Grøndalsvænge Allé - vilkår for bygherrekonkurrence ved grundsalg (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 4. december 2007

 

ØU 459/2007

 

 

5.                   Grøndalsvænge Allé - vilkår for bygherrekonkurrence ved grundsalg (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

 

 

 

Vilkår for konkurrencen om valg af bygherre til opførelse af i alt ca. 270 boliger, salg af ejendommen Grøndalsvænge Allé, samt valg af driftsherre for de ca. 135 almene boliger på ejendommen skal godkendes.

 

INDSTILLING OG Beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen (TMF) og Økonomiforvaltningen (ØKF) indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 1.                  at vilkårene for den åbne konkurrence om bygherren til opførelse af ca. 270 boliger på kommunens grund på Grøndalsvænge Allé sker på nedenfor anførte udbuds- og salgsvilkår og med det almene boligselskab AKB København som valgt driftsherre for de ca. 135 almene boliger (50 %),   2.                  at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at indgå en aftale med AKB København om driften og udlejningsprincipperne af de ca. 135 almene boliger, samt   3.                  at Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen bemyndiges til – efter evaluering af salget af Grøndalsvænge Allé – at udbyde kommunens grund ved Ragnhildgade til salg til opførelse af bl.a. almene boliger, fortsat med AKB København som valgt driftsherre for de almene boliger, og i øvrigt på samme hovedvilkår – evt. justeret – som Grøndalsvænge Allé.

 

Problemstilling

Siden 2003 har kommunen i åben konkurrence efterspurgt både byg- og driftsherrer til opførelse af alment støttet boligbyggeri i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens (BR) beslutning i mødet den 10. april 2003 (BR 173/03) om vilkårene herfor med henblik på opfyldelse af kommunens boligpolitiske mål.

I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 23. marts 2006 (BR 114/06: Billige boliger) om de fremtidige vilkår for den åbne konkurrence om bygherre til bl.a. almene boliger, efterspurgte kommunen i konkurrencen pr. 1. november 2006 tilbud på nye billige almene boliger. I de modtagne tilbud var huslejen budgetteret til ca. 7.090 kr. (2006-kr.) pr. måned for en bolig på 85 m².

Forvaltningerne har efterfølgende arbejdet videre med forskellige modeller for at bringe huslejen ned. Kommunen kan indenfor rammerne af lovgivningen kun efterspørge billige boliger, men kan ikke stille krav til størrelsen af huslejen for boliger.

 

Løsning

Ifølge almenboligloven skal valg af bygherre ske efter åben konkurrence, men kommunen kan vælge driftsherren på forhånd. I de hidtidige konkurrencer har kommunen udbudt både bygherre- og driftsherreopgaven i åben konkurrence - med undtagelse af et byggeri i 2003 til særligt udsatte grupper på Lygten 4 B-C, hvor kommunen på forhånd havde valgt driftsherre.

TMF og ØKF har været i kontakt med den almene boligsektor om muligheden for via bl.a. industrielt byggeri at kunne etablere billige almene boliger.

Byggeriet vil i givet fald være et industrielt byggeri/billigt boligbyggeri, der ikke er vedligeholdelseskrævende og uden komplicerede tekniske installationer, samt uden fælles faciliteter som fx vaskeri og fælleslokaler. Boligen bliver en basisbolig med bad og køkken, men uden hårde hvidevarer. Lejerne skal selv sørge for vedligeholdelse af selve boligen og forudsættes at påtage sig andre vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, eksempelvis viceværtopgaver og lignende. Det er således vigtigt, at lejerne kan deltage aktivt omkring driften og vedligeholdelsen.

Det er TMF og ØKF's vurdering, at AKB København via selskabets forretningsfører KAB er det almene selskab, der er længst fremme i arbejdet med at nytænke den almene sektor med henblik på at reducere huslejen, idet KAB allerede har fået en godkendelse af Socialministeriet af de principielle elementer i en forsøgsordning, som benævnes AlmenBolig+, og som er billigere end traditionelt alment byggeri. Modellen skal udvikles yderligere i dialog med Socialministeriet. Målgruppen for KABs model er selvhjulpne, aktive beboere, der blandt andet via egen indsats kan opnå en lavere husleje. 

Iføl ge indstillingen Billige boliger (BR 114/06- tiltrådt i BR den 23. marts 2006) er målgruppen for de billige boliger personer med jævne indkomster.    

På den baggrund vurderer TMF og ØKF, at AKB København bør vælges som driftsherre, og at disse almene boliger bør udlejes via fleksibel udlejning.

For de ca. 135 almene boliger på Grøndalsvænge Allé anbefaler forvaltningerne, at 1) AKB København vælges som driftsherre, at 2) TMF bemyndiges til at indgå en aftale om fleksibel udlejning. De øvrige ca. 135 boliger opføres som enten private udlejningsboliger eller andels- og/eller ejerboliger.

Forvaltningerne vil - i lighed med de tidligere gennemførte konkurrencer - udbyde ejendommen til salg på kommunens sædvanlige salgsvilkår, og i bygherrekonkurrencen efterspørge industrielt byggeri, og stille miljømæssige krav mv. Da kommunen lægger vægt på, at de almene boliger kan ibrugtages hurtigt, vil tidspunktet for 1. spadestik og 1. indflytningsdag tillige indgå som et konkurrenceparameter. Udbudsmaterialet inkl. salgsvilkårene er vedlagt som bilag 1.

For at kunne sikre opførelse af billige almene boliger, vurderer TMF og ØKF, at det er hensigtsmæssigt, at AKB København også vælges som driftsherre ved salget af ejendommen Ragnhildgade 1 til opførelse af bl.a. ca. 230 almene boliger. Det anbefales, at forvaltningerne bemyndiges til at udbyde Ragnhildgade 1 til salg på samme hovedvilkår som Grøndalsvænge Allé, dog evt. justeret efter evaluering af salget vedr. Grøndalsvænge Allé.

 

Økonomi

Kommunen bidrager med 14 % af anskaffelsessummen i grundkapitallån i 2008, hvilket finansieres af salgsprovenuet fra grundene, jf. bilag 2.

 

HØRING

Spørgsmålet om social anvisningsret har været drøftet med Socialforvaltningen. Socialforvaltningen vurderer, at en del personer fra den boligsociale venteliste ikke har de nødvendige ressourcer til at kunne vedligeholde boligen eller påtage sig viceværtsopgaver. Aktuelt er der ca. 700 husstande med akut behov for en bolig med en lav husleje. Socialforvaltningen anbefaler derfor, at der i det konkrete tilfælde kun anvises beboere, der kan yde de nødvendige bidrag, og således opretholdes aftalen om, at hver 3. ledige bolig stilles til rådighed til boligsocial anvisning.  

 

Socialforvaltningen og Samarbejdsorganet vedr. boliganvisning følger udviklingen i den boligsociale venteliste meget nært. I forbindelse med aftalen med den almene sektor om nye udlejningsmodeller og ændrede anvisningsregler (BR 711/06, tiltrådt i BR den 14.12.06) foretages en evaluering efter det første år og løbende derefter. Et målepunkt er bl.a. at undgå en forøgelse af ventelisten til boligsocial anvisning. Dertil kommer, at Socialforvaltningen får permanent råderet over yderligere ca. 500 nye særboliger, der tilvejebringes i 2007- 2011.

 

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil TMF og ØKF udbyde ejendommen Grøndalsvænge Allé til salg og i åben konkurrence søge tilbud på bygherreopgaven med henblik på opførelse af de i alt ca. 270 boliger på Grøndalsvænge Allé og med AKB København som valgt driftsherre for de almene boliger. 

Indstilling om salg af Grøndalsvænge Allé, valg af idéoplæg til byggeriet, valg af bygherre, vilkårene for AKB København´s drift og udlejning, samt tildeling af støtte til almene boliger forventes forelagt for Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen i 1. halvdel af 2008. 

Første indflytning vil kunne ske ultimo 2009.

Når salget af Grøndalsvænge Allé er gennemført, vil forvaltningerne udbyde kommunens grund på Ragnhildgade på samme hovedvilkår - evt. justeret efter evalueringen - og tillige med AKB København som valgt driftsherre.

      

Bilag

- Oversigt over politisk behandling

 

1.      Udbudsvilkår for salg af Grøndalsvænge Allé med bilag

2.      Økonomisk beregning (lukket dagsorden)   

 

 

Claus Juhl                                               Hjalte Aaberg