starten af 1990'erne et ca. 6 ha stort areal beliggende i den sydøstlige del af virksomhedens område til et konsortium, der ønskede at opføre en erhvervsbebyggelse med et etageareal på ca. 90.000 m². På denne baggrund blev lokalplan nr. 184 "F.L. Smidth" tilvejebragt, men bebyggelsen er aldrig blevet realiseret. Sjælsø Gruppen A/S, NCC Property Development og Alecta Ejendomsinvest A/S, der tilsammen ejer dette grundareal – ejendommene matr.nr. 1836, 2138, 2139, 2140 og 2141 Valby, København - har anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan, der muliggør opførelse af en etagehusbebyggelse med fleksibel anvendelse i en zone langs Gl. Køge Landevej samt en rækkehusbebyggelse på de bagvedliggende arealer. Eventuelt opkøbes fra F.L. Smidth et mindre areal.

For et par år siden afhændede F.L. Smidth yderligere knap 11 ha grundareal – ejendommen matr.nr. 472 ibid. - beliggende nord for ovennævnte område til De Forenede Ejendomsselskaber, der ønsker at udvikle området med en blanding af boliger og erhverv. Som grundlag for udarbejdelsen af en lokalplan ønsker De Forenede Ejendomsselskaber sammen med ejerne af de tre naboejendomme matr.nr. 1879, 1951 og 1954 ibid., beliggende ud til Gl. Køge Landevej at gennemføre en idékonkurrence for udformningen af en helhedsplan for området. De tre naboejendomme, der tilsammen har et grundareal på ca. 7.000 m², ejes af henholdsvis KFI Holding A/S, Hydro Texaco og Københavns Kommune (transformerstation).

F.L. Smidth har fortsat sin administration på ejendommen matr.nr. 2055 ibid., der har et grundareal på ca. 5 ha. F.L. Smidth ønsker mulighed for at frasælge en mindre del af ejendommen til nabogrunden og for at udnytte en resterende byggeret.

Det er en forudsætning for realisering af bygherreønskerne, at der udarbejdes en ny lokalplan samt et tillæg til Kommuneplan 2001. I afsnittet Forslag til plangrundlag beskrives de tre områder som underområde I – III i den nævnte rækkefølge.

Planforhold

Kommuneplan 2001 mv.

I rammerne for lokalplanlægningen i Kommuneplan 2001 er hele planlægnings-området fastlagt til blandet erhverv - lettere industri-, håndværks-, lager-, engros- og transportvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv - opdelt i et:

E1- område - F.L. Smidth´s tidligere maskinfabrik og administrationsbygningerne langs Ramsingsvej m.m. - med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, en maksimal bygningshøjde på 20 m, et friarealkrav på 15 % af etagearealet og en parkeringsdækning af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal.

E2*-område - ved den kommende Ringbane – med en maksimal bebyggelsesprocent på 150, et friarealkrav på 10 % af etagearealet og en parkeringsdækning af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m². Som en særlig bestemmelse er der åbnet mulighed for bebyggelse i maksimalt 9 etager og en maksimal bygningshøjde på 45 m.

En mindre del af planlægningsområdet ved Toftegårds Plads indgår i bydelscentret Valby Bymidte. I dette bydelscenter er der i det af Borgerrepræsentationen den 23. marts 2004 vedtagne forslag til kommuneplantillæg om detailhandel (BR 135/04), som er udsendt i offentlig høring den 26. april 2004, åbnet mulighed for at udvide butiksarealerne med 3.000 m² udover de 15.000 m², der er muliggjort i Kommuneplan 2001 og efterfølgende i lokalplan nr. 341 for "Det centrale Valby". I bydelscentret må butiksarealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker ikke overstige henholdsvis 3.000 og 1.500 m².

I det øvrige planlægningsområde kan der i begrænset omfang indpasses mindre butikker, som betjener et lokalområde. Butiksarealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 500 og 200 m²

I forslag til kommuneplanstrategi, der er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 25. marts 2004 (BR 94/04), og som er udsendt i offentlig høring den 19. april 2004, beskrives det, at Borgerrepræsentationen har besluttet, at der som led i arbejdet med Kommuneplan 2005 skal udarbejdes et forslag til bydelsplan for Valby i samarbejde med Valby Lokaludvalg. Valby danner i disse år ramme om et kommunalt øns ke om at opnå flere erfaringer med borgerdialog, lokalt demokrati, anderledes beslutningsstrukturer og overvejelser om den fremtidige bydelsplanlægning.

I afsnittet, Byens Liv og Boliger, anføres, at det i forbindelse med nybyggeri tilstræbes, at der opføres store familieegnede boliger. Strategien appellerer også til, at der tænkes kreativt, når udtjente industriområder og bygninger omdannes, da sådanne ofte giver gode muligheder for at skabe spændende og anderledes byområder. Der tilstræbes en levende by med mange forskellige livsformer og plads til mange forskellige aktiviteter. I Byudviklingsstrategien er det nævnt, at der i Valby bl.a. er arbejde i gang med planer om anvendelse af F.L. Smidths tidligere maskinfabrik m.m. til såvel erhvervsbyggeri som boligbebyggelse.

Kommuneplanstrategien skal være vedtaget inden de aktuelle planforslag, idet høringsprocessen i forbindelse hermed udgør den fornødne forudgående høring.

Lokalplan nr. 184 "F.L. Smidth"

Den gældende lokalplan er som nævnt udarbejdet for at muliggøre et større erhvervsbyggeri på den sydøstlige del af området – underområde I. Området er ubebygget efter tidligere anvendelse til sportsplads, oplagring og kolonihaver. Intentionen med lokalplanen er at muliggøre opførelsen af et monumentalt fritliggende bygningskompleks på 89.000 m² placeret tilbagetrukket fra Gl. Køge Landevej. Bygningskomplekset bestod af en række bygningselementer sammenbundet af glasoverdækkede gader, torve og centralrum. Der var lagt op til at skabe et symmetrisk og fast komponeret anlæg, der omgivet af grønne arealer primært skulle åbne sig mod Gl. Køge Landevej.

Område I er i lokalplanen fastlagt til serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150. Bebyggelsen skal opføres fritliggende og må opføres i højst 6 etager, inklusive udnyttelig tagetage. Hvor arkitektoniske hensyn måtte begrunde det, kan bebyggelse tillades opført i op til 9 etager dog således, at det gennemsnitlige etageantal ikke overstiger 6. Bygningshøjden for bebyggelse i 6 etager må ikke overstige 30 m og for bebyggelse i 9 etager ikke 45 m. Friarealet (ekskl. parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 20 pct. af etagearealet. Friarealet skal ved beplantning gives en parkagtig karakter, og mindst halvdelen af det foreskrevne friareal skal være offentligt tilgængeligt. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og parkering skal overvejende finde sted i konstruktion.

Område II, der udgøres af resten af lokalplanområdet, er fastlagt til blandet erhverv. Der er ikke fastlagt bebyggelsesregulerende bestemmelser for dette område, hvor væsentlige ændringer af bebyggelsesforholdene forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan.

Der er fastlagt en offentlig passagemulighed gennem området og åbnet mulighed for at ophæve et vejudlæg i forlængelse af Høffdingsvej. Lokalplantegning nr. 26.193 til lokalplan nr. 184 med de overordnede bestemmelser påført er vedlagt som bilag 1.

Bydelsplan for Valby

Borgerrepræsentationen nedsatte den 6. december 2001 et lokaludvalg i Valby, som bl.a. skal medvirke ved udarbejdelse af et forslag til bydelsplan for Valby, der skal indgå som en del af Kommuneplan 2005. Økonomiudvalget tiltrådte den 6. maj 2003 en arbejdsplan for tilvejebringelse af forslag til bydelsplan i samarbejde mellem Valby Lokaludvalg, Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen.

Ifølge arbejdsplanen skal bydelsplanen indeholde visioner og handlingsorienterede planer for omdannelse og udvikling af konkrete fysiske områder med byomdannelsespotentiale, herunder belyse økonomiske konsekvenser. Bydelsplanen skal således fokusere på områder, hvor investorer/det offentlige viser interesse for at indgå i nye udviklingsprojekter. Projektet med bydelsplanen skal desuden pege på metoder til udvikling af samarbejdet mellem bydele og kommunen.

Bydelsplanen for Valby udarbejdes i et tværgående samarbejde mellem Valby Lokaludvalg, lokale interessenter, investorer og forvaltningerne i Københavns Kommune. "Valby plangruppe" består af Valby Lokaludvalg, Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen, som varetager det praktiske og koordinerende arbejde.

Projektets første faser afrundes med udgivelse af en debatavis i juni 2004 og en efterfølgende debatperiode i juni - august 2004, jf. indstilling herom tiltrådt på Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets møder henholdsvis den 5. og 11. maj 2004 (BTU 220/2004) og (ØU 149/2004). Debatavisen fremlægger borgernes visioner og ideer fra 10 offentlige arrangementer, som Valby plangruppen har afholdt. Borgergrupperne har bl.a. peget på "F.L. Smidth-grunden" som et af de større indsatsområder.

Af materialet fremgår, at F.L. Smidth - grunden ønskes benyttet til boligbebyggelse af eksperimenterende karakter, med nye boligtyper og med mulighed for indpasning af små værksteder, cafeer, gallerier, fællesrum og lignende og eventuelt en svømmehal. Områdets karakter skal være tæt og bymæssigt, men også grønt. De eksisterende industribygninger ønskes i videst muligt omfang bevaret, da de er med til at fastholde bydelens historie og skabe variation i bebyggelsen. Der opfordres til at tænke kreativt og anderledes ved udformning af nye byrum. Desuden ønskes der etableret en offentlig cykel- og gangsti, som forbinder det gamle Valby med F.L. Smidth-grunden frem mod Ny Ellebjerg Stations område, og Gl. Køge Landevej ønskes udviklet til et attraktivt og levende bystrøg.

Ved den interne høring om planforslagene vil Valby Lokaludvalg blive hørt, og det foreslås, at Borgergrupperne ligeledes får lejlighed til at kommentere forslagene via lokaludvalget.

Forslag til plangrundlag

Ved en udformning på baggrund af fælles strukturerende elementer og med tætte relationer mellem boliger og erhverv samt de kvaliteter, der ligger i genbrug af eksisterende, herunder bevaringsværdige erhvervsbygninger, vurderer forvaltningerne, at området kan udvikles til et attraktivt og levende bykvarter, som udgør et værdifuldt tilskud til samt en funktionelt og byarkitektonisk integreret del af Valby.

Forvaltningerne kan anbefale, at der for område I og II, hvor den overvejende byggerummelighed ligger, fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 120. De to områder kan med denne bebyggelsesprocent i alt rumme ca. 214.000 m² etageareal, heraf ca. 75.000 m² i område I. Den tilsvarende rummelighed i henhold til lokalplan nr. 184 er i alt ca. 220.000 m², heraf 94.000 m² i område I.

Baggrunden for den foreslåede maksimale bebyggelsesprocent er områdets stationsnære og centrale beliggenhed i Valby samt analyser med udgangspunkt dels i et ønske om at opføre etagehusbebyggelse langs de omgivende veje samt rækkehuse og andre typer af fritliggende bygninger internt i området, dels i en forudsætning om at bevare en del af de eksisterende bygninger i område II.

For at sikre, at områderne får en blandet anvendelse og bliver attraktive som boligområder, foreslås det, at boligandelen fastsættes til minimum 50 pct. og maksimalt 75 pct. for hvert af de to områder. For etageboliger foreslås den gennemsnitlige boligstørrelse fastsat til mindst 85 m² med en mindstestørrelse på 75 m², og for rækkehuse foreslås en gennemsnitlig størrelse på mindst 100 m². Bygningshøjden bør afpasses de omgivende bebyggelser, og det foreslås derfor at fastsætte den maksimale bygningshøjde til 20 m til gesims plus 3 m til eventuel tagopbygning. Alt efter anvendelsen giver det mulighed for maksimalt 5½-6½ etage. De gældende lokalplaner for områderne øst for Gl. Køge Landevej fastlægger de maksimale bebyggelsesmuligheder til 5 etager med en bygningshøjde på højst 20 m bortset fra området mellem Ottiliavej og Toftegårds Plads, hvor det maksimale etageantal er 6. En række af de eksisterende bygninger har typisk bygningshøjder på 23-24 m.

Friarealkravet foreslås fastsat til 50 pct. af boligetagearealet og 20 pct. af erhvervsetagearealet. Kravet til boligbyggeriet svarer derved til kravet i B4-områder, hvorimod kravet til erhvervsbyggeri skærpes i forhold til C1- områder (15 pct.) svarende til det i den gældende lokalplan fastsatte krav på 20 pct. i underområde I.

For område III, der fortsat forventes udnyttet af F.L. Smidth til administration, foreslås rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001 fastholdt eller eventuelt ændret til et område for serviceerhverv (S1-område). Den eksisterende bebyggelse består af fritliggende bygninger i 4-11 etager med begrænset mulighed for at indpasse yderligere bebyggelse. Området foreslås fastlagt til blandet erhverv eller serviceerhverv med bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110, at der må opføres bebyggelse i op til 5½ etage, og at friarealet skal være af størrelsesordenen 15 pct. af etagearealet. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Ovenstående planintentioner/-forudsætninger skal præciseres yderligere bl.a. på baggrund af de høringssvar, forvaltningerne måtte modtage ved den interne høring af fagforvaltningerne samt Valby Lokaludvalg og borgergrupperne. Desuden vil der fortsat skulle forhandles med grundejerne, herunder F.L. Smidth.

Udformning af bebyggelsesplaner for områderne skal bl.a. tage udgangspunkt i, at der langs Vigerslev Allé og Gl. Køge Landevej opføres bebyggelse, der understøtter en arkitektonisk rumlighed i de pågældende gader, og som kan virke som støjskærm for de bagvedliggende arealer. Randzonerne vil komme til at rumme en væsentlig del af det muliggjorte etageareal, og i forbindelse hermed bør det nærmere vurderes, hvorvidt der bør muliggøres en særlig markant bebyggelse i områdets nordøstlige hjørne mod Toftegårds Plads samt eventuelt på hjørnegrunden mod jernbanens terræn og Gl. Køge Landevej. Et andet vigtigt element er udpegning af bevaringsværdig bebyggelse samt de mest værdifulde grønne træk.

Primære vejadgange til området skal af hensyn til trafikafviklingen placeres strategisk rigtigt. Der skal etableres et antal stiforbindelser gennem området, der vil være attraktive for cyklende og gående. På bilag 2 og 3 er angivet rammer og hovedprincipper for områdets udbygning.

Bebyggelsesplan for område I

Arkitektfirmaet Arkitema har for Sjælsø Gruppen A/S udarbejdet en række skitseforslag til en bebyggelsesplan for område I. I det som bilag 4-5 vedlagte forslag er bebyggelsen i den østlige del af området udformet som 4 delvist åbne karreer med et etageareal (incl. NCC's grund) på ca. 42.000 m² med 10.000 m² erhverv i det nordøstligste byggefelt og boliger i de øvrige. Vest herfor er vist en rækkehusbebyggelse i 2-3 etager med et etageareal på ca. 21.000 m² svarende til 210 rækkehusboliger. Forslaget overholder ikke kravet om højst 75 pct. boliger, idet boligandelen er ca. 84 pct. For området under ét bliver bebyggelsesprocenten ca. 100. Karreernes åbninger vender mod syd eller vest og giver gode solforhold i gårdrummene. Rækkehusbebyggelsen består af klynger af rækkehuse, der bygges sammen i forskelligt antal. De enkelte klynger organiseres omkring et fælles tilkørsels- og parkeringsareal. Mellem klyngerne indrettes fælles grønne arealer. Klyngerne omkranses af en stramt organiseret rækkehusbebyggelse i 3 etager, der afgrænser bebyggelsen mod omgivelserne. Etagehusbebyggelsen tænkes indrettet med op til 5½ etage ved erhverv og op til 6½ etage ved boliger.

Andre skitser belyser en højere grad af erhvervsanvendelse i randzonen mod baneterrænet og Gl. Køge Landevej samt konsekvenserne af nedlæggelse af det eksisterende parkanlæg ud mod Gl. Køge Landevej (Scan Park), der blev etableret i 1996 på grundlag af en landsskabsarkitektkonkurrence. Skitserne illustrerer samtidig med den forøgede erhvervsandel også en højere bebyggelsesprocent (op til 120).

Bebyggelsesmulighederne er ikke i detaljer afklaret mellem grundejerne indbyrdes og mellem grundejerne og kommunen. Der skal bl.a. tages stilling til, om Scan Park med tilstødende vejanlæg skal bevares helt eller delvis, idet forvaltningerne som udgangspunkt ikke finder, at dette anlæg harmonerer med den nu påtænkte mere bymæssige karakter. Samtidig vurderes et areal af denne størrelse umiddelbart at kunne bibringe de bagvedliggende bebyggelser større kvaliteter med en anden placering end den nuværende ud mod et stærkt trafikeret gadeforløb.

Forvaltningen finder det, som allerede nævnt under område I, rigtigt at placere relativt store bygninger langs med Gl. Køge Landevej, såvel ud fra et byarkitektonisk synspunkt som for at skabe en støjskærm. Rækkehusbebyggelsen i 2-3 etager svarer i bymæssighed og skala til typiske Valby-boligbyggerier og giver i øvrigt mulighed for interessante kig og sigtelinier gennem bebyggelsen. Forvaltningen finder ikke, at rækkehusbebyggelsen har fundet sin endelige form, og det forudsættes, at der arbejdes videre hermed, ligesom der generelt skal arbejdes mere med det arkitektoniske udtryk.

I det videre planarbejde skal der desuden tages nærmere stilling til bygningshøjder, herunder om der skal ske en aftrapning af etagehusbebyggelsen. Hvorvidt og på hvilke vilkår, der kan tillades indrettet boliger ud mod Gl. Køge Landevej samt mod baneterrænet, skal afklares med Miljøkontrollen.

Omfanget af parkering i konstruktion vil afhænge af, om den maksimale bebyggelsesprocent udnyttes fuldt ud, og især af hvor stor en andel af bebyggelsen, der indrettes til boliger, idet de højere friarealkrav til boliger reducerer mulighederne for terrænparkering.

Forudsætninger for konkurrence for område II

De 4 grundejere i område II ønsker at gennemføre en indbudt arkitektkonkurrence for en helhedsplan for området. De under afsnittet Forslag til planforhold nævnte rammebestemmelser vil indgå som faste parametre i konkurrencen.

På matr.nr. 472 ibid. er der eksisterende bygninger med et etageareal på i alt 51.000 m². Otte bygninger med et etageareal på 45.000 m², inklusive nye dæk i nogle af bygningerne, ønskes genanvendt, hvorefter restbyggemuligheden på ejendommen udgør ca. 85.000 m² etageareal. Flere af de 8 bygninger er i de seneste år blevet renoveret og indrettet med bl.a. fitnesscenter og showroom for et møbelfirma. De fleste andre bygninger er udlejet, heraf nogle på korte kontrakter. Transformerstationen på matr.nr. 1879 ibid. ønskes ligeledes bevaret, og tankstationen på matr.nr. 1954 ibid. ønskes bevaret eller indpasset i et nyt bygningsanlæg.

KFI Holding A/S, der ejer supermarkedet på hjørnet af Vigerslev Allé og Gl. Køge Landevej, har et ønske om, at supermarkedet kan udvides fra de nuværende ca. 1.600 m² til op mod 3.000 m². Det forventes, at den eksisterende bebyggelse bliver fjernet, og at en ny, større butik integreres i nybyggeriet.

Konkurrencen påregnes igangsat inden sommerferien med afgørelse midt på efteråret. Københavns Kommune og Valby Lokaludvalg inddrages i bedømmelsen af de indkomne forslag. Det er intentionen, at det vindende forslag efterfølgende bearbejdes til et niveau, så det kan danne grundlag for udarbejdelsen af et lokalplantillæg.

Som nævnt finder forvaltningen det rigtigt at placere relativt store bygningsstrukturer langs med Gl. Køge Landevej, såvel ud fra et byarkitektonisk synspunkt, som for at skabe en form for støjskærm.

Forvaltningen er enig med grundejerne om, hvilke bygninger, der besidder arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter, der gør dem værd at bevare. Transformerstationen og flere produktionshaller foreslås i lokalplanen udpeget som bevaringsværdig bebyggelse.

Forvaltningen finder det væsentlig, at bebyggelse mod henholdsvis Vigerslev Allé og Gl. Køge Landevej proportioneres og udformes med udgangspunkt i de typiske bygningsstrukturer i de to gader, idet det nærmere bør afklares, hvorvidt bebyggelse mod Toftegårds Plads, der særligt markerer området byarkitektonisk, skal gives mulighed for en markant udformning og større tyngde. Bebyggelsen på nordsiden af Vigerslev Allé består af egale karreer i 5 etager med en gesimshøjde på 17 m og en bygningshøjde på 22 m.

Internt i området tillægges det stor betydning, at bebyggelsen udformes med en klar struktur og præcise rumligheder, og at området får en grøn karakter.

Hvor stor en del af parkeringen, der skal udføres i konstruktion, vil afhænge af, om den maksimale bebyggelsesprocent udnyttes fuldt ud, og/eller hvor stor en andel af bebyggelsen, der indrettes til boliger.

Regulering af bestemmelser for område III

Med de foreslåede bestemmelser vil der i område III (ekskl. ca. 5.000 m²grundareal, der indgår i område I) være en resterende byggerummelighed på ca. 17.000 m². F.L. Smidth har ikke aktuelle ønsker om større ændringer, men vil gerne kunne udnytte denne restrummelighed.

Forvaltningen vil i det videre planarbejde sammen med grundejeren analysere mulighederne for udvidelse af det eksisterende etageareal med henblik på fastlæggelse af bestemmelser herom i forslaget til lokalplan. Den eksisterende bebyggelses placering og udformning sætter grænser for, hvad der kan lade sig gøre.

Forvaltningen foreslår, at det af arkitekt Palle Suenson tegnede smukke og gedigne bygningskompleks, der ligger ud til Vigerslev Allé, udpeges som bevaringsværdig bebyggelse.

Planproces

Forvaltningerne foreslår, at der udarbejdes et forslag til en rammelokalplan for hele lokalplanområdet, der fastlægger infrastrukturen, anvendelsen og byggerummeligheden, og med detaljerede bestemmelser for område I og III. For område II forudsætter nybyggeri, at der tilvejebringes supplerende lokalplan, der fastlægger en principiel bebyggelsesplan. Det samme kan blive tilfældet for område III, hvis ikke der opnås tilstrækkelig afklaring af områdets fremtidige udnyttelse.

BILAG VEDLAGT

1. Kort over eksisterende forhold med lokalplangrænse samt grænser mellem underområder indtegnet

2. Gældende lokalplantegning med hovedbestemmelser påført

3. Kort over bebyggelse, der forventes/forudsættes bevaret samt overordnede principper for områdets udbygning

4. Område I: Skitse til bebyggelsesprincip

5. Område I: Principskitse med bebyggelsen set i luftperspektiv indtegnet på luftfoto

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen

Til top