Kommunal garanti og kapitaltilførsel til forbedrings-, miljø- og renoveringsarbejder i HAB's afdeling Husumvold

Der skal træffes beslutning om kommunal garanti for realkreditlån samt kapitaltilførsel til gennemførelse af helhedsplan med renoverings- og forbedringsarbejder i den almene boligorganisation Hovedstadens almennyttige Boligselskab’s (HAB) afdeling Husumvold, beliggende Abildhøj m.fl. i Husum.

Tidligere beslutninger

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at der som led i helhedsplan for HAB’s afdeling Husumvold stilles kommunal garanti for realkreditlån på dels 53,73 mio. kr. til renoverings- og miljøarbejder og dels 15,56 mio. kr. til øvrige renoveringsarbejder, i alt 69,29 mio. kr.

2. at Københavns Kommune yder afdeling Husumvold et lån på 1,0 mio. kr. som kommunens andel af en samlet kapitaltilførsel på 5,0 mio. kr. under forudsætning af, at realkreditinstituttet, Landsbyggefonden og HAB yder lån/tilskud på tilsammen 4,0 mio. kr. Udgiften finansieres på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 i 2011, samt

3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille de fornødne garantier under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det foreliggende.

Indstilling og beslutning

Økonomiforvaltningen indstiller at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Husumvold er et udsat boligområde. HAB og afdelingen har udarbejdet en helhedsplan med en række initiativer for at styrke afdelingens udvikling og ønsker at iværksætte en rækkearbejder, der har formål at fremtidssikre afdelingen. Desuden skal fysiske initiativer være med til at tiltrække ressourcestærke beboere til bebyggelsen.

Landsbyggefonden har tilkendegivet, at renoverings-, miljø- og tilgængelighedsarbejderne kan forventes at få støtte fra Landsbyggefonden i 2012 i form at ydelsesstøtte til finansiering af renoveringsindsatsen. Landsbyggefondens støtte forudsætter jfr. almenboliglovens § 91, at kommunen stiller garanti for lånet til renoveringsindsatsen. Derudover er der behov for yderligere kommunal garanti til andre arbejder i afdelingen, der gennemføres som en del af helhedsplanen som er godkendt af Landsbyggefonden.

Løsning

Den kommunale garanti for renoveringsarbejder m.m. stilles med hjemmel i almenboliglovens § 91, stk. 6. Garantien regaranteres af Landsbyggefonden for halvdelen af et eventuelt tab ifølge almenboliglovens § 91, stk. 7. For øvrige arbejder stilles garantien med hjemmel i almenboliglovens § 98. På baggrund af realkreditinstitutternes beregningsregler må garantien forventes at blive op til 100 %.

For at sikre afdelingerne en hensigtsmæssig lejeudvikling har HAB søgt om, at der til afdelingen bevilges en kapitaltilførsel på 5 mio. kr. Kommunens andel heraf vil udgøre 1 mio. kr., medens de resterende 4 mio. kr. forventes stillet til rådighed af dels Landsbyggefonden (2 mio. kr. som lån/tilskud), dels realkreditinstituttet (1 mio. kr. som lån) og dels PAB (1 mio. kr. som tilskud).

Projektet

Husumvold består af i alt 72 boliger. Byggeriet, der er opført i perioden 1945, udgør en trelænget karrébebyggelse.

Hele bebyggelsen får etableret en helt ny klimaskærm, nye fundamenter med velisolerede nye murstensvægge, nye tage med undertag, nye tagsten og kviste, nye døre og vinduer samt kuldebrossikrede altaner. Ved endt renovering foretages en reetablering af de grønne områder sammen med belægninger. De eksisterende 27 boliger på Abildhøj 2 og Humlebjerg 2-6 bliver lagt sammen til i alt 21 helt nye boliger med elevatoradkomst. Afdelingen bliver efter endt renovering på 66 boliger i alt.

De af Landsbyggefonden støttede arbejder omfatter renovering, miljøarbejder samt tilgængelighed (handicapboliger). De øvrige forbedrings- og opretningsarbejder omfatter bl.a. vand- og varmeforsyning.

Projektet er godkendt af beboerne.

Vurdering

Forvaltningen vurderer, at gennemførelsen af projektet vil bidrage til at fremtidssikre bebyggelsen. Bygningerne får et væsentligt løft vedligeholdelses- og energisparremæssig. Samlet set forbedre bebyggelsen sin konkurrenceværdi og gøres mere tilgængelig.

Der er endnu ikke meddelt byggetilladelse til gennemførelse af de omtalte arbejder.

Renoveringsudgift

De samlede udgifter er kalkuleret til godt 73,73 mio. kr., der finansieres således:

Lån med kommunal garanti/regaranti 53,73 mio. kr.

Lån med kommunal garanti 15,56 mio. kr.

Tilskud fra fællespuljen i Landsbyggefonden, egne midler m.m. 4,44 mio. kr.

Samlet renoveringsudgift 73,73 mio. kr.

Leje

Gennemførelse af renoveringsarbejderne vil medføre en lejeforhøjelse på 220 kr. pr. m². Den gennemsnitlige husleje vil herefter ifølge DAB andrage 850 kr. pr. m².

Der forventes ifølge DAB ikke udlejningsvanskeligheder.

Økonomi

Garantierne på i alt 69,29 mio. kr. er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser for kommunen, såfremt låntager ikke er i stand til at betale lånene. Forvaltningen har ikke kendskab til forhold, som gør at garantien vil komme til udbetaling.

Kommunens lån på 1 mio. kr. til kapitaltilførslen afholdes af budgetansvarlig institution: Teknik- og Miljøforvaltningen, Center for Bydesign på funktion 8.32.24.5, Indskud i Landsbyggefonden. Lånet ydes til Landsbyggefonden til videreudlån til afdelingen.

Projektet sammenlignet med enhedspriser ¹⁾pr. bolig (i 1.000 kr. p/l 2010 )

Antal boliger	Bolig m²	Anlægsudg./ bolig i projektet	Anlægsudg. /bolig enhedspris	Anlægsudg. /m² i projektet	Anlægsudg./m² enhedspris
66	4.641	1.117	512	15,9	7,5

1) Sammenligningen af enhedspriser gælder for renoveringsprojekter med kapitaltilførelse i Københavns kommune.

Det er vanskeligt at sammenligne enhedspriser for renoveringer i almene boliger med kapitaltilførelse. F.eks. er bygningens beskaffenhed (indretning, vedligeholdelsestilstand og omfang) eller andre tiltag (sociale tiltag eller ny etablering) i området afgørende for, hvor omfattende renoveringen vil blive. Enhedsprisen er et gennemsnit af følgende projekter: Gyldenrisparken, Vigerslevgård, AAB afd. 28-30 og Hornemanns Vænge.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt at stille garanti for lånene, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema A). DAB stiler mod at kunne få godkendt endelig tilsagn (skema B) i december 2011. Arbejderne forventes påbegyndt i februar 2012.

Teknik- og Miljøudvalget forelægges en indstilling, når de konkrete garantidokumenter skal underskrives af teknik- og miljøborgmesteren og forvaltningens administrerende direktør.

Hjalte Aaberg / Simon Kjær Hansen

Oversigt over politisk behandling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler