Ørestadsselskabet kvartalsrapportering 1. januar 2005 - 31. marts 2005

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 7. juni 2005

 

 

 

J.nr.             ØU 254/2005

 

 

5.                   Ørestadsselskabet kvartalsrapportering 1. januar 2005 - 31. marts 2005

 

 

INDSTILLING

Økonomiforvaltningen indstiller,

 

at Økonomiudvalget tager Ørestadsselskabets kvartalsrapportering 1. januar 2005 – 31. marts 2005 til efterretning 

 

 

RESUME

Trafikministeriet og Økonomiforvaltningen har med bistand fra KPMG arbejdet med at forny de styringsmæssige rammer for Ørestadsselskabet. Den 30. november 2004 godkendte Økonomiudvalget rammerne for en fremtidig kvartalsrapportering.

 

Kvartalsrapporteringen skal give en opdateret status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling og Ørestadsselskabet har på den baggrund udarbejdet den vedlagte kvartalsrapportering, der efter bestyrelsens godkendelse er fremsendt til ejerne. Økonomiforvaltningen har efter en gennemgang af rapporteringen fokuseret på centrale tal, der er opstillet i figurer i nærværende indstilling.

 

SAGSBESKRIVELSE

Økonomiforvaltningen og Trafikministeriet har sammen med Ørestadsselskabet, og med bistand fra KPMG, det seneste år arbejdet med at forny de styringsmæssige rammer for Ørestadsselskabet. Som første led i denne proces godkendte Økonomiudvalget den 30. november 2004 (ØU 410/2004) rammerne for en fremtidig kvartalsrapportering. Kvartalsrapporteringen skal give en opdateret status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling. Ørestadsselskabet har på den baggrund udarbejdet den vedlagte kvartalsrapportering der blev behandlet på selskabets bestyrelsesmøde den 27. april 2005. Kvartalsrapporten blev efter bestyrelsens godkendelse fremsendt til ejerne.

 

Selskabet har oplyst, at kvartalsrapporteringen for 2005 fremover forventes, at blive behandlet på følgende bestyrelsesmøder:

 

Rapport	Bestyrelsesmøde	Offentliggørelse
2. kvartal 2005	10. august 2005	10. august 2005
3. kvartal 2005	2. november 2005	2. november 2005
4. kvartal 2005	8. februar 2006	8. februar 2006

 

Økonomiforvaltningens bemærkninger

Selskabets kvartalsrapportering giver anledning til en række bemærkninger fra Økonomiforvaltningens side. Bemærkningerne vedrører dels de beskrevne nøgletal og rapporteringsskabelonen og dels de poster der er opgjort i kvartalsrapporteringens følsomhedsberegninger vedr. tilbagebetaling af gæld.

 

Følsomhedsberegninger er opgjort i forhold til:

·        ændring i nettogæld

·        realrente

·        passagerindtægter

·        salgspriser

·        udbygningstakst

·        tilbageførsel af grundskyld

·        reinvesteringer

·        claims

 

Økonomiforvaltningen har i nærværende indstilling valgt at fokusere på 1) arealsalg Ørestad og 2) prisstrategi for Ørestad og 3) Metroens passagertal og 4) Metroens indtægtsgrundlag. For så vidt angår de øvrige forhold, herunder claims udestår der endnu en afklaring i sagen. Der forventes tidligst dom ved voldgiftsretten i 2008/2009. Angående rei nvesteringer indgår disse ikke som en del af selskabets langtidsbudget, men spørgsmålet inddrages i overvejelser om samlet selskabskonstruktion for Metroringen. Selskabets låneramme er fastlagt i forhold til et øvre loft for selskabets nettogæld (jf. ØU 281/2004) og giver ikke anledning til kommentarer fra Økonomiforvaltningens side. Tilsvarende har Økonomiforvaltningen ikke kommenteret forudsætningerne vedr. renteudviklingen idet der ikke på nuværende tidspunkt er markante ændringer i rentestrukturen.     

 

Nøgletal og Rapporteringsskema

Kvartalsrapporteringen består af følgende:

 

1.      Rapporteringsskema der beskriver selskabet økonomiske nøgletal og

2.      Kvartalsrapportering der beskrivende redegør for status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling, herunder det samlede koncernregnskab, Metro, Ørestad, Finansielle poster og Gældsafvikling.

 

 

 

Arealsalg Ørestad

I forudsætningerne til Ørestadsselskabets likviditetsbudget 2005 fremgår det, at det forudsatte gennemsnitlige arealsalg udgør 75.000 etagemeter årligt. Kvartalsrapporten bekræfter dette scenarium, bl.a. fremgår det, at salg af arealer i Ørestad foregår i en takt, som ligger over målsætningen om de 75.000 etagemeter, dog med udsving gennem årene. Det bemærkes, at det realiserede salg i figur 1 i 2005 vedrører årets 1. kvartal, og det forventes, at målsætningen for salg af byggeret opfyldes. Gennemsnitligt er der årligt realiseret 81.590 etagemeter i perioden 1996 til 2004. De indgåede salgsaftaler er beskrevet i rapporteringen side 15 for så vidt angår perioden 1996 – 1. kvartal 2005. Økonomiforvaltningen har på baggrund af Ørestadsselskabets oplysninger opstillet det forudsatte salg af etagemeter (75.000 etagemeter fra 2000) og realiseret salg af etagemeter. 

 

Jf. vedlagte bilag 3 - figur 1. Ørestad, salg af arealer (etagemeter pr. år)

 

Den grafiske opstilling i bilag 3, figur 1 viser, at der i den aktuelle konjunktursituation ikke er problemer med, at opfylde det forudsætte salg af byggeret. Økonomiforvaltningen er således enig i selskabets målsætning for så vidt angår det gennemsnitlige arealsalg. Dog med det forbehold, der altid vil være gældende for fremtidige vurderinger af projekter med meget lang tidshorisont, jf. i den forbindelse Rigsrevisionens beretning til statsrevisorerne om Ørestads- og Metroprojektet (nr.2), (ØU 410/2004).

 

Arealpriser

Økonomiforvaltningen har noteret sig kvartalsrapportens enkelte afsnit vedrørende strategi for salg af byggeret, herunder rapporteringens side 16 hvor det fremgår at:

"I takt med værdiskabelsen som følge af den fortsatte byudvikling med højt kvalitativt niveau forventes stigende priser, men prisniveauet vil stadig være moderat, når der sammenlignes med andre større byudviklingsområder i København."

Samt på side 22 hvor det fremhæves at:

"I den forbindelse bør det understreges, at forudsætningen om stigende salgspriser ikke indebærer, at det kan betale sig at vente med udviklingen. For det første viser beregningerne, at en forskydning af byggeriet fra en periode til en senere periode vil forlænge tilbagebetalingstiden for gælden. Mest vigtig er imidlertid den øgede risiko, der er forbundet med ikke at kunne udnytte en gunstig konjunkturvikling. Uden et højt byggetempo bliver det betydeligt vanskeligere at realisere de stigende salgspriser, jf. ovenfor, og desuden giver konjunkturforløbet næppe mulighed for frit at vælge, hvornår afsætningen skal finde sted."

Økonomiforvaltningen skal i den forbindelse bemærke, at den fastsatte låneramme nødvendiggør en kontinuerlig omsætning af ejendomme på niveau med forudsætningerne i langtidsbud gettet. Ejendommene skal afhændes til markedspris under hensyntagen til behovet for en budgetteret omsætning samt, at Ørestadsselskabet ved grundsalgene skaber en omsætning. Det er naturligvis vanskeligt, at vurdere udviklingen på ejendomsmarkedet på lang sigt. Økonomiforvaltningen bemærker, at Ørestadsselskabet skal sikre sig, at pris pr. etagemeter ligger på niveau med markedsprisen af hensyn til den samlede finansiering af projektet.

Vedlagte bilag 3, - figur 2 - illustrerer, at de gennemsnitlige salgspriser svinger fra år til år. Det skyldes, at en del af de første salg er indgået på særlige vilkår. Af kvartalsrapporten fremgår det, at når der ses bort fra salgskontrakter indgået på særlige vilkår har der været en stigning i prisen pr. etagemeter – en stigning som selskabet forventer kan fortsætte i de kommende år.

 

Økonomiforvaltningen vurderer, at det realiserede salg 2004/1. kvartal 2005 indikerer, at der på kort sigt ikke er afsætningsmæssige problemer med de nuværende priser. Der tages forbehold for, en eventuel nedadgående trend i markedspriserne på længere sigt med betydning for den forventede nettopris pr. etagemeter i budget 2005-2014. Økonomiforvaltningen konstatere, at Ørestadsselskabet arbejder videre med bestræbelserne på, at udvikle pris- og salgsstrategien for Ørestad, herunder særligt i forhold til Ørestad Syd så priserne justeres løbende i henhold til markedsværdien i overensstemmelse med selskabets langtidsbudget.

 

Denne vurdering understøttes af den grafiske opstilling i figur 2 der beskriver forventet pris pr. etagemeter og realiseret pris pr. etagemeter.

 

Jf. vedlagte bilag 3 - figur 2. Ørestad, arealsalg (pris pr. etagemeter)

 

Den grafiske opstilling illustrerer, at pris for provenu ved arealsalget for perioden 2001-2004 ligger under det forventede. Dette til trods for, at hovedstadsområdet oplever en historisk stigning i boligpriserne. Udviklingen i salgspriser er revideret i 2004, jf. den grafiske opstilling. De reviderede salgspriser er indarbejdet i sag om lånerammeudvidelse fra august 2004 og ændrer derfor ikke ved selskabets nuværende låneramme (jf. ØU 281/2004).

 

I øvrigt bemærkes det i figuren, at salget i 1998 var det første salg til kontorer i Ørestad (Ferring) og blev som følge heraf indgået på særlige vilkår. Det bemærkes endvidere. at salg i 2005 er opgjort pr. 31. marts 2005. Selskabet hævede pr. 1. marts 2005 prisen pr. etagemeter til 3.100 kr. Hovedparten af de hidtidige salg i 2005 er sket til en pris på 2.800 kr. pr. etagemeter.

 

Metroens passagertal

Ørestadsselskabet beskriver i kvartalsrapporteringen, at metroen i 1. kvartal 2005 ligger 4 % over budgettet og ligger 12 % over 1. kvartal 2004. Økonomiforvaltningen konstaterer, at passagerudviklingen underbygger selskabets langsigtede prognose.

 

Metroens passagertal er beskrevet i den grafisk opstilling i bilag 3 – figur 3 - for så vidt angår 1) OTM prognosen 2001, 2) de reviderede indsvingsprognoser fra 2003 (december) og 2004 (august) kombineret med søjlediagram, der viser de realiserede passagertal. OTM er et redskab for dimensioneringen af metroen og udarbejdelse af prognose for metroens trafikunderlag. Indsvingsprognoserne fremgår af ØU 281/2004, side 4, tabel 1, "budgetterede passagertal for Metroen 2004 - 2011."

 

Jf. vedlagte bilag 3 - figur 3. Metroens passagertal

 

Bilag 3, figur 3 viser at indsvingsforløbet for passagernes brug af metroen er behæftet med usikkerhed. De forventede passagertal er således nedskrevet i perioden 2004-2011 for derefter, at ende på forventet 78 mio. passagerer i 2011. Set i lyset af at Metroens passagertal for april (jf. statusnotat fra Ørestadsselskabet af 12. maj fremsendt til ØU's aflæggerbord den 24. maj) ligger passagertallet ca. ½ mio. lavere end budgetteret i den reviderede indsvingsprognose fra august 2004. Det er Økonomiforvaltningens opfattelse, at de re aliserede passagertal for metroen bør følges nøje i den kommende periode. Selskabet anfører, at halvdelen af indsvinget i april kan tilskrives strejke og driftsproblemer i starten af måneden. Det vurderes derfor endnu, at være for tidligt at revidere indsvingsprognosen.

 

Metroens passagerindtægter

Udviklingen i metroens passagerindtægter og provenuet er direkte afhængig af udviklingen i passagertallet og indtægten pr. passager. For så vidt angår takstindbetalingerne fremgår det af kvartalsrapporteringen, at passagerindtægten pr. påstiger i 2005 i selskabets langtidsbudget er baseret på en aflønning på 8,36 kr.

 

Passagerindtægterne har afgørende betydning for Ørestadsselskabets økonomi hvilket fremgår af rapporteringens følsomhedsberegninger. Metroselskabernes andel af takstindbetalingerne i hovedstadsregionen er indbragt for Transport- og Energiministeren. Andelen af takstindbetalingerne indgår i den nuværende dialog med staten om metroringen med henblik på en snarlig løsning. 

 

 

Økonomiske konsekvenser

-

Miljømæssige konsekvenser

-

Bilag vedlagt

1.      Kvartalsrapportering for Ørestadsselskabet I/S 1. januar 2005 – 31. marts 2005-05-24

2.      Rapporteringsskemaer til Københavns Kommune og Transport- og Energiministeriet

3.      Figur 1-3.

 

Erik Jacobsen

                                                                 /Paul Sax Møller