Forslag til kommuneplantillæg 'Kollegie- og ungdomsboliger, generelle bestemmelser'

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 om 'Kollegie- og ungdomsboliger, generelle bestemmelser' vedtages med henblik på offentlig høring i to måneder (bilag 1),
2. at udbudsvilkårene ved salg af kommunale grunde, der kan anvendes til ungdomsboliger, giver mulighed for, at købesummen forfalder den 1. dag i måneden efter, at der er meddelt byggetilladelse til ungdomsboliger,
3. at medlemsforslagets 1. at-punkt, litra b om at gøre det mere attraktivt at opføre ungdomsboliger ved at bygherrer, der står for byggeri af ungdomsboliger, gives henstand med at betale for grunde til ungdomsboliger, indtil byggetilladelsen fra Københavns Kommune foreligger, hermed er besvaret (bilag 4).

Problemstilling

Antallet af unge i København vokser og alene siden 2010 er antallet af unge mellem 18 og 29 år i København steget med ca. 13.000 og prognoserne peger på yderligere 33.000 inden 2025. For at understøtte denne befolkningsvækst og forbedre de unges muligheder for at finde bolig i København er det nødvendigt, at der bygges flere kollegie- og ungdomsboliger i de kommende år.

En række af de bygherrer, der vil opføre kollegie- og ungdomsboliger i byen, har gjort forvaltningen opmærksom på flere områder, hvor de gældende kommuneplankrav til kollegie- og ungdomsboliger vanskeliggør realisering af projekterne.

De gældende kommuneplankrav til kollegie- og ungdomsboliger er på de fleste områder de samme som til familieboliger. De tager således ikke hensyn til, at unge bruger både boligen og byen på en anden måde end familier gør. Der er derfor brug for at ændre på kommuneplankravene, så de afspejler denne forskel bedre.

Borgerrepræsentationen vedtog den 19. september 2013, at der skal udarbejdes et kommuneplantillæg for at skabe nye generelle bestemmelser for opførelse af ungdomsboliger, og at arbejdet skulle påbegyndes med en forudgående høring. Da Økonomiudvalget behandlede indstilling om igangsættelse af et kommuneplantillæg drøftedes endvidere kommunens praksis og krav om hjemfaldspligt.

På Borgerrepræsentationens møde d. 22. august 2013 blev ungdomsboligområdet drøftet på baggrund af et medlemsforslag stillet af Venstre. Et af underforslagene lød at bygherrer, der står for byggeri af ungdomsboliger, gives henstand med at betale for grunde til ungdomsboliger, indtil byggetilladelsen fra Københavns Kommune foreligger. Forslaget (1. at litra b) blev henvist til Økonomiudvalget og indstilles også til beslutning med denne indstilling. De øvrige forslag blev henvist til Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget og behandles i særskilte indstillinger, som også skal til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Løsning

Kommuneplantillæg: Kvote, etablering og lokalisering

Med kommuneplantillægget (bilag 1) foreslås for det første, at den gældende kvote for etablering af kollegie- og ungdomsboliger forøges (6.000 i den 12-årige planperiode i stedet for 3.000). For det andet at reglerne for hvilke typer bygninger, der kan omdannes til kollegie- og ungdomsboliger, forenkles. For det tredje at lokaliseringskravene lempes, så der fremover kan opføres kollegie- og ungdomsboliger i alle kommuneplanrammer til boliger, hvor den tilladte bebyggelsestæthed mindst er 110. Ved disse tre ændringer vil der kunne etableres flere boliger, i alle typer egnede bygninger, i flere dele af byen fremover.

Kommuneplantillæg: Parkeringsnorm

For det fjerde foreslås med kommuneplantillægget, at der fastlægges en fast parkeringsnorm for kollegie- og ungdomsboliger, der er lavere end for familieboliger. Årsagen hertil er, at unge og studerendes betalingsevne og på deres faktiske bilejerskab er væsentligt lavere end øvrige aldersgrupper. En opgørelse af Københavns Kommune fra 2011 viser, at 8 procent af de 18-29 årige har bil til sammenligning med 30 procent af de 30-64 årige.

En ny parkeringsnorm for kollegie- og ungdomsboliger skal være robust overfor ændringer i fremtiden, da de boliger, der bygges under den nye norm vil holde mange år ud i fremtiden, hvor bilejerskabet eller og brugergruppen evt. ændres. Udgangspunktet for parkeringsnormen for kollegie- og ungdomsboliger foreslås derfor at ligge lidt over det aktuelle behov. På den baggrund foreslås en ny p-norm på 1 plads pr. 300 m² etageareal, der er lavere end familieboligers (1 plads pr. 100-200 m² etageareal).

Kommuneplantillæg: Friarealkrav

For det femte foreslås, at der fastlægges et nyt generelt krav til friarealer til kollegie- og ungdomsboliger.  Årsagen hertil er, at unge bruger byens rum, pladser og parker mere og over større afstande end andre grupper. Fordi hele byen i en vis grad er unges friareal, er der ikke samme ønske til størrelse af det helt nære friareal til sammenligning med fx børnefamilier. Der foreslås derfor et fast friarealkrav på 30 % af etagearealet gældende for alle rammer uanset bebyggelsestætheden, hvilket svarer til det friarealkrav, der stilles til de tættest bebyggede boligområder.

Ensidigt belyste boliger

Flere aktører, der vil opføre kollegie- og ungdomsboliger, har hævdet, at Københavns Kommune ikke kan godkende ensidigt belyste boliger, og at det derfor bremser etableringen af nye kollegie- og ungdomsboliger. Teknik- og Miljøforvaltningen oplyser, at der ikke i Bygningsreglementet (BR10) er krav om, at lejligheder skal være belyste fra flere sider. Ensidigt belyste lejligheder, uanset om det er til unge elle ældre eller familier, kan godkendes, når dagslystilgangen er tilstrækkelig. For kollegie- og ungdomsboliger vil det ikke altid være muligt at etablere gennemlyste lejligheder på grund af boligstørrelsen. Såfremt Center for Byggeri vurderer, at dagslystilgangen er tilstrækkelig, vil sådanne projekter godt kunne godkendes. Et eksempel herpå er lokalplanen for ungdomsboliger på Godthåbsvej, som er på vej til endelig politisk behandling. Regulering af dagslysindfald i boliger er ikke pt. et kommuneplanspørgsmål.

Forventet effekt

Økonomiforvaltningen vurderer, at dette kommuneplantillæg vil matche kollegie- og ungdomsboligers målgruppe bedre end de gældende bestemmelser. Endvidere på baggrund af den løbende dialog med ejendomsbranchen, at de nye bestemmelser derudover vil sætte gang i flere af de byggerier, der ellers pt. står stille.

Kollegie- og ungdomsboliger til målgruppen

Aktuelt er det blot muligt at opføre kollegie- og ungdomsboliger under almenboligloven (almene ungdomsboliger) og under byggeloven (private ustøttede). Almene ungdomsboliger sikres til målgruppen unge uddannelsessøgende eller til andre unge med særligt behov via boligorganisationens udlejning eller en fællesanvisning. Nye almene boliger forudsættes at tilmeldes fællesanvisning.

Private ustøttede ungdomsboliger er vanskeligere at sikre til målgruppen, da kommunen som myndighed ikke har hjemmel til at pålægge eller håndhæve deklarationer med et indhold, som går uden for det, planloven hjemler. Med hjemmel i planloven kan kommunen tillade og håndhæve, at der lyses deklarationer om, at ejendommen anvendes som ungdomsboliger, men ikke sikre en afgrænset brugergruppe.

Praksis er, at der i forbindelse med byggetilladelsen lyses en privatretlig deklaration om, at boligerne udlejes til unge under uddannelse på de ejendomme, hvor ejer ønsker dette. Deklarationen lyses, fordi der dispenseres fra bestemmelser om boligstørrelser i lokalplaner. Såfremt dette kommuneplantillæg vedtages, så også fra den almindelige parkeringsnorm og det almindelige friarealkrav.

I øvrigt opfordres ejerne bag de private ungdomsboliger til at tilmelde sig en fællesanvisning, men det kan ikke kræves som lovgivningen er i dag. I lokalplaner, der udarbejdes for at muliggøre byggeri af ungdomsboliger, og hvor der ikke er lyst en deklaration, indgår ungdomsboliger i både formålsparagraf og anvendelsesbestemmelser.

Medlemsforslaget om betalingstidspunkt

Som følge af medlemsforslaget fra Venstre om henstand med betaling af kommunalt ejede grunde, foreslår forvaltningen, at udbudsvilkårene ved salg af kommunale grunde, der kan anvendes til ungdomsboliger, giver mulighed for, at købesummen forfalder den 1. dag i måneden efter, at der er meddelt byggetilladelse til ungdomsboliger. Udbudsvilkårene vil samtidig indeholde en frist for, hvornår der skal være søgt en byggetilladelse og hvornår byggeriet skal være påbegyndt. Opnås byggetilladelse til andet end ungdomsboliger, vil købesummen skulle forrentes fra overtagelsesdagen, ligesom de sædvanlige klausuler om tillægskøbesum vil finde anvendelse.

Når Københavns Kommune udbyder en grund til salg, sker dette med en option for køber til at byde med eller uden tilbagekøbsret. Grunden pålægges således ikke en (tvunget) tilbagekøbsret ved salg. Tilbagekøbsrettigheder, som allerede er pålagt en ejendom ved et tidligere salg, kan imidlertid ikke opgives, men kan som udgangspunkt udskydes eller frikøbes af ejeren.

FORUDGÅENDE HØRING

I perioden 3. oktober til 1. november har der været foretaget en forudgående høring om de nye generelle bestemmelser for opførelse af kollegie- og ungdomsboliger. Der indkom i alt 17 høringssvar, hvoraf den generelle tilbagemelding har været positiv både på hovedformålet med indsatsen og med de konkrete bestemmelser, der foreslås ændret med forslaget.

Høringssvarene giver altovervejende opbakning til de nye initiativer med en generel parkeringsnorm og et generelt friarealkrav til kollegie- og ungdomsboliger. Mange har givet udtryk for, at kollegie- og ungdomsboliger kan bidrage positivt til et lokalområdes liv og miljø. I den forbindelse at krav til lokalisering ikke spiller den store rolle, så længe man kan cykle til studiested og socialt netværk. Endeligt at det er hensigtsmæssigt fortsat at have en fleksibel regulering af boligernes størrelser, bebyggelsesstruktur mv. Der argumenteres med at målgruppen efterspørger forskellige typer boliger fx i forhold til fællesfaciliteter vs. privathed. De indkomne forslag har givet nyttig inspiration til færdiggørelse af forslaget til kommuneplantillæg, men ikke anledning til helt nye emner.

En hvidbog med opsamling på alle høringssvar og forvaltningernes bemærkninger hertil fremgår af bilag 3.

Økonomi

Kommuneplantillægget vurderes ikke at få økonomiske konsekvenser for kommunen.

Forslaget om at udbudsvilkårene ved salg af kommunale grunde, der kan anvendes til ungdomsboliger, giver mulighed for, at købesummen forfalder den 1. dag i måneden efter, at der er meddelt byggetilladelse til ungdomsboliger, medfører en forskydning af indtægterne ved salg.

Videre proces

Efter de 2 måneders høring af kommuneplantillægget vil eventuelle kommentarer, bemærkninger og indsigelser blive forelagt Borgerrepræsentationen i forbindelse med en endelig vedtagelse af kommuneplantillægget i forsommeren 2014. Herefter bekendtgøres tillægget.

Udbudsvilkårene for ejendomme, der kan anvendes til ungdomsboliger, og som kommunen udbyder til salg, vil fra 1. januar 2014 indeholde bestemmelse om, at købesummen forfalder den 1. dag i måneden efter, at der er meddelt byggetilladelse til ungdomsboliger.

Claus Juhl                           /Anne Skovbro