Forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 Holmen II med kommuneplantillæg, Christianshavn

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 Holmen II med tillæg til Kommuneplan 2015 i høring. Forslaget vil muliggøre omdannelse af det tidligere militære anlæg på Kuglegården til serviceerhverv samt nye boliger på Basecamp.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at godkende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 Holmen II (bilag 2) med tilhørende miljøvurdering (bilag 7) med henblik på offentliggørelse i offentlig høring i otte uger.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

Startredegørelsen blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 24. april 2017 og Økonomiudvalget den 9. maj 2017. Et samlet Teknik- og Miljøudvalg afgav protokolbemærkning om, at partierne ønsker at fastholde stedets egenart med fritstående bygninger. Lokalplanforslaget blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget den 26. februar 2018, hvor partierne sendte sagen tilbage til forvaltningerne med anmodning om at belyse yderligere, hvorvidt det er muligt at reducere højden på bebyggelsen ovenpå Basecamp, hvad det betyder for bebyggelsesprocenten, samt at Teknik- og Miljøforvaltningen indarbejder et krav om 25 % almene familieboliger i lokalplanforslaget.

Løsning

Formålet med kommune- og lokalplantillægget er, at der kan opføres to bygninger i to og en halv etage på Kuglegården, der primært indrettes til hotel. På Trangravspladsen genopføres ’Lystøndeskur’, der tidligere har stået på ejendommen. De eksisterende garagebygninger bagved Basecamp ud mod idrætsanlæg erstattes med et længehus i tre etager. Socialforvaltningen er i dialog med bygherre om at etablere et botilbud efter Servicelovens §107 (midlertidige botilbud), hvilket indebærer, at tilbuddet vil være døgnbemandet.

På den eksisterende Basecamphal foreslås opført en boligbebyggelse i to og en halv etage. Med henblik på at belyse mulighederne for at nedsætte bygningshøjden på Basecamp har bygherren udarbejdet yderligere tre forslag (bilag 6):

1. Bebyggelsen er identisk med lokalplanforslaget med to og en halv etage, men taghældningen mod Halvtolv er ændret, så højden forskydes ca. 10 meter væk fra Halvtolv. Den samlede bygningshøjde er fortsat 18 meter.
2. Boligbebyggelse reduceres til halvanden etage og højden reduceres fra 18 til 14 meter.
3. Erhvervsbebyggelse i halvanden etage og højden reduceres fra 18 til 14 meter.

Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler, at den bebyggelse på Basecamp, der oprindeligt er foreslået i lokalplanforslaget i to og en halv etage, fastholdes. Begrundelsen er, at det planmæssigt imødekommer behovet for flere boliger i området samt at bebyggelsen fremstår arkitektonisk mest harmonisk med en ensartet bebyggelse. Bebyggelsen påfører dog Halvtolv skygger i mindre omfang ved forårsjævndøgn. Hertil skal bemærkes, at afstand til nabobebyggelsen er væsentligt større end, der almindeligvis bliver stillet krav om ved udbygning af nye områder i Københavns Kommune.

Der er ligeledes arbejdet videre med at udbygge tagetagen på den bevaringsværdige bygning C på Kuglegården ud mod Danneskiold-Samsøes Allé og en ny tagetage på Bygning H på Basecamp. Lokalplanforslaget fastlægger offentlig adgang til det grønne gårdrum på Kuglegården i tidsrummet kl. 8-20 i vinterhalvåret og kl. 8-22.30 i sommerhalvåret. Ved særlige lejligheder, fx private arrangementer og ved vedligeholdelse, kan rummet lukkes for offentlig adgang. Bygherre vil lade et regulativ udarbejde for færdsel, herunder af hensyn til det fredede gårdanlæg.

Fig. ændringer i forhold til indstilling af 26. februar 2018

Byliv

Lokalplanen muliggør adgang til tidligere lukkede arealer og promenader, og byrum indrettes til ophold og færdsel. Lokalplanen muliggør broer over kanalerne.

Miljø og bynatur

Lokalplanen fastlægger en grøn karakter med brug af græs, træer og facadebeplantning. 29 træer udpeges som bevaringsværdige, mens 10 fældes for at ændre Trangravsvejs tilslutning til Danneskiold-Samsøes Allé og placering af bebyggelsen på Kuglegården. Der plantes 90 nye træer (bilag 3).

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Christianshavns skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 12 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Derfor stilles der krav om, at 25 % af boligetagearealet skal være almene boliger, hvilket svarer til 1.075 m2 almene boliger.

Parkering og trafik

Parkeringsdækningen i C-områder (boliger og serviceerhverv) i tætbyen er 1 pr. 150 m2. Parkeringsdækningen kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere eller lavere parkeringsbehov. Parkeringsnormen fastlægges til 1 pr. 150 m2, hvilket er samme norm som på Papirøen. Cykelparkering etableres i overensstemmelse med Kommuneplan 2015. Se nærmere i bilag 5.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv og boliger (C*-område), hvor stjernebemærkningen betyder, at kommuneplanrammerne for Arsenaløen og Frederiksholm under ét må have en maksimal bebyggelsestæthed på 60 % eksklusiv de fredede Kanonbådskure langs Erdkehlgraven, og at boligandelen mindst skal være 40 %.

Det foreslåede projekt indeholder 17.800 m2 etageareal ny bebyggelse, og Kanonbådsskurene udgør et etageareal på 12.000 m2 erhverv. Når disse etagearealer indregnes i bebyggelsesprocenten for de to rammeområder, forøges den fra 60 til 70 %, og boligandelen bliver ændret fra 40 til 35%. Kommuneplanrammen justeres i forhold hertil.

Derudover foreslås afgrænsningen af kommuneplanrammerne for Arsenaløen og Papirøen tilrettet, så andelen af Trangravsvej på Arsenaløen indgår i kommuneplanrammen for Arsenaløen, idet projektet omfatter ændring af vejforløbet og bebyggelse på arealet. Endelig foreslås at udvide kommuneplanrammen for husbåde langs Papirøen til også at omfatte Proviantmagasingraven og Arsenalgraven.

Intern høring

Christianshavns Lokaludvalg har været inddraget i processen og ønsker bl.a., at ny bebyggelse ikke bliver højere end de eksisterende bygninger, at de tilfører området arkitektonisk kvalitet og indpasses efter de fredede bygninger, at der skal tages hensyn til beboerne i Halvtolv, og at der ikke bør ændres på bebyggelsesprocenten for Arsenaløen og Frederiksholm. Lokaludvalget mener, at der bør være offentlig adgang til Kuglegården.

Teknik- og Miljøforvaltningen bemærker, at den foreslåede bebyggelse ikke overstiger højden på de fredede, eksisterende sidebygninger. Den konkrete bebyggelse er udviklet i overensstemmelse med Holmens egenart med fritliggende bygninger og lokale bygningstyper. Den gældende lokalplan muliggør en bygningshøjde på 20 meter, hvilket bebyggelsen på Kuglegården og Basecamp begge ligger under. Bebyggelsesprocenten i kommuneplanrammen foreslås hævet for bl.a. at muliggøre den ny bebyggelse, jf. afsnittet om kommuneplanen. Den grønne gård på Kuglegården åbnes for offentlig adgang, jf. ovenfor.

Der har været afholdt et nabomøde med andelsboligbebyggelsen Halvtolv. Beboerne er bekymrede for, om flere boliger i deres nærområde vil betyde mere trafik, og for at bebyggelsen ikke passer ind i områdets egenart. Lokalplanredegørelsen indeholder illustrationer set fra Halvtolv. Trafikforholdene er nærmere belyst i startredegørelsen, og det fremgår heraf, at den trafik, der opstår af nybyggeriet, kan afvikles på vejnettet. Teknik- og Miljøforvaltningen finder desuden, at det er et begrænset antal boliger, som tilføres området. Der lægges således op til, at der kan indrettes ca. 80 boliger, hvoraf 20 er botilbud og 24 indrettes til ungdomsboliger.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der i henhold til miljøvurderingsloven skal udarbejdes en miljørapport, da der er tale om opførelse af ny bebyggelse af en væsentlig størrelse i et område, der er udpeget som kulturmiljø. Miljøvurderingen er vedlagt som bilag 7 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Det bemærkes dog, at en ordning med private midlertidige botilbud efter servicelovens § 107 kan medføre udgifter til at dække differencen mellem brugerens betalingsevne og husleje til ejeren. Mulighed for at anvende ejendommen til kommunal service vil have en begrænset tidshorisont. Denne fastlægges i kontrakt mellem ejeren af Kuglegården og Basecamp og Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. Efter offentlighedsfasen vil Teknik- og Miljøforvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget.

Peter Stensgaard Mørch                 Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 Holmen II (bilag 2) med tilhørende miljøvurdering (bilag 7) med henblik på offentliggørelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. november 2018  

Dagsordenspunkt 10: Forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 Holmen II med kommuneplantillæg, Christianshavn (2017-0412100)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 4. december 2018

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokratiet, Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre, SF og Dansk Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 19. november 2018:

"For partierne er det glædeligt at se, at en bygherre ønsker at tage et socialt ansvar for at sikre at flere udsatte Københavnerne får mulighed for at bo i byen. Det er partiernes ønske at bygherre gives mulighed for at opføre et erhvervslejemål, indeholdende en institution fx et botilbud til unge med autismespektrumforstyrrelser, som Københavns Kommune efterfølgende kan indgå lejemål med og der-med sikre en mere blandet by.

SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 19. november 2018:

"SF ønsker, at Basecamp bygning E kun bebygges med 1 1/2 etage ovenpå den eksisterende bygning ud fra en arkitektonisk vurdering og ud, at der er rigelig mulighed på lokalplansområdet for, at det nye byggeri tager hensyn til de omkringliggende boliger."