Almene ejendomme i Københavns Kommune – frikøb eller udskydelse af tilbagekøbsret

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Økonomiforvaltningen på de i indstillingen fastsatte vilkår får mandat til at indgå aftaler med almene boligorganisationer om frikøb eller udskydelse med rabat af almene ejendomme beliggende i Københavns Kommune, herunder af ejendomme hvor der tidligere har været en institution (forudsat, at institutionen er ophørt senest i forbindelse med frikøbet eller udskydelsen),
2. at frikøbs- eller udskydelsesbeløbet beregnes efter de til enhver tid gældende regler, som Borgerrepræsentationen har godkendt, fratrukket en rabat på 40 %.

Problemstilling

Med en aftale fra år 2000 mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening (2000-aftalen) blev de fleste københavnske almene boligafdelinger frikøbt for hjemfaldspligt med en rabat på knap 40%.

Undtaget fra aftalen var bl.a. institutionsejendomme, der blev udskilt matrikulært fra hovedejendommene og som fortsat er omfattet af hjemfaldspligt.

Da en række af de tidligere institutionsejendomme ikke længere skal anvendes til deres oprindelige formål, ønskes anvendelsen ændret til for eksempel boliganvendelse.

På den baggrund har flere boligorganisationer rettet henvendelse til Økonomiforvaltningen og anmodet om, at der kan ske frikøb eller udskydelse med mindst den samme rabat, som blev givet i forbindelse med 2000-aftalen.

Rabatten i 2000-aftalen bestod af 3 elementer: en kontant rabat på 20 %; fastfrysning af beregningsgrundlaget til den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1999; udskudt betalingsfrist til den 31. december 2001 – i alt en samlet rabat i størrelsesordenen 36 %.

Til gengæld for at modtage rabat påtog de almene boligorganisationer sig at bidrage til at løse boligsociale opgaver i kommunen.

Almenboliglovens § 98a giver hjemmel til, at boligorganisationens øverste myndighed kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen om frikøb af en ejendom, hvorpå der er tinglyst en tilbagekøbsret for kommunen. Ved en sådan aftale kan kommunalbestyrelsen fastsætte frikøbssummen til et beløb, der er lavere end den markedsmæssige værdi af tilbagekøbsklausulen, eller undlade at kræve betaling for ophævelse af klausulen.

Hvis der ikke gives rabat i disse sager, forventer Økonomiforvaltningen, at der vil ske færre omdannelser af fx de tidligere institutionsejendomme, da frikøbs- og udskydelsesbeløbene belaster byggesagerne.

Løsning

Kommunens vurdering af, om der kan gives rabat på frikøb eller udskydelse af hjemfaldspligt i en almen afdeling, vil som tidligere være begrundet i et bærende princip om, at rabatten gives, fordi det bidrager positivt til byens udvikling. Det kan være, fordi frikøbet/udskydelsen bidrager til at realisere en større omdannelse af et socialt udsat område. Det kan også skyldes, at frikøbet/udskydelsen bidrager til at tilføre byen flere almene boliger i ikke-udsatte områder med få almene boliger.

Boligafdelingerne kan således opdeles i to kategorier:

1. Socialt udsatte afdelinger, her defineret som afdelinger, der enten ligger i udsatte byområder og/eller i områder med mindst 750 beboere, der lever op til de socioøkonomiske kriterier for at være et forebyggelsesområde eller et udsat byområde, jf. almenboliglovens § 61 a (se bilag 1 og 2).
2. Afdelinger, der hverken er beliggende i udsatte byområder eller i et forebyggelsesområde.

Figuren nedenfor skitserer kriterierne for, i hvilke tilfælde der kan gives rabat på frikøb eller udskydelse.

Hvis området/afdelingen falder ind under kategori 1 i ovennævnte definition, vil der kun kunne gives rabat, hvis frikøbet er et led i en større omdannelse, som har til formål at mindske boligområdets udsathed. Afgørelsen vil her være en konkret vurdering fra sag til sag. En større omdannelse kan for eksempel være en fysisk helhedsplan, som har til formål at ændre boligsammensætningen i afdelingen. Det kan også være en forandringsplan, der har til formål at forandre boligområdet strukturelt. Det kan til gengæld ikke alene være en fysisk helhedsplan eller større renovering, som fortrinsvis udføres af hensyn til afdelingens stand, f.eks. nyt tag, vinduer eller renovering af klimaskærm/facade.

Hvis afdelingen ikke ligger i et boligområde, der falder ind under kriterierne for forebyggelsesområde og/eller udsat byområde, kan der gives rabat på frikøb eller udskydelse, såfremt der er tale om et projekt med fortætning med almene boliger, som lever op til kommunens administrationsgrundlag* for tildeling af grundkapital.

* ("Administrationsgrundlag for almene boliger - anvendelse af krav om almene boliger i lokalplaner og udmøntning af grundkapital". Administrationsgrundlaget er godkendt af Borgerrepræsentationen den 9. maj 2019.)

I så fald forpligter boligselskabet sig på tro og love til at opføre almene boliger, samt efter eventuel aftale private boliger og erhverv i et mindre omfang. Økonomiforvaltningen vil efterfølgende foretage kontrol af, at dette er sket.

Lever projektet ikke op til kommunens administrationsgrundlag for almene boliger i forhold til tildeling af grundkapital, kan der ikke gives rabat.

Der skelnes mellem de to forskellige tilfælde, fordi kommunens administrationsgrundlag for tildeling af grundkapital kun i helt særlige tilfælde tillader, at der gives grundkapital til nye almene boliger i udsatte boligområder. Derfor ville det som udgangspunkt ikke være muligt at opnå rabat for boligafdelinger beliggende i udsatte boligområder, hvis det alene var administrationsgrundlaget for tildeling af grundkapital, der blev fulgt. Imidlertid kan byen have stor gavn af udviklingsprojekter, som sikrer strukturelle forandringer netop i udsatte områder af byen.

Figur: Beslutningstræ med hensyn til eventuel rabat

For at opnå en så smidig og enkel administration af sagerne som muligt, anmoder Økonomiforvaltningen om at få mandat til at administrere ordningen på samme måde som den generelle tilbagekøbsordning, herunder uden beløbsmæssige begrænsninger.

Økonomi

Der bliver ydet 40% rabat på de ejendomme, der kan komme i betragtning.

Videre proces

Når et frikøbs- eller udskydelsesbeløb er indbetalt til Københavns Kommune for en relevant ejendom, sørger Økonomiforvaltningen for, at deklarationen om tilbagekøbsret bliver aflyst eller påtegnet om udskydelsen.