Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 5. april 2005
J.nr. ØU 128/2005
7. Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at forslag
til lokalplan "Blytækkervej" vedtages med henblik på fælles offentliggørelse
at
indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder
at offentliggørelsen
annonceres i områdets lokalaviser
at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi beståend e af en hjemmeside for planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til
ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001
vedtages med henblik på fælles offentliggørelse
at
offentlighedsperioden fastsættes til 2 måneder
at
offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser
at der
gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for
planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et
orienteringsmøde
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 9. marts 2005
Anbefalet
RESUME
I møderne den 27. oktober og 16. november 2004 i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftedes forvaltningernes redegørelse om udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for området mellem Frederikssundsvej, Frederiksborgvej og Glasvej. Planarbejdet er foranlediget af to konkrete byggeønsker, dels på to ejendomme langs østsiden af Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410 Utterslev, København), hvor De Forenede Ejendomsselskaber A/S ønsker at opføre boliger, dels på en ejendom ved Brofogedvej (matr.nr. 6g Utterslev, København), hvor ejeren ønsker at opføre ungdomsboliger. Gennemførelse af projekterne, der bør ses samlet, forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen.
Lokalplanforslaget fastlægger området til boliger med overvejende større familieboliger med en gennemsnitlig størrelse på mindst 85 m2. Endvidere fastlægges mulighed for udover boliger at etablere serviceerhverv indenfor den omkransende randbebyggelse, således at det multifunktionelle præg i området videreudvikles. Lokalplanen har endvidere til formål at understøtte udviklingen af en sammenhængende friarealstruktur med henblik på at sikre rekreative kvaliteter indenfor området.
Lokalplanforslaget fastholder bebyggelsen mod Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og Glasvej som en høj, overvejende sammenhængende randbebyggelse, og området indenfor denne randbebyggelse som et mere åbent og sammensat område med en overvejende lavere bebyggelse.
Etagearealet for hele området må ikke overstige 54.000 m2 svarende til den eksisterende bebyggelse suppleret med de fremsendte skitseprojekter samt enkelte supplementsbyggerier i randen af området. Dette svarer til en samlet bebyggelsesprocent for området som helhed på godt 170.
Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet forslag til tillæg Kommuneplan 2001. Forslaget omfatter en ændring af rammen for lokalplanlægning for området fra henholdsvis B4- og B5-område til et B5*-område (boligområde) med særlige bestemmelser om samlet etageareal og anvendelse.
Planforslagene er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004. Forvaltningerne vurderer, at forslagene ikke medfører, at der skal udføres en tilhørende miljørapport.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
De forenede
Ejendomsselskaber A/S har på vegne af ejerne af ejendommene langs østsiden af
Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410 Utterslev, København), fremsendt et
forslag til boligbebyggelse på de to ejendomme efter fjernelse af enkelte
mindre bygninger. Projektet omfatter godt 3.000 m2 etageareal.
Endvidere har ejeren af pianovirksomheden ved Brofogedvej (matr. nr. 6g
Utterslev, København) fremsendt et skitseprojekt for ungdomsboliger på
ejendommen omfattende ca. 1.800 m2 etageareal efter fjernelse af
enkelte mindre bygninger.
Gennemførelse af
projekterne, der bør ses samlet, forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt
udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen for så vidt angår anvendelse og
bebyggelsestæthed.
Skitseprojektet på
grundene ved Blytækkervej omfatter dels en 2-etages rækkehusbebyggelse oven på
den nuværende butik, der forlænges og facaderenoveres, dels en tværstillet
5½-etages bygning mod Frederiksborgvej. Skitseprojektet på grunden ved
Brofogedvej omfatter en 4-etages bygning, der er udformet som en fritliggende
bygning.
Lokalplanforslaget
Lokalplanforslaget
vedlægges som bilag. Bilaget
indeholder foruden selve forslaget endvidere hovedafsnittet "Baggrund for
lokalplanen og kommuneplantillægget", der indgår i det materiale, der trykkes
sammen med lokalplanen, når denne bekendtgøres endeligt. Materialet danner
samlet grundlag for efterfølgende administration af lokalplanen samt medvirker
til forståelse af lokalplanens baggrund og intentioner for personer, der senere
ønsker at orientere sig herom.
Lokalplanforslaget
omfatter området begrænset af Frederikssundsvej, Frederiksborgvej og Glasvej.
Forslaget har til formål at muliggøre en anvendelse af området til overvejende
større helårsboliger i overensstemmelse med kommunens boligpolitik med en
gennemsnitsstørrelse på mindst 85 m2 med publikumsorienterede strøggadefunktioner
ud mod Frederikssundsvej og den sydligste del af Frederiksborgvej, og med
mulighed for udover boliger at etablere serviceerhverv indenfor den omkransende
randbebyggelse, således at det multifunktionelle præg i området videreudvikles.
I lokalplanen er fastlagt
bestemmelser om byggemuligheder, hvorefter bebyggelse i randen af området i
princippet kan suppleres og erstattes i samme omfang som den eksisterende
bebyggelse. Indenfor nærmere fastlagte byggefelter fastlægges byggemuligheder
for de fremsendte skitseprojekter. Derudov
er kan erstatning af eksisterende
bebyggelse inde i området kun ske efter et nærmere fastlagt princip, hvorefter
bebyggelse med hensyn til omfang og placering skal fremtræde som lavere og overvejende
fritliggende byggeri i op til 3½ etager, der medvirker til at skabe en åbenhed
inde i området. I lokalplanen medtages endvidere bestemmelser for bevaringsværdig
bebyggelse samt bebyggelsernes ydre fremtræden, herunder vedrørende udformning
og materialevalg for facader og tag.
Etagearealet for
hele området må ikke overstige 54.000 m2 svarende til den eksisterende
bebyggelse suppleret med de fremsendte skitseprojekter samt enkelte supplementsbyggerier
i randen af området. Dette svarer til en samlet bebyggelsesprocent for området
som helhed på godt 170 med de nuværende grundarealer, men vil være godt 150,
såfremt både Brofogedvej og Blytækkervej omdannes, således at arealerne indgår
i grundene som byggeretsgivende.
Da
bebyggelsesprocenten for skitseprojektet på grundene ved Blytækkervej, som for
de to grunde tilsammen udgør knap 190, er væsentligt højere end den i kommuneplanen
fastlagte, indebærer dette, at såfremt det fulde omfang af det ønskede nybyggeri
skal realiseres, skal Blytækkervej i overensstemmelse med vejlovgivningen helt
eller delvis nedlægges som vejareal og indgå i grundene. Herved muliggøres bebyggelse
på ca. 3.200 m2 efter fjernelse af enkelte mindre bygninger,
svarende til en bebyggelsesprocent på maksimalt 165.
Lokalplanen
muliggør, at Blytækkervej og Brofogedvej, udover at varetage lokal trafik,
varetilkørsel og parkering, kan ændre status og omdannes, hvorved vejene kan
indgå med opholdsarealer og rekreative funktioner. Derudover fastlægges interne
passagemuligheder for fodgængere i principielle forløb, således at
intentionerne om en sammenhængende friarealstruktur indenfor lokalplanområdet
understøttes. Lokalplanen indeholder bestemmelser om udformningen af de ubebyggede
arealer, herunder de vejarealer der måtte blive nedlagt og tillagt de
tilstødende grunde.
Friarealet skal være
af størrelsesordenen 40 % af boligarealet og 10 % af erhvervsarealet.
Friarealet skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere.
Parkeringsdækningen
skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2
etageareal. Parkeringen skal så vidt muligt indrettes i konstruktion, men kan
placeres på terræn eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og
Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse. Parkering ud over den nævnte
parkeringsdækning må ikke placeres på terræn.
Forslag til
kommuneplantillæg
Samtidig med
lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan
2001, der ændrer de bestemmelser, som gælder for området i dag. Forslaget
omfatter en ændring af rammen for lokalplanområdet fra henholdsvis B4- og
B5-område til et B5*-område med særlige bestemmelser om, at der i lokalplan kan
fastlægges en bebyggelsesplan, som muliggør en samlet bebyggelse i området på
54.000 m2 etageareal og tillades bebyggelse til serviceerhverv, der
er forenelig med boliganvendelsen.
Det er vurderet, at
der er tale om mindre ændringer af rammedelen, der ikke strider mod
kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående indkaldt ideer,
forslag m.v., jf. planlovens § 23 c.
Der henvises i
øvrigt til det vedlagte bilag, hvori der redegøres for forholdet til øvrig
planlægning og lovgivning.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer
og programmer.
Ifølge lov om miljøvurdering
af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en
vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet.
Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.
I mødet den 9.
december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04) en indstilling,
hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen blev bemyndiget
til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om
der skal udarbejdes en miljøvurdering.
Planforslagene
vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet
planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller
projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets
nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på
dette eller på omkringliggende områder eller bebyggelser. Der henvises herom
til det vedlagte bilags afsnit om "Forhold til øvrig planlægning og
lovgivning".
Beslutningen vil
blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til lokalplan offentliggøres.
Bygge-
og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering.
Sagen er
miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.
Parkeringsforhold i
området
I dag findes der
indenfor lokalplanområdet i alt ca. 175 parkeringspladser på privat grund (i
anlæg og på terræn). Parkeringspladser på vejareal, der normalt ikke medregnes
som indfrielse af lokalplaners krav til parkeringsdækningen, udgør dog en
parkeringsmulighed også for områdets beboere og andre brugere. Antallet af parkeringspladser
på Blytækkervej, Brofogedvej og på Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og
Glasvej i den ud for lokalplanområdet liggende vejside er på nuværende tidspunkt
optalt til ca. 180 således, at der i alt er ca. 355 pladser til rådighed i
området. I forhold til områdets nuværende etageareal på ca. 47.000 m² - heraf
godt 28.000 m2 boligareal - svarer dette til, at der er rådighed
over 1 plads pr. ca. 130 m² etageareal.
Ifølge en optælling,
foretaget den 22. februar 2005, er der i dagtimerne gennemgående en høj
udnyttelse af de forannævnte parkeringspladser på vejareal: Ca. 86 pct. kl. 12
og ca. 80 pct. kl. 16. Optælling kl. 23 viser en noget lavere udnyttelse, idet
gennemsnitligt ca. 66 pct. af pladserne var optaget. Det antal
parkeringspladser, der i dag er til rådighed, vurderes umiddelbart at være
tilstrækkeligt. Områdets blanding af boliger og erhverv med forskellig
spidsbelastningstidspunkter muliggør en vis dobbeltudnyttelse af pladserne.
Med en fuld
udnyttelse af de i lokalplanen anviste byggemuligheder, kommer lokalplanområdet
til at rumme ca. 54.000 m² etageareal. Dette medfører, at det samlede antal
parkeringspladser i området skal forøges med 54, såfremt det nuværende forhold
mellem etageareal og parkeringspladser, der er til rådighed, skal opretholdes.
I forbindelse med gennemførelse af de to kendte og aktuelle projekter på i alt
ca. 5.000 m² vil antallet af parkeringspladser skulle forøges med 38
parkeringspladser.
Forholdene for de nuværende
brugere af gadeparkeringen i forbindelse med eventuelle vejnedlæggelser, vil
ikke kunne fastlægges på nuværende tidspunkt, men vil blive nærmere fastlagt i
forbindelse med gennemførelsen af vejnedlæggelsessagen. Hvorvidt der sikres
opretholdt det samme forhold mellem etagearealer og parkeringspladser i området
ved etablering af nye pladser på privat grund og opretholdelse af eksisterende
pladser på vejareal, eller om antallet af pladser på vejareal reduceres og en
større andel etableres på privat grund, vil være afhængig af hvordan og i hvilket
omfang de muliggjorte nedlæggelser af vejareal gennemføres.
Økonomi
Høring
I forbindelse med
udarbejdelse af lokalplanforslaget er der foretaget høring af Kultur- og
Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og
Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen,
Københavns Energi, Københavns Bymuseum og Kvarterløft NordVest.
Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundheds- og
Omsorgsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen har
ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen,
Miljøkontrollen, henviser
til den af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001 tiltrådte
reviderede udgave af retningslinierne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og
nybyggeri". Endvidere er der anført bemærkninger om trafikstøj, virksomheder,
jordforurening, regnvand og affald.
Bemærkninger. Miljøkontrollens anbefalinger er videst
muligt omfang medtaget i lokalplanforlaget, undtaget affaldsforhold, der
forudsættes håndteret i den kommende byggesagsbehandling. Miljøkontrollens
bemærkningerne om miljøforholdene er gengivet i afsnittet "Baggrund for
lokalplanen og kommuneplantillægget" i det vedlagte bilag.
Københavns Energi gør opmærksom på bygassens positive
egenskaber i tilknytning til byøkologi og krav til ressourcerigtige løsninger.
Endvidere gøres opmærksom på, at ved nedlæggelse af vejarealer skal ledninger,
såsom vandforsynings-, afløbs-, el- og gasledninger, sikres ved deklaration.
Endelig gøres opmærksom på, at en del af den muliggjorte nye bebyggelse i
området er placeret ovenpå en fjernvarmeledning.
Bemærkninger. Der er ikke i planloven hjemmel til at stille
krav om tilslutning til bygasnettet, hvorfor der ikke er medtaget bestemmelser
herom. Lokalplanforslaget indeholder en generel bemærkning om sikring af
ledninger. Vedrørende den nævnte fjernvarmeledning vil der blive koordineret en
omlægning heraf med bygherre.
Københavns Bymuseum oplyser, at der ikke tidligere har været
arkæologiske undersøgelser i området, hvorfor der bør foretages en større
forundersøgelse for at konstatere, om der er arkæologiske forekomster i
området. Denne undersøgelse bør foretages i så god tid, at der i bekræftende
fald kan foretages en egentlig arkæologisk undersøgelse forinden eventuelle
jordarbejder går i gang for at undgå en eventuel standsning af arbejdet.
Endvidere er der bemærkninger vedrørende kulturhistoriske bevaringsinteresser,
hvor en mindre bygning på ejendommen matr. nr. 6g og ejendommen
Frederiksborgvej 27 anbefales bevaret.
Bemærkninger. Lokalplanforslaget indeholder en kommentar
om, at udgravningsarbejder kan medføre påbud om midlertidig standsning af
arbejdet i henhold til museumsloven, og at Københavns Bymuseum som repræsentant
for Kulturarvstyrelsen bør kontaktes i god tid, forinden arbejdet påbegyndes. I
lokalplanen er medtaget bestemmelser om bevaringsværdige bygninger. Disse
bygninger må ikke nedrives eller ombygges uden
Kvarterløft NordVest, Styregruppen, bemærker, at Styregruppen for Kvarterløft
NordVest vil tage endeligt stilling til lokalplanforslaget i forbindelse med
den offentlige høring af planforslaget og her fremkomme med et eventuelt
høringssvar, idet disse indledende bemærkninger har en principiel tilgang med
afsæt i de hidtidige lokalt besluttede dokumenter, herunder Kvarterplanen og
Trafik og Grøn Plan NV. Styregruppen finder, at hensigten med at bevare og
udvikle det eksisterende miljø er positiv, men finder at den omgivende
randbebyggelse ikke skal opstrammes yderligere, idet dette vil muliggøre
nedrivning af nogle af de originale bebyggelser i randen af området. Særligt
nævnes ejendommen på matr. nr. 6ip (Frederiksborgvej 35), og ejendommene på
matr. nr. 6fu (Blytækkervej 11 og Frederiksborgvej 27). Styregruppen finder, at
betragtningerne omkring den generelle trafikafvikling i området principielt er
i overensstemmelse med lokalområdets ønsker i Trafik og Grøn Plan NV. Endvidere
anføres bemærkninger om igangværende planer for byrum og omlægning af
knudepunktet Frederiksborgvej/Frederikssundsvej samt Frederiksborgvej, og
endeligt anfører Styregruppen betænkeligheder ved den i lokalplanredegørelsen
antydede parkeringsstrategi, idet den fornødne parkering anbefales placeret i
konstruktion.
Bemærkninger. Oplysning om planer for opgradering af grønne
strukturer og byrum i kvarteret er anført under afsnittet " Baggrund for
lokalplanen og kommuneplantillægget" i det vedlagte bilag. I lokalplanen er
medtaget bestemmelser om bevaringsværdige bygninger, jf. ovenstående
bemærkninger til Bymuseets kommentarer om bevaringsværdige bygninger.
Lokalplanen fastlægger endvidere, at parkeringsdækningen
skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2
etageareal. Parkeringen skal så vidt muligt indrettes i konstruktion, men kan
placeres på terræn eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og
Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse. Parkering ud over den nævnte
parkeringsdækning må ikke placeres på terræn. En forudsætning for parkering på
terræn er bl.a., at friarealkravet overholdes.
Forslag til
dialogstrategi
På baggrund af den
hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægningen foreslås følgende
initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:
·
Etablering
af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel.
·
Etablering
af en plancheudstilling i lokalområdet.
·
Gennemførelse
af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et orienteringsmøde
med indlæg fra forvaltningen om planens indhold, idet interessen for planen
hovedsageligt må forventes at dreje sig om bebyggelsen og dens indvirkning på
de umiddelbare omgivelser. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade
sig repræsentere på mødet med henblik på at kunne besvare eventuelle spørgsmål
og indgå i en debat om planens indhold.
BILAG
VEDLAGT
Forslag til
lokalplan "Blytækkervej" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen og
kommuneplantillægget" og "Lokalplanforslag Blytækkervej" samt "Forhold til
øvrig planlægning og lovgivning".
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER SØRENS PINDS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL
VÆRELSE 36
A.
Skrivelse
af 26. november 2004 fra Københavns Bymuseum
B.
Skrivelse
af 2. december 2004 fra Kvarterløft NordVest
C.
Skrivelse
af 2. december 2004 fra Københavns Energi.
D.
Skrivelse
af 6. december 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontro
llen
Erik Jacobsen Mette
Lis Andersen