Bestemmelser om boligstørrelser og sammenlægning af lejligheder (Bosætningsanalysens del 1)

Der skal tages stilling til bosætningsanalysens første del om boligstørrelser og sammenlægning af boliger.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at bosætningsanalysens første del tages til efterretning,
2. at det godkendes, at Økonomiforvaltningen udarbejder en evaluering af de nye bestemmelser om boligstørrelser i Kommuneplan 2015, jf. bilag 1, særligt med hensyn til etablering af mindre boliger samt en analyse af behovet for antallet af boliger og boligernes størrelse på baggrund af den demografiske udvikling og udviklingen på boligmarkedet, til politisk behandling i forbindelse med Forslag til Kommuneplan 2019.

Problemstilling

København har gennem de seneste 20-30 år gennemgået en markant udvikling, hvor det er lykkedes at transformere byen fra en nedslidt industriby til en moderne metropol baseret på viden og service. Det er ikke mindst lykkedes at gøre København til et attraktivt sted at bo og arbejde, hvilket har været med til at genoprette kommunens økonomi.

Boligpolitikken har været et centralt strategisk element i den udvikling, som har fundet sted. Den har haft fokus på at skabe rammer for flere større og attraktive boliger gennem byfornyelse og udvikling af nye byområder. I 2000’erne blev der indarbejdet bestemmelser om nye boligers størrelse i kommune- og lokalplaner, der skulle sikre etablering af større boliger, bl.a. til børnefamilier. Der var samtidig fokus på at fremme sammenlægning af mindre lejligheder til større boliger. 

Ønsket om at tilvejebringe flere større boliger er blevet indfriet og København oplever en markant befolkningsvækst, der strukturelt set er drevet af børnefamilier. Samtidig sker der også en stor vækst i andre familietyper, fx singler og unge par, som efterspørger mindre og mellemstore boliger.

Den store efterspørgsel efter boliger i København har været medvirkende årsag til, at priserne på boliger er steget de seneste år. Det har skabt en bekymring for om der etableres tilstrækkelig mange boliger og om de boliger, som opføres, har den rigtige størrelse. Der har særligt været fokus på behovet for mindre boliger. 

På baggrund af vedtagelsen af det ændrede medlemsforslag om at bibeholde små og billige lejligheder (bilag 3) og det ændrede medlemsforslag om ændring af krav til boligstørrelser (bilag 4)har bosætningsanalysens første del således haft fokus på at beskrive:

• Kommuneplanens bestemmelser om boligstørrelser, herunder modeller for flere mindre boliger (bilag 1).

• Sammenlægning af boliger i København (bilag 2).

Løsning

Hvis Københavns Kommune fortsat skal skabe plads til den forventede befolkningsvækst er det nødvendigt, at der etableres tilstrækkelig mange boliger i forskellige størrelser og prisklasser.

Nedenfor sammenfattes de væsentligste konklusioner om udviklingen i boligbyggeriet, boligbestanden, sammenlægninger af boliger og kommuneplanens bestemmelser om boligstørrelser.

Udvikling i boligbyggeri og boligbestand siden 2000 

Kommunens boligpolitiske målsætninger er slået igennem i den københavnske boligmasse. Nye boliger etableret efter 2000 har en gennemsnitlig størrelse på 96 m2. For hele byen er boligernes gennemsnitlige størrelse øget fra ca. 76 m2 i 2000 til ca. 81 m2 i 2017.

Der er kommet ca. 29.900 flere boliger over 90 m2 (10,5 % vækst) og 4.400 flere boliger mellem 70-90 m2 (6,3 % vækst) fra 2000 til 2017. Samtidig er antallet af boliger under 70 m2 reduceret med ca. 10.700 (-7,2 % vækst), selvom der er etableret ca. 6.500 nye boliger i denne størrelse.

Reduktionen i boliger under 70 m2 er primært sket i 2000’erne, hvor der var et stort antal sammenlægninger. I 2010’erne er reduktionen aftaget og er vendt til en begyndende vækst i 2016 og 2017. Det skyldes bl.a. en stor produktion af ungdomsboliger. I de kommende år forventes antallet af mindre boliger at øges yderligere i kraft af etablering af flere ungdomsboliger og flere mindre boliger, som der er skabt rammer for i Kommuneplan 2015.

Der er i dag 138.700 boliger under 70 m2, hvilket svarer til 45 % af alle boliger i København. Boliger mellem 50-69 m2 er fortsat den mest udbredte boligtype, idet de udgør en tredjedel af alle boliger.

Sammenlægning af boliger siden 2000

Ca. 15.000 mindre boliger er blevet lagt sammen til ca. 7.500 større boliger i perioden 2000-2016. Antallet af sammenlagte boliger var især højt fra 2002-2006, hvor der i gennemsnit blev givet tilladelse til ca. 800 sammenlægninger om året. Antallet af sammenlægninger er siden faldet markant og har fra 2010 været ca. 200 om året.

Sammenlægninger reguleres ikke i kommune- og lokalplaner, men af boligreguleringsloven og politisk vedtagne retningslinjer. Københavns Kommune er forpligtet til at meddele tilladelse til en sammenlægning, hvis den nye bolig ikke bliver over 130 m2. Disse skønnes at have udgjort op mod 75 % af sammenlægningerne i perioden. Københavns Kommune kan beslutte at fastlægge nye retningslinjer for sammenlægning til boliger over 130 m2. Med de seneste års niveau for sammenlægninger vurderes en ændret praksis at kunne påvirke i gennemsnit ca. 50 ansøgninger om året.

Bestemmelser om boligstørrelser i Kommuneplan 2015

Kommuneplan 2015 fastholder kravet om, at nye boliger skal have et gennemsnit på mindst 95 m2, men indeholder en ny mulighed for, at 25 % af etagearealet kan fritages fra beregningen. Det skaber en betydelig fleksibilitet, særligt i større udviklingsprojekter. Ungdoms- og plejeboliger og bofællesskaber indgår ikke i beregningen og kan altså opføres ud over disse muligheder.

Kommunens boligpolitik har gennem 20 år sigtet på at skabe større boliger i København. Kommuneplanens nye bestemmelser giver principielt mulighed for at opføre boliger med en gennemsnitlig størrelse som svarer til byens eksisterende boligmasse. Det er endnu for tidligt at vurdere, hvordan de nye bestemmelser virker, idet de først slår igennem med flere års forsinkelse, fordi et nyt projekt skal planlægges, projekteres, byggesagsbehandles og opføres. Bestemmelser i eksisterende lokalplaner kan endvidere betyde, at de nye bestemmelser ikke umiddelbart kan anvendes. Ejendomsudviklere har dog tilkendegivet, at de ønsker at gøre brug af de nye muligheder for at opføre flere mindre boliger.

Modeller som fremmer flere mindre boliger

I bilag 1 er der beskrevet forskellige foreløbige modeller for, hvordan kommuneplanens bestemmelser kan ændres med henblik på at skabe yderligere muligheder for flere mindre boliger:

• Aflysning af bestemmelser om boligstørrelse (model A)

• En større del af etagearealet undtages fra beregningen af gennemsnittet (model B)

• Øget fleksibilitet koblet med krav om minimum andel større boliger og maksimum andel mindre boliger (model C)

• Krav til gennemsnitlig boligstørrelse nedsættes til 85 m2 (model D)

• Ændring af mindste boligstørrelse i den eksisterende by fra 65 m2 til 50 m2 (model E)

Modellerne vil i flere tilfælde kunne kombineres. Modellerne anbefales at indgå i det videre arbejde med kommuneplanens bestemmelser om boligstørrelser.  

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. 

Videre proces

Økonomiforvaltningen anbefaler, at de nye bestemmelser om boligstørrelser i Kommuneplan 2015 evalueres i forbindelse med Forslag til Kommuneplan 2019, særligt med hensyn til etablering af mindre boliger. Det anbefales endvidere, at der foretages en analyse af behovet for antallet af boliger og boligernes størrelse på baggrund af den demografiske udvikling og udviklingen på boligmarkedet, herunder bl.a. resultaterne af bosætningsanalysens anden del om tilgængelighed til boligmarkedet.

 

Peter Stensgaard Mørch                                  / Søren Tegen Pedersen

Dagsordenspunkt 11: Bestemmelser om boligstørrelser og sammenlægning af lejligheder (Bosætningsanalysens del 1) (2017-0310758)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 3. oktober 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

Et samlet Økonomiudvalg afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker, at reglerne om nye boligers størrelse fra Kommuneplan 2015 også skal gælde for lokalplaner vedtaget før Kommuneplan 2015, så der kan blive bygget flere mindre boliger her og nu. Derfor vil partierne ved Borgerrepræsentationens behandling af indstillingen stille forslag om, at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at dispensere fra bestemmelser om boligstørrelser i lokalplaner vedtaget før Kommuneplan 2015, så de mere fleksible boligstørrelser i Kommuneplan 2015 også kan anvendes her.”

 

Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:

”Vi ønsker ikke, at der i Kommuneplan 2019 indgår størrelsesbegrænsningerne for de københavnske boliger.”