Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Sundbyøsterhallen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Sundbyøsterhallen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 8. april 2003
J.nr. ØU 106/2003
9. Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Sundbyøsterhallen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Sundbyøsterhallen" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 26. marts 2003
Drøftedes
RESUME
På baggrund af Kultur- og Fritidsudvalgets beslutning på mødet den 26. september 2002 har Kultur- og Fritidsforvaltningen i brev af 25. november 2002 anmodet om, at der tilvejebringes det nødvendige plangrundlag i form af en lokalplan, der muliggør en udvidelse af Sundbyøsterhallen.
Det fremgår af beslutningsprotokollen fra mødet, at der rettes henvendelse til Bygge- og Teknikforvaltningen om at igangsætte udarbejdelse af lokalplan, når det er afklaret om Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen vil indgå i projektet med en idrætsfritidsklub. Endvidere fremgår det, at projektet sættes i bero for så vidt angår projektets finansiering.
Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har i brev af 20. november 2002 tilkendegivet, at man fortsat er interesseret i projektet og vil bidrage med en forholdsmæssig andel af udgifterne i forbindelse med en permanentgørelse af en fritidsklub og en udbygning af Sundbyøsterhallen.
Sundbyøsterhallen ligger i karreen mellem Amagerbrogade, Parmagade, Grækenlandsvej og Smyrnavej. Karreen omfatter endvidere Sundbyøster Plads, hvor Vej & Park har igangsat en fornyelse af pladsen samt Amager Bilcenter A/S, to boligbebyggelser og Sundbyøster Skole.
I Kommuneplan 2001 indgår karreen i rammebestemmelserne i områder for henholdsvis offentlige formål (O2-område) samt boliger (B3-område). Et hjørne af Sundbyøster Plads ved Smyrnavej er sammen med Amagerbrogade vist uden signatur (offentlig vej).
BBP Arkitekter A/S har på vegne af Kultur- og Fritidsforvaltningen udarbejdet et skitseprojektet, der omfatter den eksisterende Sundbyøsterhal samt en nybygget del i op til 11 m´s højde med ca. 4.200 m2 etageareal indeholdende blandt andet foyer, opvisningsarena og multirum. En fritidsklub på ca. 400 m2 opføres i en tilbygning til den eksisterende hals sydlige del. Den eksisterende hal ombygges i mindre omfang. På de ubebyggede arealer etableres der en række baner til forskellige boldspil.
Forvaltningen vurderer, at det foreliggende skitseprojekt til en udvidelse af Sundbyøsterhallen kan danne grundlag for en lokalplanlægning. Planlægningen bør omfatte hele karreen med bevaringsværdige bebyggelser fastlagt som bebyggelsesplan, samt pladsdannelsen mellem Amagerbrogade og Sundbyøsterhallen.
På den baggrund foreslås området opdelt i 5 underområder, der fastlægges henholdsvis til offentlige formål, såsom idrætsanlæg mv., skole og rekreativt område (område IA, IB og IC) og til boliger (område IIA og IIB).
Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes henholdsvis til 60 for område IA (idrætsanlæg mv.) og 150 for område IB (skolen). I område IC (pladsanlæg) må der opføres de for anvendelsen til rekreative formål fornødne bygninger. For boligområdet fastlægges den bevaringsværdige bebyggelse som bebyggelsesplan, hvilket indebærer bebyggelsesprocenter på henholdsvis ca. 200 og ca. 120.
Ovenstående indebærer afvigelser i forhold til de i kommuneplanen fastlagte afgrænsninger og bebyggelsesprocenter mv., hvilket betyder, at der skal udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2001.
SAGSBESKRIVELSE
På baggrund af Kultur- og Fritidsudvalgets beslutning på mødet den 26. september 2002 har Kultur- og Fritidsforvaltningen i brev af 25. november 2002 anmodet om at der tilvejebringes det nødvendige plangrundlag i form af en lokalplan, der muliggør en udvidelse af Sundbyøsterhallen.
Det fremgår af beslutningsprotokolen fra mødet, at der skal rettes henvendelse til Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen for at få klarlagt, hvorvidt der er såvel økonomisk som indholdsmæssigt grundlag for, at der arbejdes videre med den del af projektet, der omhandler en permanent idrætsfritidsklub, og at der når sådan en tilbagemelding foreligger, rettes henvendelse til Bygge- og Teknikforvaltningen med henblik på at igangsætte udarbejdelse af en lokalplan. Desuden fremgår det, at projektet sættes i bero for så vidt angår projektets finansiering, og at der ikke er taget endeligt stilling til det foreliggende projekts substantielle indhold.
Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen er indgået i et samarbejde med KI og Kultur- og Fritidsforvaltningen om forprojekteringen af Sundbyøster Idrætsanlæg med henblik på at indarbejde en permanent idrætsfritidsklub med plads til 140 børn. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har i brev af 20. november 2002 tilkendegivet, at man fortsat er interesseret i projektet og vil bidrage med en forholdsmæssig andel af udgifterne i forbindelse med en permanentgørelse af klubben og en udbygning af Sundbyøsterhallen.
Borgerrepræsentationen bevilgede den 15. november 2001(BR 449/01) maksimalt 750.000 kr. til projektering vedrørende renovering/ombygning af Sundbyøsterhallen.
Der foreligger nu et skitseprojekt til udvidelse og renovering af Sundbyøster Idrætsanlæg. De samlede anlægsudgifter er beregne t til 59 mio. kr., hvoraf 8 mio. kr. vedrører etablering af en idrætsfritidsklub.
Det er Kultur- og Fritidsforvaltningens vurdering, at skitseprojektet til en udvidelse af Sundbyøster Idrætsanlæg imødekommer det lokale idrætsliv behov for flere og bedre idrætsfaciliteter, ligesom også behovet for en idrætsfritidsklub opfyldes. Der er tale om et fleksibelt anlæg, der med sin placering og udformning forbinder såvel breddens som elitens ønsker.
Lokalplanområdet og kvarteret
Sundbyøsterhallen ligger i bydelen Sundbyøster i karreen mellem Amagerbrogade, Parmagade, Grækenlandsvej og Smyrnavej, jf. bilag 1 og 2.
Sundbyøsterhallen er beliggende på ejendommen matr.nr. 1501 Sundbyøster, København. Ejendommen, der tidligere har været anvendt til sporvognsremise, blev i 1973 overdraget Københavns Idrætsanlæg, der i slutningen af 1970´erne opførte den nuværende hal. Ejendommen omfatter et ca. 17.000 m2 stort grundareal, og med hallens nuværende ca. 2.000 m2 etageareal samt en ca. 300 m2 stor midlertidige bygning tilknyttet Sundbyøster Skole udgør bebyggelsesprocenten 12. Den øvrige del af ejendommen anvendes til udendørs sportsaktiviteter. Tilkørsel til hallen sker fra Amagerbrogade over Sundbyøster Plads. Hallen er i dag fuldt udnyttet i såvel dag- som aftentimerne.
Mellem Amagerbrogade og Sundbyøsterhallen ligger Sundbyøster Plads samt Amager Bilcenter A/S, der i 1998 købte ejendommen matr.nr. 1502 ibid. af kommunen. På grunden, der ud mod Amagerbrogade anvendes til udstilling af brugte biler, står en 4-etagers rødstensbygning, som er opført i begyndelsen af 1900-tallet som administrationsbygning for Sporvejene. I dag lejes bygningen ud bl.a. til et kommunalt dagcenter, og der er endvidere indrettet 2 boliger. Huset bruges også til mødeaktivitet af bl.a. Sundby Lokalråd. Fra Amagerbrogade er der som nævnt indkørsel til Sundbyøsterhallen, og en del af pladsen anvendes i tilknytning hertil til parkering. På hjørnet af Amagerbrogade ligger en legeplads, hvori 4 bunkersanlæg indgår. På det modsatte hjørne ved Parmagade har Vej & Park etableret en ny parkeringsplads, der stod færdig i slutningen af 2002.
I dag opleves dele af området usammenhængende og forsømt. Der er et højt trådhegn ud mod Amagerbrogade, som signalerer lukkethed. Pladsens største kvalitet er en del bevaringsværdige træer. Den offentlige legeplads ved Smyrnavej, der er beliggende på et offentligt vejareal og ikke omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægning, er nedslidt og trænger til en gennemgribende renovering.
Langs Parmagade ligger en 5 etager høj boligbebyggelse Andelsboligforeningen Poppelgården (matr.nr. 3398, 3437 og 3438 ibid.), der har fælles gårdrum og grænser op til Sundbyøsterhallen. Bebyggelsen, der har et samlet etageareal på ca. 8.600 m2 og en bebyggelsesprocenten på knap 200, indgår som en del af den homogene og bevaringsværdige bebyggelse, der overvejende opført i røde sten og sadeltag mellem Elbagade, Parmagade, Kastrupvej og Kretavej.
Mod sydvest ligger Sundbyøster Skole (matr.nr. 1293 ibid.) og en 2½ etages boligbebyggelse (matr.nr. 3243 ibid.). Sundbyøster Skole er opført i 1912-13, og etagearealet udgør ca. 6.000 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 140. Den er udformet som et herregårdslignende bygningsanlæg overvejende i 3½ etage og med en stram symmetri. Boligbebyggelsen er opført i 1922 som husvildeboliger og er disponeret som to u-formede anlæg, hver sammensat af tre fritliggende bygninger. Bebyggelsen omfatter et samlet etageareal på ca. 5.000 m2, og bebyggelsesprocenten udgør ca. 120. Bebyggelsen langs sydsiden af Smyrnavej består af en 5 etages nyklassicistiske bebyggelse, der med et tilbagetrukket parti er aksefast med Sundbyøster Skole og danner et markant byrum på tværs af Smyrnavej.
Amagerbrogade er trafikalt belastet med mellem 12-13.000 køretøjer i døgnet og et støjniveau på 67 - 68 dB(A).
Sundbyøster Plads er i dag betjent af den nye "stam-" buslinie A5. Om natten holder 81N ved Smyrnavej.
Linierne 100 S, 250 S og 350 S kører forbi, men stopper ikke ved Sundbyøster Plads. Den nærmeste Metrostation er Lergravsparken i en afstand af godt 1 km.
Bevaringsforhold
I "Bydelsatlas Amager", der er udarbejdet af Miljøministeriet og Københavns Kommune i 1992, er ejendommenes bevaringsværdi vurderet på en skala fra 1 til 9, hvor 1 er den højeste vurdering. Sundbyøster Skole og boligbebyggelsen mod Smyrnavej er begge i kategorien høj bevaringsværdi på trin 3, og Andelsboligforeningen Poppelgården i Parmagade samt et rødstenshus på Sundbyøster Plads er i kategorien middel bevaringsværdi på trin 4, hvilket i almindelighed anses for bevaringsværdigt i forhold til lokalplanlægning. Et mindre bindingsværkshus ligeledes på Sundbyøster Plads har middel bevaringsværdi på trin 5
Kommuneplan 2001
I Kommuneplan 2001 indgår karreen i rammebestemmelserne i områder for henholdsvis offentlige formål (O2-område) samt boliger (B3-område). Et hjørne af Sundbyøster Plads (legeplads mv.) ved Smyrnavej er sammen med Amagerbrogade vist uden signatur (offentlig vej), jf. bilag 6.
O2-områderne anvendes til institutioner og andre sociale formål, skoler og andre uddannelsesformål, sportsanlæg, hospitaler og andre sundhedsmæssige formål, miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål, ældreboliger, kollegier samt administration. Det kan tillades, at der til hver institution/anlæg opføres eller indrettes enkelte boliger til brug for portner eller andre personer med lignende tilknytning til institutionen/anlægget. Den maksimale bebyggelsesprocent er 60.
B3-områder anvendes til boliger. Herudover kan der tillades kollektive anlæg og institutioner, samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med anvendelsen til boliger. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110 og det maksimale etageantal er 5 eksklusive tagetage. Parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2etageareal og friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet.
Af kommuneplanens hovedstruktur fremgår det, at de omkring Sundbyøsterhallen beliggende boligkarreer samt Sundbyøster Skole er udpeget som samlede bevaringsværdige bebyggelser, som i særlig grad danner helheder eller sammenhængende træk af høj byplanmæssig og arkitektonisk værdi. De udvalgte bebyggelsers helhedspræg skal søges bevaret og sikret, om nødvendigt gennem bevarende lokalplaner.
Projekt
BBP Arkitekter A/S har på vegne af Kultur- og Fritidsforvaltningen udarbejdet et skitseprojektet, der omfatter den eksisterende Sundbyøsterhal samt en nybygget del på ca. 4.200 m2 indeholdende blandt andet foyer, opvisningsarena, multirum, vægttræningslokaler, klublokaler, cafeteria, lounge og idrætsfritidsklub, jf. bilag 3-5. For at skabe en sammenhængende helhed er multisalen og den nye opvisningshal placeret i forlængelse af den eksisterende hal.
Foyeren er bygningens samlingsste d. Her ankommer man fra nord eller syd og fordeler sig til bygningens faciliteter. Ind mod den nye hal er der et opholdsområde, hvorfra man kan kigge ind i opvisningshallen og multisal. Den nye opvisningshal kan rumme næsten 800 siddepladser. På 1. sal etableres en lounge med udsigt over opvisningsbanen. Ved anlæggets østlige ende oprettes lokaler til motion og vægtløftning. I tilknytning til det nye anlæg etableres der omklædningsfaciliteter, personalerum, toiletter og depoter.
Fritidsklubben opføres i en tilbygning til den eksisterende hals sydlige del. Arealmæssigt rummer fritidsklubben ca. 400 m2, hvorved den kan benyttes af 140 børn. Der etableres 3 grupperum, fællesrum med køkken, garderobe og 2 computernicher. Derudover etableres kontor, personalerum, toiletter, depot og vaskerum.
Den eksisterende hal ombygges i mindre omfang. Cafeteriet ombygges til brug for fritidsklub og mulighed for kioskudsalg, og der etableres to glasporte i gavlen mod foyeren. Den eksisterende facade forsynes med ny belægning bestående af fiberbeton og glas.
Mellem Sundbyøsterhallen og bebyggelsen langs Smyrnavej etableres et ca. 180 m langt og 22 m bredt rekreativt bånd, hvori der kan etableres en række baner til forskellige boldspil samt mere stilfærdige spil som petanque.
Tilkørsel til det nye anlæg vil fremover ske fra Grækenlandsvej og Parmagade, idet de to gader forbindes med en parkeringsvej. Nord for bygningen anlægges 35 parkeringspladser. Øst for idrætsanlægget anlægges en asfalteret parkeringsplads med plads til 30 biler. Cykelparkering placeres i området mellem Sundbyøster Skole og Sundbyøster Idrætsanlæg. Her opføres tillige en 3 meter bred flisebelagt sti samt et fortov langs nordfacaden ud mod parkeringsarealet.
Skitseprojektet viser hovedkonceptet, og i den videre bearbejdning vil der kunne ske ændringer i placering af funktioner og udformning. Dette vil ske under hensynstagen til tekniske og økonomiske betingelser samt ønsker og forventninger fra brugerne.
Vej & Parks projekt til omlægning af Sundbyøster Plads.
Borgerrepræsentationen bevilgede den 30. maj 2002 (BR 301/02) 18 mio. kr. til omlægning af Sundbyøster Plads. Målet er at skabe en sammenhængende plads på arealerne mellem Smyrnavej, Amagerbrogade, Parmagade, Sundbyøsterhallen og Sundbyøster Skole.
Intentionen med omlægningen af pladsen er at skabe en smuk og funktionel plads, der består af forskellige områder, som tilsammen danner en helhed:
- Bypladsen med blomsterhaven
- Legepladsen
- Parkeringspladsen i Parmagade
I dag er der direkte indkørsel til Sundbyøsterhallen fra Amagerbrogade. I projektforslaget ledes trafikken til hallen uden om pladsen og ind via Parmagade. Bypladsen forventes at blive det centrale omdrejningspunkt og mødestedet for lokalområdets borgere og Sundbyøsterhallens mange brugere. Blomsterhaven bugter sig som en flod og danner en grøn overgangszone mellem legepladsen og den urbane del af bypladsen. Den eksisterende legeplads er domineret af fire bunkersanlæg og er meget nedslidt. I forbindelse med omlægningen ønskes legepladsen indrettet som et tiltrækkende og udfordrende sted, hvor børn i alle aldre kan få mange gode oplevelser og samtidig få styrket den motoriske udvikling.
Den nuværende parkeringsplads i Parmagade danner udgangspunkt for den nye parkeringsplads. Samtidig foreslås trafikken til og fra parkeringspladsen ført ind og ud via adgangsvejen fra Parmagade. Fra parkeringspladsen er det muligt at køre ud igen på Amagerbrogade via Parmagade, mens adgangsvejens videre forløb ind på Sundbyøsterhallens område foreslås ensrettet således, at frakørsel herfra må ske via Grækenlandsvej.
Parkeringspladsen ved Parmagade er anlagt i 2002. Vej & Park forventer at udsende udbudsmateriale omfattende legepladsen snarest, og forventer tidligst, at arbejderne kan igangsættes i maj 2003. Den øvrige del af pladsen påregnes igangsat i efteråret 2003, men da bevillingen er fordelt over 3 år, er det muligt, at pladsen først kan færdiggøres i 2004.
Vurdering
Som det fremgår af beskrivelsen udgør lokalplanområdet en sammensat karré med en varieret anvendelse til boliger, skole, automobilforhandler og idrætsformål samt offentlig plads, legeplads og parkering.
Boligbebyggelsen mod Parmagade samt Sundbyøster Skole og boligbebyggelsen mod Smyrnavej indgår som nævnt i kommuneplanen som bebyggelser af særlig arkitektonisk værdi og skal søges bevaret og sikret.
Det foreliggende skitseforslag til omdannelse af Sundbyøster Plads indgår som forudsætning i lokalplanforslaget, hvorved der bl.a. er taget stilling til adgangs- og tilkørselsforhold.
Med hensyn til ejendommen med bilforretning, der afskærer Sundbyøster Plads fra området ved Paramagade, vil det være naturligt at fastholde denne til offentlige formål.
Forvaltningen finder disponering af haludvidelsen med en multisal og opvisningshal i forlængelse af den eksisterende hal hensigtsmæssig. Herved opnår man en sammenhængende helhed med en direkte tilknytning til de udendørs idrætsfaciliteter, der placeres syd for hallen op til skolen. Der skabes endvidere gode adgangsforhold til hallen ved placering af en ny tilkørselsvej nord for hallen.
Med hensyn til det eksisterende udendørs anlæg, der består af en fodboldbane samt flere baner til forskellige boldspil, har Københavns Idrætsanlæg oplyst, at anlægget ikke benyttes i nævneværdig grad, idet fodboldbanen ikke har de dimensioner, en 11 mandsbane kræver, og i øvrigt at banen er i en meget dårlig stand. Den primære bruger af banerne er Sundbyøster Skole. Med det fremtidige anlæg vil fortsat have mulighed for at benytte de mindre baner, der påtænkes etableret mellem skolen og hallen.
I forhold til den omkringliggende bebyggelse og den eksisterende hal er det forvaltningens vurdering at der kan opnås en hensigtsmæssig løsning med en i forhold til facaden tilbagetrukket hal i en maksimal højde på 11 m samt den trinvise opbygning med facadehøjde på 3 m og 1.sal trukket ca. 4 m tilbage.
Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har vurderet, at der ikke er mulighed for at udvide skolen til 3 spor, men vil i den kommende lokalplanproces overveje behovet for en mindre udvidelse.
I det videre lokalplanarbejde vil der blive taget stilling til den konkrete udformning af bebyggelsen, disponering af de ubebyggede arealer og miljøforhold m.m.
Lokalplanudarbejdelse
På baggrund af ovenstående forslås lokalplanforslaget at omfatte karreen afgrænset af Amagerbrogade, Parmagade, Grækenlandsvej og Smyrnavej, jf. bilag 1B.
Området foreslås opdelt i 5 underområder, der fastlægges henholdsvis til offentlige formål, såsom idrætsanlæg mv. (område IA), skole (område IB) og rekreativt område (område IC) og til boliger (område IIA og IIB).
Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes henholdsvis til 60 for område IA og 150 for område IB, mens der i område IC må opføres de for områdets anvendelse til rekreative formål fornødne bygninger. For boligområderne fastlægges den bevaringsværdige bebyggelse som bebyggelsesplan, hvilket indebærer bebyggelsesprocenter på henholdsvis ca. 200 og ca. 120.
Med hensyn til bebyggelsens ydre fremtræden vil der blive fastlagt bestemmelser om materialer og facadeudformning og detaljerede bestemmelser for den fastlagte bevaringsværdige bebyggelse.
Kommuneplantillæg
En fastlæggelse i lokalplanen af den bevaringsværdige boligbebyggelse som bebyggelsesplan medfører, at bebyggelsesprocenten ikke er overensstemmelse med rammebestemmelserne i kommuneplanen (maksimal bebyggelsesprocent 110). Derfor fastlægges der 2 B3*-områder med særlige bestemmelser om den bevaringsværdige bebyggelse.
Sundbyøster Skole, der ligeledes er bevaringsværdig, er som nævnt fastlagt til O2-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 60. I overensstemmelse med de faktiske forhold bør fastlægges til O5-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Desuden foreslås del af Sundbyøster Plads fastlagt til O1-område, mens den øvrige del af pladsen med parkeringsanlægget ved Parmagade og ejendommen med bilforretning foreslås opretholdt/fastlagt til O2-område sammen med Sundbyøsterhallen.
Det forudsættes derfor, at der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2001 i overensstemmelse hermed, jf. bilag 6, der viser de eksisterende kommuneplanrammer og forslaget til nye rammer.
Lokalplanen vil indeholde bestemmelser om bevaring af eksisterende bebyggelse om opførelse af ny bebyggelse efter en fastlagt bebyggelsesplan, der beskytter opholdsarealerne mod støj, samt om fornyelse af opholdsarealer, der vil skabe en forbedring af karreens bymiljø.
De væsentligste miljømæssige konsekvenser ved renoveringen og udvidelsen af Sundbyøster Idrætsanlæg vil være knyttet til den fremtidige drift og anvendelse af idrætsanlægget.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1. Luftfoto af lokalplanområdet
Bilag 2. Lokalplanområdets afgrænsning
Bilag 3. Eksisterende og fremtidige forhold
Bilag 4. Situationsplan
Bilag 5. Opstalt af Sundbyøsterhallen
Bilag 6. Rammer i Kommuneplan 2001 og forslag til ændringer
Erik Jacobsen Mette Lis Andersen