Forslag til lokalplan Poppelstykket II med udbygningsaftale, Valby

En bygherre ønsker at opføre nybyggeri på en grund i Valby, der ligger ved gaderne Poppelstykket, Følager og Gammel Køge Landevej. Nybyggeriet opføres i syv etager med ungdomsboliger, familieboliger, hotel og udadvendte anvendelser som butikker i stueetagen. Der stilles krav om almene boliger og plantes et stort antal træer. Antallet af bil parkeringspladser er fastsat efter, at lokalplanområdet ligger i et byudviklingsområde og tæt på den vigtige knudepunktsstation Ny Ellebjerg Station.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 8), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagets endelig behandling.

En bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til ungdomsboliger, familieboliger, hotel og publikumsorienterede serviceerhverv på en ejendom ved Gammel Køge Landevej, Følager og Poppelstykket. I henhold til den gældende lokalplan 518 Poppelstykket (BR 26. marts 2015), der fastlægger området til boliger og serviceerhverv, ligger ejendommen i et delområde, for hvilket gælder, at større nybyggeri og opførelse af boliger forudsætter en supplerende lokalplan. Da en ny lokalplan i sin helhed vil aflyse bestemmelserne i den gældende lokalplan, har Teknik- og Miljøforvaltningen valgt at fremlægge forslaget som en ny lokalplan og ikke som et tillæg. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2019. Grundejer har tilbudt at indgå en udbygningsaftale, som Økonomiudvalget skal tage til efterretning.

Lokalplanområdet ligger i det tidligere Valby Industrikvarter, hvor der gennem en årrække er sket en omfattende omdannelse fra industri til boliger og serviceerhverv. Omkring lokalplanområdet ligger Ny Ellebjerg, Grønttorvet og F.L. Smidth. Mange af nybyggerierne er opført med teglfacader og flade tage. Kvarteret rummer også mange bevaringsværdige industribygninger, der er ombygget til nye formål. Den aktuelle grund rummer erhvervsbebyggelser opført i 1994 og 2000, som er vurderet til ikke at have særlig bevaringsværdi (er ikke saveregistreret). De ubebyggede arealer er overvejende asfalterede eller belagt med beton. Området har derfor en lav grad af begrønning og ingen større træer.

Med hjemmel i den gældende lokalplan er der opført nye boligbebyggelser med ungdomsboliger og erhverv i stueetagen i den del af området, der ligger øst for Poppelstykket. I den øvrige del af området ligger der et dyrehospital, et stort byggemarked og andre erhvervsbygninger i 1-2 etager.

Nybyggeriet har et etageareal på ca. 16.560 m2. Det opføres med randbebyggelse og i syv etager mod Gammel Køge Landevej, Følager og skel mod syd med en mindre tilbagerykning mod Følager og en større tilbagerykning mod Gammel Køge Landevej bl.a. af hensyn til trafikstøjen herfra. Der opføres almene boliger svarende til 25 % af boligetagearealet som en del af randbebyggelsen mod Følager. Det fastsættes i lokalplanen, at ungdomsboliger højst må udgøre 50 % det samlede boligetageareal. Parkering, renovation og varetilkørsel sker under en plint, der er et overdækket areal i stueplan, som etableres på den vestlige del af grunden. Det anlægges friarealer på plintens tag med adgang fra de tilstødende boliger, fra opgangene og fra terræn. Desuden anlægges friarealer på terræn bag de almene boliger langs Følager og på hjørnet ved Poppelstykket.

Byliv

Området er en del af bymidten Gammel Køge Landevej, der i kommuneplanen er udlagt til centerstruktur for detailhandel, der fastlægger retningslinjer for placering og størrelse af butikker i byen. Følager er en vigtig forbindelse mellem Grønttorvsområdet og Ny Ellebjerg Station, hvor der færdes mange bløde trafikanter. Det betyder, at der stilles krav om publikumsorienterede funktioner i 75 % af den samlede længde af stueetagen mod Gammel Køge Landevej og Følager under ét. Det skal være med til at skabe byliv og vil sammen med placering af hotel og boliger gøre det mere trygt at færdes i området.  

Bynatur

Lokalplanen vil tilføre området mere bynatur i form af en trærække mod Gammel Køge Landevej og skel mod syd samt friarealer med en stor andel plantebede og nye træer. Det gælder også plinten over parkeringsetagen. I alt stilles der krav om plantning af mindst 68 træer, hvoraf mindst 80 % skal være blandt de hjemmehørende og /eller frugtbærende arter, der fremgår af bilag 2, § 8, stk. 7. Desuden vil der blive plantet mindst fem træer på Følager og Poppelstykket som led i udbygningsaftalen, jf. afsnittet herom.

Bæredygtighed

Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj. Bæredygtighedsværktøjet består af 26 konkrete initiativer om bæredygtighed udledt fra Københavns Kommunes planer og strategier, der relaterer sig til lokalplanarbejdet. Bilag 7 indeholder et skema med alle 26 initiativer, hvoraf de fem anvendte initiativer er krydset af, suppleret med en beskrivelse af, hvordan initiativerne er indarbejdet i projektet. Det er blandt andet indarbejdet i lokalplanforslaget, at der er forskellige boformer, at der etableres fælles affaldsløsning i plinten, at der opsamles regnvand til vanding og etablering af et bassin, og at cykelparkering har en høj prioritet. Bygherre forventer at certificere byggeriet til minimum DGNB Guld. Kravet til de almene boliger er DGNB Sølv. Bygherre oplyser, at de har et tæt samarbejde med Green Mobility om delebiler til beboerne.

Kunst i lokalplaner

Bygherre oplyser, at det er hensigten, at der etableres kunstnerisk udsmykning i det grønne areal ved hjørnet af Følager/Poppelstykket. Det kan være en skulptur eller en vandkunst.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. De almene boliger placeres i et byggefelt mod Følager. Vurderingen er uddybet i bilag 5.

Trafik

Området er trafikalt velbeliggende med kort afstand til den vigtige knudepunktstation Ny Ellebjerg, der skifter navn til København Syd, når Sydhavnsmetroen åbner i 2024 med endestation her. Stationen vil blive yderligere opgraderet, når det igangsatte arbejde med etablering af perroner på Øresundsbanen er afsluttet. Gammel Køge Landevej er fordelingsgade og den vigtigste forbindelse til det centrale Valby. Der er kort afstand til de regionale veje Ellebjergvej og Folehaven. Cykelstierne på Gammel Køge Landevej indgår i nettet af supercykelstier, og der planlægges cykelstier på Følager og Poppelstykket.

Parkering

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at fastsætte parkeringsnormen efter et konkret skøn. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at krav om parkering kan fastlægges til 50 % af kommuneplanens normer i lokalplanen med henvisning til administrationsgrundlag for helt eller delvis bilfri byudviklingsområder (BR 8. oktober 2020), der giver mulighed for at fastsætte parkeringsnormen efter en konkret vurdering mellem 0 og 100 % af kommuneplanens normer. Dette svarer til ca. 28 pladser. Parkeringsnormen er fastsat på baggrund af ejendommens anvendelse, beliggenhed i byen, herunder nærhed til kollektiv transport (ca. 250 m til Ny Ellebjerg Station) og cykelinfrastruktur mv. Herved sikres et minimum af kørende adgang til området (bilag 4).

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m² etageareal ved boliger og detailhandel samt tre pr. 100 m2 ved andet erhverv. Dette svarer til ca. 640 cykelparkeringspladser.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring (bilag 9). Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget.

 

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

 

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at:

Udbygningsaftale

På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 8). Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder en andel af udgifterne til ombygning af Følager og Poppelstykket ud for ejendommen, herunder med træer. Freja Ejendomme, med hvem der tidligere er indgået en udbygningsaftale om, bl.a. anlæg af Følager, afholder den resterende andel af udgifterne, for så vidt angår Følager. I bilag 9 er sammenhængen mellem udkastet til udbygningsaftale og den tidligere indgåede udbygningsaftale med Freja Ejendomme nærmere beskrevet. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 169.000 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter at ”anlægget” er gennemført og ibrugtaget.  

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslaget, sender forvaltningerne planforslaget i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget og udbygningsaftalen. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen i 2. kvartal 2024.

 

                           Søren Hartmann Hede                 Søren Wille

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 20. november 2023

 

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

” dog således at der ikke stilles krav om almene boliger.”

 

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 2 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C

Imod stemte: A, B, F, V og Ø

 

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at der i lokalplanens §8, stk. 7 (bilag 2, s. 31), ændres i afgrænsningen af træarter, så der kommer til at stå: ”Mindst 80% af de nye træer skal være enten frugtbærende jf. beskrivelsen i Bilag 3 til ’Administrationsgrundlag for Københavns Kommunes Arealer - ’ eller være blandt følgende arter: …”

 

Ændringsforslaget (ÆF2) blev vedtaget med 8 stemmer mod 0. 2 undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V og Ø

Undlod at stemme: C

 

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF3) som erstatning af 1.-2. at-punkt:

”at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på, at hotelkvadratmeter omdisponeres til at blive placeret ud mod Gammel Køge Landevej, med henblik på at færrest mulige boliger har deres eneste vindue ud til Gammel Køge Landevej.”

 

Ændringsforslaget (ÆF3) bortfaldt med 5 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, F og Ø

Imod stemte: A, C og V

 

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V og Ø

Imod stemte:  C

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for familieboliger fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig.”

 

Dagsordenspunkt 15: Forslag til lokalplan Poppelstykket II med udbygningsaftale, Valby (2023-0403193)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 5. december 2023

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med stemmerne 10 mod 1. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B, F og V.

Imod stemte: C.

 

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 20. november 2023:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for familieboliger fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig.”