Forslag til støtte til opførelse af 90 almene boliger i Havnestaden (Bygge- og Teknikudvalget)

1. forene kvaliteter fra den almene og private boligsektor og etablere et samarbejde om opførelse af en større bebyggelse med blandede ejerformer på en central placering i København,
1. skabe en smuk, funktionel og sammenhængende ejendom, der rummer fleksible almene og private boliger, medejerboliger og seniorbofællesskaber, såvel almene som private,
2. afprøve mulighederne for gennem fælles projekter mellem den private og almene sektor at opnå kvalitative og økonomiske fordele, og
3. videreføre samarbejdet gennem et omfattende driftsfællesskab, som bevarer ejendommens sammenhængende kvalitet, men også giver rum for et varieret og differentieret liv i bebyggelsen.

Det er i denne forbindelse formålet at afprøve en ny rollefordeling, hvor de almene boligorganisationer bestiller og køber et færdigt produkt. AKB og Lejerbo, deltager i projektudvikling, programfastsættelse, dispositionsforslag og byggeprocessen. AKB og Lejerbo overtager først ved byggeriets færdiggørelse ejeransvar for alle 90 boliger.

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i skrivelse af 30. april 2002 accepteret, at forsøget gennemføres, og styrelsen er indstillet på – efter at konkret ansøgning er modtaget – at meddele de fornødne dispensationer fra almenboligloven.

Byggeriets samlede boligetageareal udgør ca. 15.300 m², hvoraf de støttede almene boligers areal udgør ca. 7.700 m². Der indrettes i alt ca. 200 m² fælleslokaler. Boligerne udføres efter forskellige principper. Der er i projektet lagt op til, at beboerne i et vist omfang selv kan indrette lejlighederne eller opnå indflydelse på indretningen.

De 90 støttede almene boliger indrettes således: 2 seniorbofællesskaber med hver 15 almene seniorboliger, der med andel i fælleslokaler udgør et areal på 2.274 m². Seniorboligerne placeres i hver sin ende af det u-formede karréhus. Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit 75,8 m². 2 afdelinger med hver 15 almene medejerboliger, på 2.837 m². Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit på 94,6 m². 2 afdelinger med hver 15 almene familieboliger med et areal på 2.555 m². Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit på 85,2 m². I tagetagen indrettes 10 af familieboligerne som penthouselejligheder på mellem 75 m² og 92 m² samt to ca. 90 m² store fælleslokaler for seniorboligerne. Der indrettes tillige et mindre fællesrum i kælderen.

Der etableres parkering under det indre gårdrum ved karréhuset i en delvist nedgravet kælder. Den samlede bebyggelse medfører et parkeringskrav på 153 pladser, hvoraf maksimalt 102 pladser må etableres på terræn. Med en parkeringskælder indrettet med 51 pladser, er kravet om etablering af 1/3 af parkeringen i konstruktion opfyldt på egen grund. Parkeringspladserne i konstruktionen etableres i privat regi, men der vil blive mulighed for lejearrangementer for de almene boliger.

Bebyggelsen består af 3 selvstændige bygninger udformet som en åben karre, der danner forbindelsen mellem Axels Heides Gade og områdets grønne kile. Mod Axels Heides Gade opføres et u-formet "byhus" (åben karrehus), der strækker sig ned af henholdsvis Erik Eriksens Gade og J.C. Christiansen Gade. Mod Erik Eriksens Gade fortsætter karre-formen efter en afbrydelse med et længehus, der afsluttes med facade mod den grønne kile. Mod J.C. Christiansen Gade afsluttes karre-formen efter en afbrydelse med en tårnbygning. Denne åbne karrestruktur udnytter adgangen til den grønne kile og giver en flydende overgang mellem den offentlige park og det private friareal mellem bygningerne.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1, der er vedtaget henholdsvis den 14. januar 1999 (BR 15/99) og den 8. februar 2001 (BR 58/01). Arkitektfirmaet PLH arkitekter A/S har i samarbejde med kommunen udarbejdet en helhedsplan for området, hvori de overordnede retningslinier for en udbygning af området beskrives. I tilknytning til helhedsplanen er der desuden udarbejdet en designmanual, der nærmere beskriver kvalitetskrav til bebyggelsens arkitektoniske fremtræden samt til de fælles friarealer. Helhedsplanens hovedgreb ligger til grund for den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan, der vedrører lokalplanområde I og II, hvor den egentlige udbygning er muliggjort. Lokalplanområdet underdeles i 4 områder, og det aktuelle byggeri er beliggende i område I.

Bebyggelsen er struktureret omkring 3 overordnede elementer; havneparken og den grønne kile, der forbinder havneparken med Amager Fælled, Axel Heides Gade anlagt som en bred bymæssige boulevard med allétræer og midterrabat, der afsluttes i en pladsdannelse ved havnepromenaden, samt den blå kile, bestående af et havnebassin og en urban sø, der er under anlæg i område II syd for Axel Heides Gade.

I lokalplanen fastlægges området til boliger og serviceerhverv, og boliger skal i område I udgøre mindst 70 pct. af det samlede etageareal for området under ét, idet boligerne skal have en gennemsnitsstørrelse på mindst 85 m². Butikker må alene etableres i stueetagen langs Axel Heides Gade, og der er desuden fastlagt maksimale grænser for butiksetagearealer.

Bebyggelsesprocenten i område I må ikke overstige 100 for området under ét, og ny bebyggelse skal i princippet opføres indenfor de i lokalplanen nærmere fastlagte byggefelter. Husdybden må ikke overstige 12 m for boligbebyggelse, og bebyggelsen skal opføres i mindst 4 og højst 6 etager samt udnyttet tagetage. Gesimshøjden må ikke overstige ca. 21 m og bygningshøjden ikke ca. 25 m. Tagformen kan udformes traditionelt eller som tilbagerykket etage. Boliger skal i videst muligt omfang forsynes med opholdsaltaner.

Facader mod områdets omgivende veje, Axel Heides Gade, Artillerivej og Islands Brygge skal fortrinsvis udføres med en vis materialemæssig tyngde, såsom teglsten eller beton med en bearbejdet overflade. De øvrige facader kan udformes mere frit, fortrinsvis med lette materialer således, at der skabes en god visuel kontakt mellem boliger og friarealer. Boligbebyggelser langs veje, skal forsynes med adgang til begge facader.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet. I beregningen, der sker for området under ét, kan medregnes de lokalplanlagte fællesarealer i form af den grønne kile, promenader, havnepark m.v. Friarealer skal indrettes med opholdsarealer for beboere og brugere, og i øvrigt udformes således at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, hvoraf højst 2/3 må etableres på terræn. Til parkeringsdækningen på terræn medregnes desuden gadeparkering langs det interne gadenet.

Opførelse af aktuelle boligprojekter, der består af et punkthus ved grønningen, en længebygning langs Erik Eriksens Vej og en U-formet bygning mod Axel Heides Gade, forudsætter en række dispensationer fra lokalplanens bestemmelser. For så vidt angår de almene boliger, placeret i den U-formede bygning, forudsættes dispensation fra lokalplanens bestemmelse om etablering af adgang til begge facader i relation til 2 hjørneopgange. Gennemførelse af den øvrige del af bebyggelsen forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelser om byggefelter, bygnings- og gesimshøjder samt højde i forhold til afstand til anden bebyggelse. Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 24. oktober 2001 (BTU 461/2001) bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til med forbehold for fornøden naboorientering samt det endelige projekt at meddele de nærmere beskrevne dispensationer.

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen på Havnestaden er beliggende i umiddelbar nærhed af byens centrum, havneløbet og det fredede Vestamager – og lever fuldt op til og understøtter kommunens boligpolitiske hensigter. Prisniveauet er medvirkende til at sikre mulighed for et udbud af boliger med en i forhold til nybyggeri rimelig social afbalancering.

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at arealet er oprenset for kildeforureninger og afmeldt som et forureningskortlagt areal i 2001. Ved fremtidig anvendelse af arealet skal man være opmærksom på, at der på området kan være efterladt diffus jordforurening, svarende til den forureningsbelastning, der generelt er i overfladejorden i København. Denne type jordforurening er ikke oprenset.
Miljøkontrollen anbefaler, at overfladejorden undersøges for diffus jordforurening på de kommende ubefæstede arealer. Hvis jorden viser sig at være forurenet, skal den øverste 0,5 meter jord udskiftes med ren jord. Miljøkontrollen vil gerne vejlede i tilrettelæggelsen af undersøgelser og eventuel afværge.
I forbindelse med bortskaffelse af overskudsjord fra området anbefales det ligeledes, at jorden undersøges for diffus forurening. Hvis der påvises forurening, skal jorden anmeldes til Miljøkontrollen og anvises til deponering eller rensning. Arealet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser.

Miljøkontrollen skønner, at miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj m.v. overholdes.

Byggeriet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).