Høring vedrørende rapporten "Ejer, andelshaver eller lejer?" (Økonomiudvalget, Bygge- og Teknikudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 5. august 2003

 

 

 

J.nr.             ØU 238/2003

 

 

4.                   Høring vedrørende rapporten "Ejer, andelshaver eller lejer?" (Økonomiudvalget, Bygge- og Teknikudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget)

 

 

INDSTILLING

Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget, Bygge- og Teknikudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Borgerrepræsentationen indstiller,

at det som bilag vedlagte brev sendes til Økonomi- og Erhvervsministeriet som kommunens høringssvar vedr. rapporten: "Ejer, andelshaver eller lejer?".

 

 

RESUME

Det af regeringen nedsatte udvalg, der har udarbejdet rapporten: "Ejer, andelshaver eller lejer?", anbefaler, at almene lejere kan overtage deres lejlighed på ejer- eller andelsbasis til markedspris med et rentefrit lån på 30 % af prisen. Provenuet fra salget skal primært anvendes til nybyggeri.

Københavns Kommune skal afgive høringssvar inden den 8. august 2003.

Hvis udvalgets anbefalinger følges, vil det få betænkelige konsekvenser for Københavns Kommune, idet kommunens boligpolitiske råderum begrænses, den sociale balance forrykkes, kommunens anvisningsmuligheder indskrænkes, antallet af billige boliger reduceres og kommunens udgifter øges.

På den baggrund foreslås det i det som bilag vedlagte høringssvar, der efter behandling i Økonomiudvalget den 5. august og med forbehold for den efterfølgende politiske behandling i kommunen er fremsendt som en foreløbig udtalelse, at Københavns Kommunes heri anførte synspunkter imødekommes, hvis regeringen fremsætter lovforslag om et salg af almene familieboliger.

Københavns Kommunes hovedsynspunkter er baseret på, at et eventuelt salg af almene boliger sker under former, der ikke hæmmer mulighederne for at realisere kommunens boligpolitiske mål, der bl.a. går ud på at fremme blandede ejerformer, at sikre socialt robuste bykvarterer og at øge boligbyggeriet samt at sikre – også byens svage borgere – en bolig og øge lejernes indflydelse på deres bolig. Der lægges derfor vægt på følgende:

1.      At kommunerne skal godkende omfanget af og principperne for salg af almene boliger.

-         Ved bestemmende indflydelse på hvilke ejendomme der sælges

2.      At kommunens indsats for at få socialt robuste kvarterer kan videreføres.

-         Ved kommunal indflydelse, så salg ikke yderligere belaster i områder med ensidige ejerformer

 

 

3.      At sikre et tilstrækkeligt antal billige boliger til social anvisning.

-         Ved nybyggeri af almene boliger med en husleje, som gør det muligt at anvende boligerne til social anvisning 

-         Ved social boliganvisning i andre ejerformer

-         Ved at undtage familieboliger til særligt udsatte grupper fra salg

4.      At antallet af almene boliger skal sikres.

-       Ved at bygge mindst lige så mange nye almene boliger som der sælges

-       Ved at nettoprovenuet fra salget kun anvendes i den almene sektor og i den kommune, hvor salget er sket.

5.      At kommunerne får fuld dækning for deres økonomiske tilgodehavender samt fuld kompensation for merudgifter som følge af salg af almene boliger.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Regeringen nedsatte i februar 2002 et embedsmandsudvalg, der skulle forberede en reform, der giver lejerne mulighed for at overtage deres almene bolig på ejer- eller andelsbasis.

Regeringen offentliggjorde i maj 2003 udvalgets rapport: " Ejer, andelshaver eller lejer?", som med brev af 6. juni 2003 er sendt til høring bl.a. i Københavns Kommune. Høringssvaret skal fremsendes til Økonomi- og Erhvervsministeriet inden den 8. august 2003.

Grundet tidsfristen må indstillingen - efter behandlingen i Økonomiudvalget - forelægges Bygge- og Teknikudvalget, Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget og Borgerrepræsentationen. Resultatet heraf vil blive eftersendt til Økonomi- og Erhvervsministeriet.

Rapporten beskriver:

-         ejerformer i den eksisterende boligmasse og de boligsociale opgaver

-         en mulig model for lejerens overtagelse af en almen bolig

-         konsekvenserne ved salg af almene boliger og

-         internationale erfaringer.

Udvalgets anbefalinger er bl.a. følgende:

-         Alle almene lejere skal kunne overtage deres lejlighed som ejer- eller andelsbolig, hvis et flertal i den almene afdeling eller boligorganisationen beslutter det og byggeriet er over 10 år gammelt. Køberetten gælder dog ikke lejere i almene ældre- og ungdomsboliger.

-         Lejere i fremtidigt alment byggeri får ret til køb, når byggeriet er 10 år gammelt.

-         Købsprisen er markedsprisen, dog får lejeren et tilbud om et lån i Nybyggerifonden, der er en fond i Landsbyggefonden, på 30 % af salgsprisen. Dette lån er rentefrit og forfalder først ved videresalg.

-         Størstedelen af provenuet indbetales til Nybyggerifonden og anvendes primært til nybyggeri.

-         Kommunerne skal fortsat kunne løse boligsociale opgaver, hvorfor reformen må drøftes med kommunerne.

-         Almene boliger i visse områder, som er ledige over en måned, kan afdelingen sælge på markedsvilkår, og hvis boligorganisationen og kommunen er enige.

 

Konsekvenser for Københavns Kommune

Borgerrepræsentationen vedtog den 13. juni 2001 "Boliger for alle – Boligpolitisk strategiplan for Københavns Kommune 2001 – 2004" (BR 297/01).

Det er strategiplanens mål at gøre København til en mere socialt afbalanceret og alsidig boligby. Derfor vil Københavns Kommune bl.a. understøtte blandede ejerformer – også i eksisterende boligområder, f.eks. i større almene bebyggelser.

 

Hvis udvalgets anbefalinger følges, vil det få konsekvenser for Københavns Kommune på 5 centrale områder:

1.      Kommunens boligpolitiske råderum

2.      Den sociale balance i boligområderne

3.      Den kommunale anvisning

4.      Boligmarkedet

5.      Kommunens økonomi

Hvorvidt et evt. efterfølgende lovforslag baseret på udvalgets anbefalinger udløser erstatning i medfør af grundloven, fordi der er eventuelt tale om ekspropriation, må afklares ved domstolene.

1. Kommunens boligpolitiske råderum

Udvalgets rapport

Ifølge rapporten skal den nuværende kommunale godkendelse ved salg af almene boliger ophøre. 

 

Kommunens kommentarer

Hvis kommunens ret til at godkende salg af almene boliger ophører, vil kommunen miste et afgørende redskab for at kunne føre en selvstændig boligpolitik. I stedet for at begrænse kommunens muligheder på området er der tværtimod behov for at udvide kommunens boligpolitiske råderum for bedre at kunne realisere kommunens boligpolitik.

Københavns Kommune finder det derfor afgørende, at salg af almene ejendomme kun kan ske med kommunens godkendelse. I rapporten forventes generelt, at 10 – 12 % af de almene boliger vil blive solgt. Såfremt regeringen med henblik herpå pålægger kommunerne en forpligtigelse til at godkende salg i dette omfang, er det af afgørende betydning, at kommunerne også har bestemmende indflydelse på, hvordan dette salg gennemføres.

Kommunen har lokalkendskabet. Derfor skal et evt. salg af almene boliger tilpasses de lokale f orhold, og kommunen skal sammen med lejerne kunne fastlægge omfanget af salget i sin helhed og i de enkelte bebyggelser. Derved øges beboernes engagement – også i de enkelte bebyggelser.

2. Den sociale balance i boligområderne

Udvalgets rapport

Ifølge rapporten er der risiko for, at der vil ske en større koncentration af socialt svage i de mindre velfungerende områder, fordi salget her vil være beskedent. 

Udvalget foreslår, at de enkelte afdelinger og boligorganisationer i de mindre velfungerende områder får mulighed for at sælge ledige boliger til udefrakommende på markedsvilkår, hvis kommunen er enig og lejemålet har været ledigt i mindst 1 måned.

Kommunens kommentarer

Salg af almene boliger må ikke medføre en yderligere koncentration af socialt svage grupper i færre områder og dermed forstærke den etniske, sociale og økonomiske opdeling på boligmarkedet. Et salg skal tværtimod sigte mod at reducere de ghettodannelser, som er i dag - uden at skabe nye andre steder.

Hvis der ved salg af almene boliger opnås blandede ejerformer, vil det være i overensstemmelse med Københavns Kommunes boligpolitiske målsætninger. Da salget primært forventes at ske i de ældre, attraktive boligafdelinger, vil der ikke blive blandende ejerformer i de problemramte, yngre afdelinger, hvor behovet er størst. De internationale erfaringer viser også, at et ukontrolleret salg af almene boliger medfører en øget social opdeling. 

Derfor er det af afgørende betydning, at et evt. salg ikke yderligere belaster de områder, som har en høj koncentration af almene boliger. Et evt. salg bør derfor indgå som led i en samlet boligpolitisk strategi i de områder, som berøres af salget, kombineret med en yderligere social indsats f.eks. kvarterløft for hurtigere at udvikle områderne på tværs af ejerformerne.

Udvalgets forslag om at sælge almene boliger, som har stået tomme en måned, er uden betydning for København, hvor der ikke er tomme almene boliger.

3. Den kommunale anvisning

Udvalgets rapport

Ifølge rapporten forventes på landsplan et salg mellem 30.000 og 60.000 almene boliger. Nettoprovenuet fra salg af 60.000 boliger anføres at kunne finansiere det, der svarer til statens udgifter til opførelse af 24.000 almene boliger. Kommunen skal fortsat yde grundkapitallån.

Ifølge udvalget vil salg af almene boliger bevirke, at kommuner i hovedstadsregionen kan få problemer med at skaffe boliger til anvisning, da hovedparten af kommunerne fuldt ud udnytter anvisningsmulighederne til almene boliger.

Kommunens kommentarer

Københavns Kommune er af den opfattelse, at det skal sikres, at kommunen kan anvise boliger til de socialt svage - også i fremtiden.

Borgerrepræsentationen vedtog den 6. april 2000 (BR 137/2000) en aftale med de almene boligorganisationer om at stille hver tredje ledige bolig til rådighed for kommunal anvisning. Som følge af en lavere flytteaktivitet får kommunen imidlertid kun ca. 1.200 almene boliger årligt til anvisning mod et forventet antal på op mod 1.700. De seneste år har der derfor permanent været omkring 700 sociale boligsøgende på venteliste, hvor ventetiden er 6 – 9 måneder.

Anvendes rapportens beregninger vil der over en periode på 20 år blive solgt op til 7.500 almene boliger i Københavns Kommune, dvs. en reduktion af de almene familieboliger med 15 %. Da nettoprovenuet fra salget ikke er stort nok til, at der kan bygges samme antal nye boliger, som der sælges, vil mængden af almene boliger til kommunal anvisning blive reduceret. Salget vil således udhule kommunens muligheder for anvisning.

Antallet af almene boliger skal derfor ikke mindskes i København, og der skal sikres et tilstrækkeligt antal billige boliger til boligsocial anvisning. Det er kommunens erfaring, at de nyeste boliger er så dyre, at de ikke kan bruges til boligsocial anvisning, idet lejernes rådighedsbeløb ikke er tilstrækkeligt med de nuværende støttemuligheder. Derfor bør de foreslåede finansieringsregler ændres, så nye almene boliger ikke bliver for dyre til, at de kan udnyttes til boligsocial anvisning.

Ønsket om mere alsidige beboersammensætninger i de almene boliger taler imod at øge anvisningsandelen i de resterende almene boliger. Det må derfor udover et fornødent nybyggeri sikres kommunen muligheder for anvisning i andre ejerformer.

For nogle almene familieboliger til socialt særligt udsatte grupper har kommunen indgået aftale om 100 % anvisning. Kommunen foreslår, at disse boliger i lighed med ældre- og ungdomsboliger ikke kan sælges til lejerne.

4. Boligmarkedet

Udvalgets rapport

Ifølge rapporten skal overskuddet fra salget af almene boliger primært gå til boligbyggeri. Nettoprovenuet fra salget indbetales til Nybyggerifonden. Den enkelte boligorganisation får i en periode ret til at få provenuet udbetalt til nybyggeri forudsat, at der er et tilsagn om kommunal grundkapitallån.

Boligorganisationen vil også kunne anvende midlerne til dækning af tab ved drift af boligorganisationens afdelinger, udlån til renovering og i et vist omfang til beboerrådgivning m.v.

I rapporten foreslås, at Nybyggerifondens midler også kan anvendes til byggeri uden for den almene sektor.  

Kommunens kommentarer

Københavns Kommunes borgere har brug for flere og bedre boliger samt boliger, som familier med almindelige indkomster har råd til at bo i.

København er præget af en høj flytteaktivitet, idet mere end 110.000 personer årligt skifter bopæl. Flyttemønstret afspejler bl.a. kommunens position som international storby og uddannelsescenter. For at kunne fastholde og udvikle denne position er det i lyset af den store efterspørgsel efter boliger i kommunen og prisudviklingen væsentligt at sikre et fleksibelt boligmarked, herunder et øget antal udlejningsboliger til overkommelige priser. Over en lang årrække er antallet af udlejningsboliger faldet i København. Rapportens forslag om salg af almene boliger vil forstærke denne udvikling, med mindre der opføres et tilsvarende antal nye lejeboliger, herunder boliger til huslejer som familier med almindelige indkomster kan betale.

Udvalget foreslår en markedsbestemt prisfastsættelse ved salg af almene boliger som andelsboliger. Det medfører, at prisen for disse andelsboliger vil nærme sig prisen for ejerlejligheder. Hvis denne nye prisfastsættelse udstrækkes til også at omfatte de eksisterende andelsboliger, vil andelsboligen også blive en dyr boligform for fremtidige købere - typisk unge.

Salget af almene boliger forudsætter, at beboerne får et rente- og afdragsfrit lån på 30 % af prisen. Da lånet først indfries, når boligerne sælges anden gang, vil det betyde, at byggeriet af nye almene boliger til erstatning for de solgte, vil ske i en langsommere takt.

Samtidig vil nettoprovenuet ud fra rapporten forudsætninger ikke kunne finansiere byggeri af samme antal almene boliger.

Der må derfor:

-         sikres tilstrækkelige statslige midler til, at der mindst kan bygges én ny almen bolig for hver solgt bolig og i mindst samme takt, og

-         være sikkerhed for, at provenuet fuldt ud anvendes i den almene sektor og i den kommune, hvor salget er gennemført.

En statslig garantiordning vil muliggøre belåning af kommende salgsindtægter, således at nybyggeri kan opføres før boligerne er solgt.

Rapporten foreslår, at nye almene boliger kan sælges efter 10 år. Københavns Kommune finder som udgangspunkt, at boligerne kun må sælges såfremt salgsprisen overstiger gælden og i øvrigt kun såfremt kommunen godkender, at det kan ske i overensstemmelse med kommunens boligpolitik.

Da kun en mindre del af lejerne har råd til at købe deres almene bolig, foreslår Københavns Kommune endvidere:

-         at råderetten udvides og

-         at medejerboliger kan etableres i nybyggeri

idet dette vil øge beboernes indflydelse på deres egen bolig, medvirke til at forbedre boligerne og skabe grundlag for en større bredde i beboersammensætningen.

 

Mobiliteten i den almene boligsektor er i forvejen generelt lav. En større reduktion i antallet af almene boliger vil medføre et mindsket udbud af lejeboliger og en lavere mobilitet i sektoren, da de fleste beboere i almene boliger reelt ikke har andre valgmuligheder på boligmarkedet end en almen bolig. Endvidere vil ordningen med rentefrit lån indebære en stor risiko for, at mobiliteten i de solgte boliger vil blive meget lav.

5. Kommunens økonomi

Udvalgets rapport

Ifølge rapporten vil der ske en forholdsmæssig indfrielse af grundkapitallån og driftsstøttelån. Derimod sker der ingen tilbagebetaling af eventuel anden form for kommunal støtte ydet i form af tilskud.

Kommunens kommentarer

Kommunerne bør have fuld dækning for deres økonomiske tilgodehavender i forbindelse med salg.

Salget af almene boliger vil bl.a. betyde øgede udgifter til:

-         anvisning,

-         udvidet genopretning i socialt svage områder, f.eks. i form af kvarterløft, og

-         byggeri af almene boliger til erstatning for de solgte.

Salget har yderligere en række kommunaløkonomiske og administrative konsekvenser, som ikke indgår i rapporten, f. eks. købernes rentefradrag, forskellige former for huslejetilskud, udvidede arbejdsopgaver for det kommunale tilsyn med almene boliger og effekter for tilskuds- og udligningssystemet.     

Det må derfor sikres, at kommunen holdes skadesløs i forhold til de udgifter, som et salg af almene boliger vil medføre, jf. DUT reglerne, ligesom der bør tages hensyn til de eventuelle byrdemæssige konsekvenser mellem kommunerne.

 

ØKONOMI

-

MILJØVURDERING

-

ANDRE KONSEKVENSER

-

HØRING

-

BILAG

Optrykt bilag: Høringssvar til Økonomi- og Erhvervsministeriet

 

 

Erik Jacobsen                          Torben Brøgger                      Jens Ole Nielsen