Ungdomsboliger – status og udvikling

I relation til Københavns Kommunes ”Boligstrategi for unge og studerende i København, 2012-2014” skal Borgerrepræsentationen tage stilling til at igangsætte et kommuneplantillæg og tage Økonomiforvaltningens opgørelse over private ustøttede ungdomsboliger på vej og redegørelse om midlertidige ungdomsboliger til efterretning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Økonomiforvaltningen igangsætter et kommuneplantillæg, der skal mindske de planmæssige barrierer, som hæmmer realiseringen af private ustøttede ungdomsboliger,
2. at tage Økonomiforvaltningens opgørelse over private ustøttede ungdomsboliger på vej til efterretning (bilag 1),
3. at tage Økonomiforvaltningens redegørelse om midlertidige ungdomsboliger til efterretning (bilag 2).

Borgerrepræsentationen (BR) vedtog den 9. februar 2012 ”Boligstrategi for unge og studerende i København 2012-2014”. Strategien skal evalueres i 2014, men da både boligudbud og –efterspørgsel udvikler sig hastigt, kan det være formålstjenstligt med en midtvejsstatus, der giver en status på dels boligstrategiens mål og indsatser samt et overblik over nye indsatser igangsat siden 2012.

Et særskilt spor med at tilvejebringe ustøttede ungdomsboliger blev igangsat i foråret 2012 og BR blev d. 23. august 2012 orienteret om arbejdet hermed, samt præsenteret for en bruttoliste med potentielle ungdomsboligprojekter. Forvaltningens videre arbejde hermed har identificeret nogle planmæssige barrierer for mange af projekterne.

På BR-mødet den 20. september 2012 fremsatte V, DF, K og LA ændringsforslag om, at Københavns Kommune skal være positivt indstillet over for ansøgninger om at opføre og drive midlertidige og permanente ungdomsboliger i Københavns Kommune. Ændringsforslaget blev henvist til behandling i Økonomiudvalget.

De mål, som forvaltningerne har fokuseret mest på siden vedtagelsen af strategien, er mål 1 og 3: at øge antallet af ungdomsboliger og nedbringe ventetiden hos indstillingsudvalgene. Et større boligudbud vil påvirke hvor meget ungdomsboligmarkedet ’propper til’ ved studiestart i september. Der er derudover en række indsatser alene vedrørende ventetiden, som kan formindske denne, uden at der bygges nye boliger. BR har d. 22. august vedtaget beslutninger herom.

Kommuneplantillæg om ungdomsboliger

Med vedtagelsen af Kommuneplan2011 blev en række plankrav til ungdomsboliger lempet. Bl.a. muliggjordes byggeri af flere og større ungdomsboliger end hidtil, ligesom kravene til ungdomsboligernes beliggenhed blev gjort lempeligere.  I forhold til at understøtte byggeri af private ustøttede ungdomsboliger, har Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen siden medio 2012 haft en task force, som ser på potentielle ungdomsboligbyggerier og rådgiver bygherrer og investorer. Bruttolisten over mulige nye projekter var i efteråret 2012 på ca. 3.000 boliger, hvor de første 200 nu er opført og yderligere ca. 800 er på vej de kommende år.

Den generelle erfaring er dog, at det er vanskeligt at få projekterne til at hænge sammen, ligesom det er en udfordring at finde investorer til realiseringen, såfremt der ikke ændres på en række forhold. Økonomiforvaltningen vurderer på baggrund af den løbende dialog med aktørerne, at der – med de nødvendige planmæssige begrundelser – formentligt vil kunne sættes gang i flere af de byggerier, der ellers pt. står stille. I bilag 1 ses en aktuel oversigt over bruttolisten med Økonomiforvaltningens angivelse af realiseringsperspektivet.

De plankrav, som blandt andet skal undersøges nærmere er:

Parkeringskravet, hvor der i dag gælder samme parkeringsnorm for familieboliger og ungdomsboliger. Dette medfører ofte krav om en parkeringskælder, hvilket vanskeliggør projekterne.

Friarealkravet, hvor der ligeledes ikke skelnes mellem familieboliger og ungdomsboliger. Det er særligt en begrænsende faktor i ombygnings- og konverteringsprojekter.

Bebyggelsesplankrav (fx ensidigt belyste lejligheder eller korridorbyggeri) som medfører en høj boligstandard vanskeliggør til gengæld ombygnings- og konverteringsprojekter, hvor bygningerne vanskeligt kan anvendes effektivt nok.

Derudover kan endnu mere lempede lokaliseringskrav muligvis sætte gang i flere projekter.

Såfremt der kan dereguleres på nogle af disse områder vil det være et incitament til at forvente højere kvalitet på andre dele i byggerierne. Det kan fx være en større rumhøjde, hvorved de ensidigt belyste boliger vil kunne opnå gode lysforhold. Eller et reduceret krav til friarealer til gengæld vil kunne stille krav om bedre kvalitet af fri- og opholdsarealerne.

Da tilflytningen af unge stiger markant i disse år, anbefaler forvaltningen udarbejdelse af et kommuneplantillæg før revisionen af kommuneplanen i 2015. Processen begynder med en forudgående høring, hvor aktører med faglige eller egne erfaringer herom, kan komme med inputs til perspektiverne ved og mulighederne for at fremme byggeri af ungdomsboliger ved at lempe på kommunens plankrav hertil. Samtidig vil forvaltningen foretage yderligere analyser om de forskellige planmæssige barrierer. Teknik- og Miljøforvaltningen vil blive inddraget i dette arbejde.

Midlertidige ungdomsboliger

En anden mulighed for at sikre boliger til den hastigt voksende ungebefolkning er ved midlertidigt byggeri, som der blev stillet medlemsforslag om på BR-møde den 20. september 2012. Økonomiforvaltningen har afdækket perspektiverne ved medlemsforslaget om midlertidige boliger både principielt og med afsæt i konkrete henvendelser herom (bilag 2).

Den demografiske udfordring med midlertidige ungdomsboliger er, at prognoserne ikke peger på, at tilflytningen af unge er midlertidig. Når det alligevel tager en rum tid at få opført de midlertidige boliger, og når der – efter en midlertidig periode på fx 8-10 år – stadig er brug for boligerne, ville det være vanskeligt at skulle fjerne de midlertidige boliger dér.

Kommunen har ikke uden om almenboliglovgivningen lovhjemmel til at indgå i boligforsyningen til almindelige unge og studerende, hvorfor boligerne i så fald skulle opføres i privat regi.

Den første barriere vedrørende midlertidige ungdomsboliger er, at begrebet ikke eksisterer i dag. I bygningsreglementet har midlertidige bygninger, som kan opføres på særlige vilkår, en maksimal levetid på 3 år. Fx stilles der ikke krav til energimærkning eller tæthedsprøvning for midlertidige flytbare pavilloner. Her er dog ikke tale om boliger men fx pavilloner til institutionsformål, mens den permanente renoveres eller bygges.

I planmæssig sammenhæng eksisterer begrebet heller ikke, hvorfor plankravene til midlertidige boliger ville være de samme som til permanente – også i projekter med kortere levetid end 3 år. De projekter, som forvaltningen er bekendt med har alle krav om en minimumslevetid på 8-10 år, hvilket gør, at de ikke vil kunne anses som midlertidige, selv hvis Bygningsreglementet kunne tillade midlertidigt boligbyggeri.

Samtidig forudsætter projekterne nogle særligt favorable økonomiske vilkår i form af fx en gratis grund stillet til rådighed. Denne forudsætning bremses af, at planforholdene skal tillade permanent byggeri. Dette belaster projekternes økonomi afgørende. Kommunen må i henhold til kommunalfuldmagten ikke på egne grunde tillade et bevidst indtægtstab og man ikke forestille sig private grundejere, der kan bære et tab ved fx at stille grunden til rådighed i fx en 10-årig periode, mens at ejendomsværdien muliggør fuld udnyttelse. Derudover er de for forvaltningen præsenterede boliger ikke engang betydeligt billigere end de permanente boliger, som er undervejs.

Endeligt er der en iboende konflikt i mellem midlertidige boliger og kommunens krav om erstatningsboliger ved nedlæggelse af boliger, som man vanskeligt sagligt kan finde belæg for at ændre praksis for ved en så afgrænset del af boligområdet.

Økonomiforvaltningen har også undersøgt perspektiverne i at åbne for en forsøgsordning – enten til et afgrænset antal boliger, en afgrænset periode eller en afgrænset forståelse af midlertidighedsbegrebet. Ingen af afgrænsningerne vurderes at være hensigtsmæssige, da man vanskeligt sagligt ville kunne skelne mellem hvilke boliger, der i så fald skulle være med i forsøgsordningen. Derudover vurderes det at bidrage med forvirring til de private, som forvaltningerne i forvejen rådgiver og forsøger at understøtte i deres byggerier af privat ustøttede ungdomsboliger (permanente).

Status på kommunens indsatser på ungdomsboligområdet

Der bliver arbejdet på en række spor for skabe flere ungdomsboliger i København. I privat regi er der det seneste år opført ca. 200 nye boliger og yderligere ca. 800 er på vej i de kommende år. Såfremt der træffes beslutning om deregulering af plankrav for ungdomsboligbyggeri er den nuværende forventning, at byggeri af omkring 1.000 yderligere igangsættes i privat regi. Derudover kan flere projekter kan komme til, som forvaltningerne ikke er bekendt med i dag. I alment regi er der fundet finansiering til opførelse af knapt 400 nye almene ungdomsboliger, som forventes opført inden for de kommende år. Derudover er der siden 2011 ommærket ca. 200 almene familieboliger til ungdomsboliger, og ca. 120 flere ældreboliger udlejet til studerende. Flere er på vej fremover. På baggrund af Budget13 gives der huslejetilskud til op mod 200 små almene familieboliger, der udlejes til studerende i udvalgte boligområder.

Teknik- og Miljøforvaltningen har sammen med Økonomiforvaltningen udarbejdet et statusnotat, der giver et overblik over de væsentligste initiativer, som kommunen foretager sig på ungdomsboligområdet. Notatet redegør samtidig for forvaltningernes arbejde med opfølgning på hensigtserklæringer fra Budget13. Notatet er lagt på hhv. Teknik- og Miljøudvalgets portal og på aflæggerbordet på Økonomiudvalget parallelt med denne indstilling.

Indstillingen har ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser.

Claus Juhl                                          /Anne Skovbro

Dagsordenspunkt 5: Ungdomsboliger – status og udvikling

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 3. september 2013

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

C afgav følgende protokolbemærkning:

”Vi støtter ikke at afvige fra parkeringsnormen.”