Forslag til lokalplan "Sadolin & Holmblad" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Sagen blev udsat.

Sagen blev udsat.

Behandling: Til Økonomiudvalget.

Det ca. 7 ha store lokalplanområde ligger i bydelen Sundbyøster mellem Prags Boulevard, Vermlandsgade, Ungarnsgade, Lergravsvej, Moselgade og Lyneborggade og gennemskæres af Holmbladsgade.

Området omfatter dels de ca. 3 ha store tidligere "Sadolin & Holmblad-grunde" med produktions-bygninger og parkering, dels ejendomme med etageboligbebyggelse, en bevaringsværdig byggeforeningsbebyggelse, en børneinstitution og en anneksbygning til Østrigsgades Skole.

Lokalplanforslaget er foranlediget af Akzo Nobels beslutning om at flytte produktionen til Sverige. I starten af 2001 indledtes et samarbejde mellem kommunen og Akzo Nobel med Holscher Arkitekter A/S som rådgiver, der resulterede i en idéskitse til helhedsplan for omdannelse og bebyggelse af ejendommen syd for Holmbladsgade. I kommuneplanen er der åbnet for en ændring af ejendommens industrianvendelse bl.a. med henblik på indpasning af et større antal boliger. Samtidig var kommunen som led i kvarterløftet interesseret i at købe grunden nord for Holmbladsgade og opføre et kultur- og idrætshus som opfølgning på "Kultur- og idrætsplanen for Holmbladsgade-kvarteret".

På møder den 6. juni 2001og den 26. juni 2001drøftede Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget redegørelsen for igangsætning af arbejdet med forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for området. Plangrundlaget og helhedplanskitsen har derudover været drøftet på møder i lokalområdet og dannet udgangspunkt for planovervejelser og forhandlinger med investorer, ligesom grundejerforeningen for byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade har været inddraget i lokalplanarbejdet.

Som rådgiver for Selskabet Mogens de Linde, der har købt ejendommen syd for Holmbladsgade, har B+arkitekter udarbejdet forslag til bebyggelsesplan, der omfatter en ny boligbebyggelse på ca. 17.400 m² med ca. 180 boliger og serviceerhverv i eksisterende bebyggelse. De bærende træk i helhedsplanskitsen om en åben karréstruktur, en central grønning og visuelle og fysiske forbindelser gennem området er tilgodeset i bebyggelsesplanen.

Kommunen har købt ejendommen nord for Holmbladsgade, og på baggrund af en arkitektkonkurrence vil et vinderforslag eventuelt kunne danne udgangspunkt for en præcisering af lokalplanens bestemmelser for dette område, inden den vedtages endeligt.

I kommuneplanen er denne ejendom og boligejendommene i lokalplanområdet fastlagt til boliger med en bebyggelsesprocent på 130 (B4-område). Skoleannekset er fastlagt til offentlige formål med en bebyggelsesprocent på 110 (03-område) og den bevaringsværdige byggeforeningsbebyggelse er fastlagt til boliger bl.a. med krav om, at der i lokalplaner fastlægges betemmelser, der opretholder områdets særlige karakter (B*-område). En væsentlig del af den øvrige bebyggelse er ligeledes udpeget som bevaringsværdige bebyggelser af særlig byarkitektonisk værdi.

Bebyggelsesmæssigt er området meget sammensat med høj og lav bebyggelse fra forskellige perioder. Et typisk træk er de halve boligkarreers mange frie gavle mod industriejendommene og byggeforeningsbebyggelsen, der på grund af sin tidlige lokalisering i området har blokeret for at fuldføre karreerne og forbinde dem med storkarreerne sydvest for området.

Boligmæssigt er der tale om blandede ejerformer og for de ældre boligejendomme om høje bebyggelsesprocenter op til 380. Ca. 65 pct. er 1-2 rums boliger og mange er uden bad. Flere ejendomme er dog blevet eller planlægges boligforbedret og renoveret.

Området betjenes af 4 buslinier og 2 metrostationer og er velforsynet med institutioner, skoler og butikker. I kort afstand ligger Kløvermarken og Lergravsparken som større rekreative områder.

Lokalplanforslagets formål er at omdanne og udvikle området til et attraktivt integreret byområde med nye familieegnede boliger og med vægt på at skabe rekreative kvaliteter samt bedre sammenhæng med kvarteret gennem nye passagemuligheder for fodgængere og cyklister.

Lokalplanområdet opdeles i 9 underområder.

Den tidligere industriejendom syd for Holmbladsgade (område I) fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på mindst 50 pct. mens parkeringsgrunden nord for Holmbladsgade (område IIIA) fastlægges til et kultur- og idrætshus. I de øvrige områder opretholdes den eksisterende anvendelse til henholdsvis helårsboliger og offentlige formål. Nye boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på 90 m² og ingen bolig må være mindre end 75 m².

Der fastlægges en bebyggelsesplan, hvori indgår ejendomme med bevaringshensyn og eksisterende bebyggelse, der forventes bibeholdt. Bebyggelsesprocenten for område I må ikke overstige 110 og ny boligbebyggelse må her opføres i højst 4½ og 5½ etage, idet der dog som markering af områdets centrale del må opføres et punkthus i 7½ etage. Tagetager kan udformes traditionelt eller som penthouseetage. For den ældre bevaringsværdige karrébebyggelse og byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade fastsættes bebygg elsesprocent og bygningshøjder i medfør af bebyggelsesplaner.

Nyt boligbyggeri skal fremstå med facader af glas og træ som det gennemgående materiale. Gavle skal som et væsentligt motiv forsynes med vinduer, altaner og lignende. Ved udformning af punkthuset skal der især lægges vægt på at understøtte et vertikalt facadeudtryk. Eksisterende bebyggelse kan ombygges, og der kan på nærmere udpegede bygninger tillades påbygninger og en ekstra etage, såfremt bebyggelsens tidstypiske arkitektoniske træk respekteres.

For ikke at lægge unødige bindinger for arkitektkonkurrencen er der i område IIIA kun fastlagt en byggezone med en bygningshøjde på højst 15 m, suppleret med et skrå højdegrænseplan ved naboskellet mod øst af hensyn til naboejendommenes friarealer. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110.

For hele lokalplanområdet er der fastlagt sædvanlige bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, skiltning m.v.

Friarealerne skal anlægges med grønninger og passagemuligheder gennem området og skal udformes, så området får et bymæssigt helhedspræg af høj kvalitet.

Der fastlægges sædvanlig parkeringsdækning på 1 parkeringsplads pr. 100 m². I område I må højst 2/3 af pladserne anlægges på terræn. I områderne med den tætte karrébebyggelse må der ikke parkeres på terræn, bortset fra på veje. Parkeringsanlæg og ubebyggede arealer skal indgå i fællesanlæg.

I forslaget til kommuneplantillæg ændres rammerne for "Sadolin & Holmblad-grunden" fra et område for industri (J1*) til et område for boliger og serviceerhverv (C1*), hvor den særlige bemærkning muliggør opførelse af et punkthus i områdets centrale del. En enkelt ejendom i industriområdet overføres til det eksisterende B*-område ved Badensgade, da bebyggelsen har samme karakter som i dette område.

Desuden overføres de eksisterende boligkarreer mod Holmbladsgade, Ungarnsgade og Vermlandsgade (B4-områder) til B4*-områder, således at karreerne omfattes af den særlige byfornyelsesbestemmelse, der tilsidesætter de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i forbindelse med lokalplanlægning.

Endelig fastlægges parkeringsgrunden nord for Holmbladsgade til offentlige formål (O3-område) og Østrigsgades Skoles anneks overføres fra et O3 til et O4-område.

Rammerne for øvrige områder fastholdes uændret, og er ikke omfattet af forslaget til kommuneplantillæg.