Ørestadsselskabets halvårsrapport, 1. halvår 2006
Ørestadsselskabets halvårsrapport, 1. halvår 2006
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 7. november 2006
J.nr. ØU 399/2006
4. Ørestadsselskabets halvårsrapport, 1. halvår 2006
INDSTILLING
Økonomiforvaltningen
indstiller,
at Økonomiudvalget
tager Ørestadsselskabets halvårsrapport for 1. halvår 2006 til efterretning
RESUME
Ørestadsselskabets økonomi er fortsat inde i en positiv udvikling. Det fremgår af selskabets halvårsrapport, 1. halvår 2006 (bilag 1). Halvårsrapporten skal give en status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling og Ørestadsselskabet har på den baggrund udarbejdet halvårsrapport, der efter bestyrelsens godkendelse den 23. august 2006 er fremsendt til ejerne (jf. bilag 2).
Det fremgår af halvårsrapporten, at der er sket en væsentlig forbedring af selskabets økonomiske stilling, der skyldes den gunstige udvikling i salget af arealer i Ørestad. Resultatet for 1. halvår 2006 er på 1.058 mio. kr., hvilket er 1.242 mio. kr. bedre end budget. For hele året forventes der et overskud på 517 mio. kr. i forhold til et budgetteret underskud på 690 mio. kr.
Økonomiforvaltningen har valgt at sætte fokus på metroens passagertal, og salg og prisfastsættelsen i Ørestad. De to områder har stor betydning for selskabets økonomi. Det fremgår af halvårsrapporten, at metroen i 1. halvår 2006 har haft 19,0 mio. passagerer mod 18,2 mio. passagerer i den tilsvarende periode i 2005. Passagertallet ligger dermed ca. 1 pct. under budget. Det er selskabets vurdering, på baggrund af periodens passagertal, at antallet af passagerer på årsbasis vil svare til budget (dvs. 39 mio. passagerer).
I 1. halvår 2006 blev der bogført arealsalgsindtægter på 1.844 mio. kr. mod budgetteret 392 mio. kr. Der er i 1. halvår 2006 solgt 499.430 etm., hvilket er dobbelt så meget som i 2005. Ifølge selskabet var 2005 året med det hidtil største salg. Salget af byggeretter forventes i 2006 at være på ca. 530.000 etm. mod budgetteret ca. 124.000 etm. Samlet er der (perioden 1996-2006) solgt 1.465.102 etm. i Ørestad mod oprindelig forventet 667.500 etm. Det svarer til 47 pct. af hele Ørestad på 3,1 mio. etm. Med den nu forventede salgstaksts er alle byggeretter i Ørestad afsat i år 2024 mod oprindeligt forudsat år 2040.
Det fremgår af halvårsrapporten at byggeretter til boligformål i Ørestad i 1. halvår 2006 er solgt til en pris mellem 4.500 og 5.500 kr. pr. etm. eksklusiv infrastrukturbidrag på 200 kr. pr. etm. Den gennemsnitlige salgspris i indgående aftaler (herunder byggeretter til erhverv etc.) udgør p.t. 3.634 kr. etm. mod budgetteret 3.500 kr. etm. Den gennemsnitlige salgspris eksklusive optioner (købsret begrænset i tid og på fastsatte vilkår) følger dermed selskabets pris- og salgsstrategi.
SAGSBESKRIVELSE
Økonomiforvaltningen og Transport- og Energiministeriet har sammen med Ørestadsselskabet og med bistand fra Revisions- og rådgivningsfirmaet KPMG arbejdet med at forny de styringsmæssige rammer for Ørestadsselskabet. Baggrunden for arbejdet er bl.a., at den nuværende lånerammestyring af Ørestadsselskabet ikke anses for et tidssvarende styringsredskab, særlig efter at Metroen er gået ind i driftsfasen i forbindelse med etape 1 og 2. Lånerammestyringen kan derfor ikke stå alene i styringen af selskabet. Som led i denne proces godkendte Økonomiudvalget den 30. november 2004 (ØU 410/2004) rammerne for en fremtidig kvartalsrapportering.
Ørestadsselskabet har udarbejdet halvårsrapporten, der er godkendt af selskabets bestyrelse og videresendt til ejerkredsen den 23. august 2006.
Økonomiforvaltningen bemærker, at der i relation til den nye selskabsorganisering i forbindelse med Cityringen arbejdes videre med at udvikle den anvendte skabelon for Ørestadsselskabets kvartalsrapport, således at materialet fremstår i en mere let tilgængelig version.
Selskabets økonomiske stilling
Selskabet redegør i halvårsrapporten for, at der for 1. halvår 2006 er sket en væsentlig forbedring af selskabets økonomiske stilling. Resultatet for 1. halvår 2006 er på 1.058 mio. kr., hvilket er 1.242 mio. kr. bedre end budget. For hele året forventes der et overskud på 517 mio. kr. i forhold til et budgetteret underskud på 690 mio. kr. Forventningerne til årets resultat er knyttet til den positive udvikling på ejendomsmarkedet. Arealsalget mere end opvejer driftsresultatet for metroen der ligger under resultatet for samme periode sidste år. Driftsresultatet for metroen skyldes ændrede takstforudsætninger i forbindelse med indplaceringen af metroen i takstfællesskabet i Hovedstadsområdet, jf. principaftale om Cityringen fra den 15. december BR 752/05.
Samlet set bidrager udviklingen på ejendomsmarkedet til at selskabet på baggrund af det gældende langtidsbudget forventes at være gældfrit i 2038.
Følsomhedsberegninger og
særlige forhold vedr. tilbagebetaling af selskabets gæld:
Selskabet har udarbejdet en række følsomhedsberegninger i halvårsrapporten,
der beskriver konsekvenser for selskabets likviditetsbudget ved f.eks. en
ændring i passagerindtægter, stigning i anlægsudgifterne på etape
Med hensyn til øvrige forhold bemærker Økonomiforvaltningen følgende:
· Selskabets låneramme er fastlagt i forhold til et øvre loft for selskabets nettogæld på 15,9 mia. kr. i 2006 p/l (jf. ØU 281/2004). Udnyttelsen af lånerammen udgjorde pr. 30. juni 2006 13,8 mia. kr. og ligger dermed indenfor den fastlagte låneramme
· I selskabets likviditetsbudget er der forudsat en realrente på 4 pct. Den aktuelle realrente er ca. 2,5 pct. Det er selskabets opfattelse, at der ikke på nuværende tidspunkt er finansielle forhold, der giver anledning til at ændrer på forventningerne til den fremtidige realrente.
· Selskabet oplyser at anlægsudgifterne på 3. etape holder budget og tidsplan med henblik på banens åbning i efteråret 2007. De samlede anlægsudgift er budgetteret til 1.676 mio. kr. (2006 p/l).
· I lov om Ørestad fremgår det, at Københavns Kommune tilbagefører grundskylden til Ørestadsselskabet. Beregningsgrundlaget for grundskylden er imidlertid underlagt regeringens skattestop. Stigningen i beregningsgrundlaget kan dermed maksimalt udgøre 7 pct. Som grundlag for vurderingen af det maksimale beregningsgrundlag er der taget udgangspunkt i ejendomsvurderingen fra 2001. Selskabet har i den forbindelse klaget til Skat over, at den offentlige vurdering 2001 er for lav (jf. bilag 3). Skat kan ikke oplyse hvornår der forventes en afgørelse i sagen. Ifølge selskabet er der ikke foretaget beregning af stigningen i indtægterne fra tilbageførsel af grundskyld i det tilfælde at selskabet får medhold i klagen.
· Lov om Ørestad forudsætter ikke henlæggelser som derfor ikke indgår i selskabets likviditetsbudget. Hvis der tages hensyn til reinvesteringer (indkøb af nye metrotog, fornyelse af stationer og tekniske installationer m.v.) vil det forlænge tilbagebetalingstiden på selskabets gæld med 7 år til år 2045.
· Ørestadsselskabet oplyser, at der endnu udestår en afklaring af claims situationen (krav fra anlægsentreprenøren vedr. etape 1 og 2A) på baggrund af ekstraordinære krav på ca. 2 mia. kr. fra selskabet Comet, og at der tidligst forventes dom ved voldgiftsretten i 2008/2009.
· Det fremgår af halvårsrapporten, at Ørestadsparkering A/S er i en opstartsfase, og at der på den baggrund forventes et underskud i selskabet for hele året på ca. 5 mio. kr. Det svarer til budget. Selskabet bemærker, at det bl.a. har været nødvendigt at etablere midlertidige p-pladser, som kun kan anvendes i få år. Økonomiforvaltningen kan oplyse, at der pågår drøftelser med Transport- og Energiministeriet vedr. Ørestadparkering for så vidt angår fremtidige ejerforhold, finansiering samt anlæg og drift af parkering.
Metroens passagertal
Det fremgår af halvårsrapporten, at metroen i 1. halvår 2006 har haft 19,0 mio. passagerer mod 18,2 mio. passagerer i den tilsvarende periode i 2005. Passagertallet ligger dermed ca. 1 pct. under budget. Det er selskabets vurdering, på baggrund af periodens passagertal, at antallet af passagerer på årsbasis vil svare til budget (dvs. 39 mio. passagerer).
Metroens passagertal har i juli, august og september ligget ca. hhv. 12, 17 og 15 pct. under det forventede. Endvidere har der været tale om et fald i forhold til 2005. Selskabet angiver årsagen hertil primært skal findes i den lave regularitet for DSB S-tog og regionaltog samt at passagerfrafaldet som følge af lukningen af strækningen mellem Christianshavn og Lergravsparken har været højere end forventet. Det bemærkes at halvårsrapporten dækker perioden 1. januar – 30. juni 2006. Selskabet fastholder fortsat at antallet af passagerer på årsbasis vil svare til budget. Økonomiforvaltningen vil derfor nøje følge udviklingen i metroens passagertal og følge op for så vidt angår selskabets kvartalsrapport for 3. kvartal 2006.
Med hensyn til metroens regularitet ligger den realiserede regularitet for 1. halvår 2006 på 98 pct. hvilket svarer til selskabets målsætning.
Fremover har selskabet en række forventninger til et stigende passagertal. Bl.a. henvises der i halvårsrapporten til den fortsatte udbygning af Ørestad, og at publikumsorienterede aktiviteter som DR byen forventes at have en positiv effekt på metroens passagertal. I 2007 åbner den sidste strækning på S-togs Ringbanen. Dette forventes at give nye muligheder for at kombinere S-tog og Metro.
Endvidere åbner i efteråret 2007 metroens 3. etape til lufthavnen og samtidig overtager kom munerne, herunder Københavns Kommune ansvaret for den lokale kollektive busbetjening. Økonomiforvaltningen har igangsat et planlægningsarbejde med henblik på at få størst mulig effekt af det samlede metrosystem som del af den kollektive trafikløsning der også omfatter busser, S-tog og regionaltog. Resultatet af dette arbejde forventes forelagt til politisk beslutning i foråret 2007 (busplan 2008).
Økonomiforvaltningen bemærker, at der ultimo 2006 vil blive foretaget kørsler (prognose beregninger) i en opdateret OTM model med opdateret datagrundlag. OTM er en forkortelse for Ørestadstrafikmodellen, der beskriver de forventede passagertal for Metroen.
Arealsalg og prisfastsættelse i Ørestad
Arealsalg
Det er oprindeligt forudsat at der i Ørestad årligt blev solgt 60.000 etm. i årene 1997-1999 og herefter 75.000 etm. Det fremgår af halvårsrapporten at der i 1. halvår 2006 er solgt 499.430 etm., hvilket er dobbelt så meget som i 2005. Ifølge selskabet var 2005 året med det hidtil største salg. Salg til boligformål er hovedsageligt sket i Ørestad syd hvorimod salg til erhvervsformål primært er sket i Ørestad City.
Salget af byggeretter forventes i hele 2006 at være på ca. 530.000 etm. mod budgetteret ca. 124.000 etm. Det gunstige marked for salg af byggeretter har medført at der i 1. halvår 2006 er bogført salgsindtægter på 1.844 mio. kr. mod budgetteret 392 mio. kr. Samlet er der (perioden 1996-2006) solgt 1.465.102 etm. i Ørestad mod oprindelig forventet 667.500 etm. Det svarer til 47 pct. af hele Ørestad på 3,1 mio. etm. Med den nu forventede salgstaksts vil alle byggeretter i Ørestad være afsat i år 2024 mod oprindeligt forudsat år 2040.
Prisfastsættelse
Som følge af prisstigningerne på boligmarkedet hævede Ørestadsselskabet i 2. halvår af 2005 prisen på boligjord til 4.500-5.500 kr. pr. etm. Endvidere kan køberne af boligjord som alternativ til modellen med en fast pris vælge en variabel prismodel, med en fast pris på 3.500 kr. og et variabelt tillæg på 50 pct. af prisen på det færdige projekt, der ligger over 23.500 kr. pr. etm. (2006 p/l). Til de nævnte priser skal lægges bidraget til infrastruktur på 200 kr. pr. etm. Tilsvarende er prisen for erhvervsjord hævet pr. 15. marts 2006 fra 3.100 kr. til 4.000 kr. (ekskl. infrastrukturbidrag).
Det fremgår af halvårsrapporten at byggeretter til boligformål i Ørestad i 1. halvår 2006 er solgt til en pris mellem 4.500 og 5.500 kr. pr. etm. Hvortil kommer et infrastrukturbidrag på 200 kr. pr. etm. I opgørelsen er der set bort fra indgåede optionsaftaler (til fast pris der alene reguleres med nettoprisindekset) før 2001 og der indgås ikke længere optionsaftaler på lignende vilkår. Der resterer endnu optionsaftaler på yderligere 15.000 etm. Det fremgår af halvårsrapporten at der pr. 30. juni 2006 er kaldt optionsaftaler på 150.000 etm. til en pris pr. etm. på 2.292 kr. (til erhverv er størstedelen solgt til 3.100 kr. pr. etm.). Den gennemsnitlige salgspris i effektuerede aftaler (herunder til erhverv) ligger derfor noget lavere end prisen i nye aftaler der er indgået i 1. halvår 2006. den gennemsnitlige salgspris var således 3.634 kr. etm. mod budgetteret 3.500 kr.
Ørestadsselskabet byggeretspriser har været konkurrencedygtige, hvilket er en væsentlig forklaring på det ekstraordinært store salg i 1. halvår 2006.
Ørestadsselskabets pris- og salgsstrategi har udover at sikre en stor omsætning mens der var stor efterspørgsel efter boliger og dermed høje priser på boligjord bygget på et ønske om at få skabt momentum i udviklingen af Ørestaden, der samtidigt kunne understøtte en begyndende positiv udvikling i erhvervsmarkedet
På baggrund af usikkerheden omkring den fremtidige pris- og efterspørgselsudvikling på boligmarkedet er det Økonomiforvaltningens opfattelse at det nye arealudviklingsselskab som en af sine første opgaver bør overveje sine afsætningsstrategier specielt med udgangspunkt i den større og mere differentierede ejendomsportefølje, som selskabet får ansvaret for.
ØKONOMI
---
MILJØVURDERING
---
ANDRE KONSEKVENSER
---
HØRING
---
BILAG
1. Ørestadsselskabets halvårsrapport, 1. halvår 2006
2. Følgeskrivelse af 23. august 2006 fra Ørestadsselskabet vedr. fremsendelse af halvårsrapport, 1. halvår 2006
3. Ørestadsselskabets breve af 30. juni 2003, 6. november 2003 og 28. maj 2004 til Told- og Skat vedr. klage over offentlig ejendomsvurdering
Claus Juhl
/Henrik Plougmann Olsen