Endelig vedtagelse af lokalplan Femøren Station med udbygningsaftale, Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Femøren Station med tilhørende udbygningsaftale. Planforslaget muliggør ombygning og udvidelse af eksisterende erhvervsbyggeri til serviceerhverv, ungdomsboliger og detailhandel samt en offentlig institution.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,  

1. at godkende lokalplan Femøren Station (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

2. at godkende udbygningsaftale (bilag 6) med grundejeren.

Problemstilling

Grundejer ønsker at ombygge og udvide et eksisterende erhvervsbyggeri ved Engvej, Hedegaardsvej og Jorisvej med anvendelse til serviceerhverv (hotel), ungdomsboliger, detailhandel samt udadvendte funktioner og en mindre andel af arealet til offentlig anvendelse. Den eksisterende lokalplan muliggør ikke boliger, og projektet forudsætter derfor ny lokalplan. Lokalplanforslaget og udkast til udbygningsaftalen blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 21. juni 2018 og har været i høring fra den 28. juni 2018 til den 24. september 2018. Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget 15 henvendelser. Høringen giver anledning til ændringsforslag.

Løsning

Lokalplanen muliggør, at fire eksisterende erhvervsbygninger ombygges og udvides til ungdomsboliger og hotel. Bygningerne kan udvides med en etage og en forbindelsesbygning i 3. sals højde, placeret på de fire gavle mod Jorisvej. Derudover kan der etableres tagterrasser som opholdsareal til beboere og hotelgæster. Lokalplanen giver mulighed for supermarked, restaurant, cafe samt fritidsaktiviteter i byggeriets stueetager. Herudover bliver stillet krav om 25 % almene boliger, og der bliver fastlagt et areal til offentlig anvendelse. Parkering skal placeres på arealet mellem de eksisterende bygninger, som skal indrettes med grønne kantzoner og forhaver. Det muliggjorte byggeri og friarealerne er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2, s. 4-8) og faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget
Høringen giver anledning til, at Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår en række ændringer. Der foreslås ny placering af nyplantning af otte træer i det grønne bælte langs Engvej, idet disse træer i lokalplanforslaget er planlagt plantet ovenpå en spildevandsledning langs den nordlige lokalplangrænse. Det foreslås endvidere, at metroens sikkerhedsservitut vises på tegning nr. 4. På baggrund af bygherres henvendelse foreslås ændringer til enkelte bestemmelser. Dette vedrører en mere præcis definition af offentlig anvendelse, dagligvarebutikkens størrelse, transparente facaders udformning, samt en justering af bestemmelsen om særlige fællesanlæg, der muliggør en etapedelt ibrugtagning af byggeriet. Maksimumstørrelsen for dagligvarebutikken foreslås justeret fra 1.000 m2 til 1.200 m2 bruttoetageareal i forbindelse med, at Borgerrepræsentationen den 1. november 2018 har godkendt kommuneplantillæg for butiksstørrelser i detailhandlen, hvorved detailhandelsrammerne i Kommuneplan 2015 justeres i henhold til seneste revision af Planloven. Derudover foreslås en teknisk ændring i parkeringsbestemmelsen, som ikke medfører en ændring af parkeringsnormerne. De præcise ændringsforslag samt begrundelser herfor fremgår af bilag 5. Ændringsforslagene kræver ikke en supplerende høring af lokalplanforslaget.

Høring
Der er modtaget 15 henvendelser i høringsperioden, som er vedlagt som bilag 4. I bilag 5 er henvendelsernes indhold refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 6. september 2018 med ca. 80 deltagere. Amager Øst Lokaludvalg, der inviterede til mødet, har i sit høringssvar vedhæftet en opsamling med synspunkter og input fra borgermødet og et gademøde, der ligeledes blev arrangeret i lokaludvalgets regi (bilag 4, nr. 15).

Hovedsynspunkter fra Amager Øst Lokaludvalg og borgerne

1. Amager Øst Lokaludvalg opfordrer til udarbejdelse af en helhedsplan for et større område men er positiv over for de kommende funktioner og udviklingen i lokalplanområdet.
2. Lokaludvalget og flere borgere ønsker bedre parkeringsforhold, sikre skoleveje og flere cykelstier. 
3. Flere borgere ønsker taget højde for gener fra lys, indblik, materialer og støj udløst af ungdomsboliger. Der er enkelte indsigelser fra borgere mod forbindelsesbygningen grundet bekymring for indblik til kolonihaverne.

 Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen vurderer, at udarbejdelse af en helhedsplan for et større område i det sydøstlige Amager planfagligt ikke er en nødvendighed for at håndtere områdets udfordringer, som kan løses i kommende lokalplaner. Derfor ønsker Teknik- og Miljøforvaltningen ikke at igangsætte en helhedsplan.
2. Udbygningsaftalen sikrer bedre krydsning for cykler og gående under metroens højbane, samt en strækning grøn cykelrute langs Jorisvej, der gør færdsel mere sikker. Bygherre skal etablere den nødvendige parkering på egen grund, yderligere parkeringsrestriktioner reguleres ikke i lokalplanen.
3. Byggeriets maksimale højde på 13,6 m (18 m for elevator-/trappetårne) ligger under kommuneplanrammens maksimale højde på 24 m. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at indblik fra den tværgående etage begrænses af metroens højbane. Vurderingen baseres på forholdet mellem det foreslåede byggeris afstand til metrohøjbanen, samt højde-afstandsforholdet mellem byggeri og kolonihaverne.  

Bemærkninger fra bygherre
Bygherre ønsker ændringer i redegørelse og enkelte paragraffer vedrørende tagterrasser, definitionen af offentlig anvendelse, butiksstørrelsen af dagligvarebutikken og bestemmelsen om ibrugtagning efter etablering af fællesanlæg.  

Forvaltningens bemærkninger
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår på baggrund af bygherres henvendelse en præcisering i formålsparagraffen vedrørende offentlig anvendelse, i anvendelsesparagraffen vedrørende maksimale butiksstørrelser jf. kommuneplantillægget, en præcisering af paragraffen om transparente facaders udformning samt en ændring af paragraffen om fællesanlæg, der skal sikre bedre mulighed for en etapedelt ibrugtagning.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser:

HOFOR påpeger en servitutbelagt spildevandsledning i lokalplanens nordligste område og har indsendt bemærkninger og ændringsforslag til lokalplanen, bl.a., at der her ikke kan fastlægges nye træer, og at rampen til en cykelkælder kan skabe problemer. 

1. Metroselskabet henviser til højbanens sikkerhedsservitut, som ønskes markeret på lokalplantegningerne. Den skal overholdes og indebærer, at bygherre ved anlæg af byrum, veje og byggeri skal sikre højbanen bedst muligt.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen foreslår ændringer vedrørende placeringen af otte planlagte træer, der ikke må plantes i den servitutbelagte zone, samt flere muligheder for placering af ramper til cykelkældre. 
2. Metroselskabets sikkerhedsservitut foreslås vist på lokalplanens tegning nr. 4. 

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen forpligter bygherre til at anlægge forpladsen ved Hedegaardsvej/Jorisvej, at etablere fire parkeringspladser og plante vejtræer langs Hedegaardsvej, at etablere sikre overgange under metroens højbane, at anlægge ekstra cykelparkering ved indkørslen til Jorisvej samt anlæg af en strækning grøn cykelrute langs Jorisvej.

Økonomi

Det skønnes, at gennemførelse af projektet vil give en kommunal skatteindtægt på ca. 5 mio. kr. årligt og mulighed for ca. 50 arbejdspladser (2012-priser).

Lokalplanforslaget stiller krav om mindst 700 m2 af etagearealet i stueetagen i den nordligste bygning bliver anvendt til offentligt formål. Grundejer kan forlange denne del af ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde.

Kommunen får udbygningsaftalens anlæg vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer årlige driftsudgifter på 40.000 kr. De øgede afledte driftsudgifter vil blive dækket inden for Teknik- og Miljøudvalgets driftsramme.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Peter Stensgaard Mørch                     Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at godkende lokalplan Femøren Station (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 
2. at godkende udbygningsaftale (bilag 6) med grundejeren.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. november 2018  

Dagsordenspunkt 12: Endelig vedtagelse af lokalplan Femøren Station med udbygningsaftale, Amager Øst (2018-0259102)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 4. december 2018

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

"Vi ønsker ikke, at der stilles krav om opførelse af almene boliger."