Forslag til tillæg til Københavns Kommuneplan 2001 om husbåde

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 3. juni 2003

 

 

 

J.nr.             ØU 181/2003

 

 

5.                   Forslag til tillæg til Københavns Kommuneplan 2001 om husbåde

 

 

INDSTILLING

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler:

at vedtage forslag til tillæg til Københavns Kommuneplan 2001 om husbåde med henblik på offentliggørelse, idet forvaltningen efter udløbet af offentlighedsfasen vil fremkomme med indstilling om endelig vedtagelse af tillæg til Københavns Kommuneplan 2001 om husbåde,

at fastsætte offentlighedsfasen til to måneder, idet juli måned ikke medregnes, og

at vedtage den foreslåede dialogstrategi i form af afholdelse af et borgermøde og offentliggørelse ved annoncering, udsendelse og på kommunens hjemmeside.

 

 

 

RESUME

Med vedtagelsen af Københavns Kommuneplan 2001 besluttede Borgerrepræsentationen, at der skulle udarbejdes et samlet forslag til områder for husbåde i kommunen. Resultatet af denne beslutning er nærværende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001, der forelægges med forbehold for eventuelle mindre, redaktionelle rettelser i færdiggørelsen. Kommuneplantillægget fastlægger i hvilke områder, der må oplægges husbåde, og hvilke særlige rammebestemmelser, der er gældende i de enkelte områder.

I forhold til de principper, der var beskrevet i Kommuneplan 2001, hvor historiske byområder, offentlige parker og områder med boliger, herunder blandede områder med boliger og serviceerhverv ikke kunne anvendes til husbåde, markerer forslaget til kommuneplantillæg en ændring. Husbådene fastlægges primært til anvendelse som boliger og i mindre grad til institutioner, kulturelle formål og publikumsorientere serviceerhverv. Når husbåde anvendes som boliger, stiller de som sådan krav, der bedst honoreres i boligområder eller områder med en andel af boliger. Samtidig er der et ønske om, at husbådene skal tilføre havnen liv på vandet. De vil give aktiviteter og en oplevelse af variation, hvorved de supplerer boliger på land. Planlægningen sikrer via rammebestemmelser for størrelse, antal og tæthed, at boligbebyggelser mv. på land bevarer kontakten til vandet.

Der planlægges dog også for husbåde i tilknytning til områder, hvor der ikke i dag findes boliger. Det har betydning for de tilbud om infrastruktur, service mv., der er til rådighed, men det vurderes, at en længere afstand til visse faciliteter for beboerne opvejes af de særlige kvaliteter ved en bolig i tæt kontakt med vandet og i et spændende havnemiljø. I takt med byomdannelsen af disse områder vil deres infrastruktur og servicetilbud med tiden blive på højde med andre byområder.

Da husbåde primært må betragtes som boliger, stiller de på linie med tilsvarende på land visse krav til miljøforholdene. Fordi omdannelsen af havneområderne sker gradvis, vil en række af rammeområderne ikke kunne tages i brug på kort sigt, da der fortsat er virksomheder, der forårsager støj- eller luftforurening. Der kan først oplægges husbåde, når denne forurening enten er ophørt eller nedbragt til et for boliger forsvarligt niveau.

På denne baggrund vurderes det, at forslaget til kommuneplantillæg skaber mulighed for at placere op til 900 husbåde i Københavns havn. Antallet vil være helt afhængigt af husbådenes størrelse, idet der her er regnet med et gennemsnit for længden, der ligger under det maksimale for de enkelte rammeområder. Af disse husbåde vil omkring halvdelen ikke kunne placeres, før der er sket miljøforbedringer. På nogle placeringer, eksempelvis Nordhavn og Refshaleøen, forventes det, at miljøforholdene indebærer, at husbåde til beboelse ikke vil kunne realiseres i en årrække, mens der i andre områder kan forventes forbedringer inden for få år i forbindelse med byomdannelse af landarealerne.

Et kommuneplantillæg medfører ikke handlepligt for de grundejere og forvaltere af vandareal, der får mulighed for at etablere pladser til husbåde. Udnyttelsen af mulighederne forudsætter mange steder et samarbejde mellem flere parter for at tilvejebringe det nødvendige areal såvel på vandet som på land, hvor der er behov for vejadgang, p-pladser og andre faciliteter. Det må forventes, at en afklaring af vilkårene for etablering af pladser i nogle tilfælde kan tage længere tid eller må afvente udløb af bestående aftaler.

Der vurderes allerede i dag at være et mindre antal både i Københavns havn, der anvendes som husbåde. Kommuneplanlægningen retter sig mod at regulere fremtidige forhold og vil kun få betydning for benyttelse og udformning af eksisterende husbåde, hvis der sker ændringer, f.eks. ved udvidelse, ændret anvendelse eller flytning til en ny placering.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

København opstod som fiskerleje og handelsplads ved Øresund, og op gennem historien har beliggenheden ved vandet fortsat været af stor betydning for byens udvikling. Havnen er et vigtigt element af byens fysiske struktur, og de tilstødende arealer har en central beliggenhed i forhold til byens mange funktioner.

Mange af de traditionelle havneaktiviteter er i de seneste år flyttet til havnens udkant. Erhvervshavnen koncentreres i de nordlige og østlige dele, og dermed kan store havnearealer anvendes til andre formål. Der er hidtil især opført kontorbyggeri, kulturelle institutioner og boliger. Københavns Kommunes prioritering af en forbedring af boligudbuddet indebærer planer om øget boligbyggeri i havnen. De ledige havnearealer er et stort potentiale for udvikling af nye boligområder af høj kvalitet.

Omdannelsen af havnearealerne rejser nye spørgsmål om, hvordan havnen og vandet skal bruges i fremtiden. Det nye byggeri ved havnefronten nyder godt af en beliggenhed med en enestående udsigt og en markant plads i bybilledet, men det har ikke en funktionel sammenhæng med vandet, og nogle bygninger kan virke som en s kærm mellem byen og vandet. Havneerhvervenes udflytning har betydet, at der er færre skibe. Det kan føre til, at havnen virker mindre levende, og at forbindelsen til havnens historie og dens betydning for Københavns udvikling bliver mindre synlig.

På denne baggrund har Københavns Kommune igangsat flere initiativer, der skal øge mulighederne for at nyde havnens mangfoldighed af herlighedsværdier og kvaliteter. Alle nye lokalplaner for havneområder indeholder krav om anlæg af offentligt tilgængelige kyst- og havnepromenader; der er etableret badesteder i havnen, og der arbejdes for at forbedre gang- og cykelforbindelserne over havnen. Samtidig med behandlingen af forslaget til kommuneplantillæg for husbåde tages der initiativ til en samlet debat om de muligheder for brugen af havnen, der åbner sig. Det sker med et debatoplæg om en Blå Plan, der skal omfatte alle de ikke-erhvervsmæssige aspekter af havnen.

Et særligt nyt element, der kan medvirke til at skabe en levende, afvekslende havn, er husbåde. Med vedtagelsen af Kommuneplan 2001 besluttede Borgerrepræsentationen, at der skulle udarbejdes et samlet forslag til områder for husbåde i kommunen. Resultatet af denne beslutning er nærværende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Kommuneplantillægget fastlægger i hvilke områder, der må oplægges husbåde, og hvilke særlige rammebestemmelser, der er gældende i de enkelte områder. Kommuneplantillægget er udarbejdet i et samarbejde mellem Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Miljø- og Forsyningsforvaltningen, og Københavns Havn A/S har også medvirket i arbejdet med sin viden om havnen mv.

Gennem de seneste år har mange borgere udtrykt interesse for at bosætte sig på en husbåd i Københavns havn. De beboede både og kulturelle institutioner på skibe mv., der allerede findes i havnen, opleves af de fleste som et attraktivt og underholdende element i havnebilledet. Husbådene kan dermed bidrage til den ønskede mangfoldighed og mulighed for oplevelser for alle, der færdes i havnen.

Det er målet, at kommuneplantillægget kan medvirke til udviklingen af en levende, aktiv havn. Der skal sikres adgang og mulighed for oplevelser, og samtidig kan nutidens havn forbindes med dens historiske karakter af "brugshavn" med skibe og dagligliv. Havnen forbliver en aktiv del af byen snarere end at blive reduceret til en attraktiv udsigt.

Samtidig er det hensigten, at husbåde kan blive en integreret del af det københavnske boligudbud. Målet er, at Københavns havn skal rumme et varieret udbud af husbåde, hvor iderigdommen med hensyn til udformning får gode betingelser. Kommuneplantillægget skal primært bane vej for husbåde til helårsbeboelse inkl. særlige boligprojekter, samt for husbåde til institutioner, kulturfaciliteter og i nogen grad publikumsorienterede serviceerhverv, eksempelvis cafeer eller vandrehjem.

Udviklingen af husbåde er nået langt. I 2001 afholdt Københavns Havn A/S m.fl. en indbudt idékonkurrence om husbåde til Københavns havn. Opgaven var forslag til en husbådstype til en bestemt befolkningsgruppe og placeret på en bestemt lokalitet. Vinderforslaget var en "ungkarlehusbåd" placeret i Tømmergraven. Samtidig arbejder mange andre med projekter til ny- og ombygning af husbåde på basis af bl.a. betonflydeelementer og tidligere fiskeskibe. Det giver et godt grundlag for de varierede boformer, der er en del af målet med planlægningen.

I og med, at omdannelsen af havneområderne sker gradvis, vil der fortsat i nogle områder være virksomheder, der forårsager støj- eller luftforurening. Det betyder, at der først kan oplægges husbåde, når denne forurening enten er ophørt eller nedbragt til et niveau, der gør det miljømæssigt forsvarligt. En række af rammeområderne vil derfor ikke kunne tages i brug på kort sigt. Enkelte områder står foran planlægning for byomdannelse, hvorfor der her ikke fastsættes rammer, men i stedet lægges op til, at dette sker i en kommende kommuneplanlægning.

 

Begrænsninger for husbåde

Generelt er det et mål, at havnen skal rumme mulighed for en stor variation af aktiviteter. Dette betyder, at hensynet til plads til andre anvendelser som sejlsport, badning, sejlads med rundfartsbåde osv. skal varetages i havnen som helhed. Dertil kommer en række mere konkrete begrænsninger knyttet til havnens anvendelse såvel som forskellige beskyttelseshensyn.

Begrænsningerne for placering af husbåde knytter sig blandt andet til erhvervstrafikkens anvendelse af kaj- og vandarealer. Der skal tages hensyn til erhvervstrafikken, så der ikke opstår konflikter om arealerne, og så sikkerheden for såvel sejlende skibe som husbåde er i orden. Der kan dog peges på en række placeringer, hvor erhvervstrafikkens eventuelle ophør vil give mulighed for husbåde.

Lokalplaner udgør ikke en varig begrænsning for placering af husbåde, men de kan udløse behov for fornyet planlægning mv. for at virkeliggøre kommuneplantillægget. I mange lokalplaner indgår en bestemmelse om, at permanent oplæg af skibe ved bolværkerne kræver kommunal godkendelse. Før der kan placeres husbåde i disse områder, skal der gennemføres en dispensationsprocedure. I tilfælde, hvor lokalplaner for områder langs vandet har formålsbestemmelser, der udelukker boliger, vil et lokalplantillæg, der fastlægger anvendelsen i overensstemmelse med de nye rammebestemmelser, være nødvendigt.

En række fredningsmæssige forhold har indflydelse på arealerne langs kyst og havn eller på vandarealerne. Disse forhold begrænser mulighederne for at placere husbåde. Det gælder parkfredningsdeklarationerne for de grønne områder og fredningen af kanalerne omkring Slotsholmen, på Christianshavn samt Nyhavn, fredningen af dele af søterritoriet, hvor der også gælder særlige vilkår for beskyttelsen af dyre- og plantelivet og beskyttelseslinierne omkring fortidsminder, langs stranden mv. Med forslaget til kommuneplantillæg åbnes der mulighed for husbåde i de fredede kanaler efter afklaring af forholdene (gennem en ny fredning), mens de øvrige begrænsninger reducerer mulighederne for husbåde særligt i den sydlige del af havnen.

Der er også hensyn til bevaringsinteresser for bygninger og byrum mv., som giver sig udslag i, at der ikke placeres husbåde, hvor dette kunne medføre uheldige virkninger for fredede og særligt bevaringsværdige bygninger og byrum, således som de er beskrevet i bydels- og byskabsatlas.

 

Hovedstruktur og rammer for husbåde

Planlægningen er gennemført ud fra en definition af begrebet husbåd, der hviler på to forudsætninger, dels at der er tale om et varigt oplæg, hvor husbåden kun undtagelsesvis flyttes, dels at der sker en bygningsmæssig udnyttelse som bolig og/eller institution, cafe mv. En lystbåd, der kortvarigt bruges som bolig, men primært til sejlads, vil således ikke være en husbåd. Omvendt vil et skib, der ikke længere sejler, og som eksempelvis fungerer som museum, være en husbåd.

Størrelsesmæssigt er husbåde betragtet som både og mindre skibe, der ikke enkeltvis virker dominerende på omgivelserne, men kan indordnes i de bestående havnemiljøer. Skibe af en størrelse som færger fra trafikken mellem landsdelene og lignende er derfor ikke betragtet som husbåde, men som enkeltanlæg, der kræver en særlig planlægning, hvis disse skal oplægges i havnen.

Det skal fortsat være muligt at færdes langs vandet og opleve vandet som et væsentligt rekreativt element. Der e r derfor generelt fastsat en afstand mellem husbådene på mindst 5 meter, således at der også i områder med mange husbåde er udsyn til vandet, når man færdes langs kajerne. Denne afstand tjener også til at mindske risikoen ved brand. Områderne med husbåde i København vil med dette krav til afstand få en mere åben karakter, end det kendes fra andre byer med tradition for husbåde.

Med hensyn til anvendelsen af husbådene er det ønsket, at City fortsat styrkes som regionens og landets overordnede kulturelle centrum. Derfor er der især der ud over boliger også mulighed for husbåde til publikumsorienterede serviceerhverv som vandrehjem, restauranter, teatre og lignende. Der er af hensyn til ønsket om liv i havnen derimod ikke mulighed for at oplægge husbåde til erhverv som kontorer og lignende. I de øvrige havneområder er målsætningen, at husbåde skal integreres i den omdannelse, som finder sted, primært med henblik på opførelse af nye boliger, men også med mulighed for institutioner.

De historiske og bevaringsmæssige hensyn samt hensynet til andre aktiviteter bevirker, at der i Inderhavnen og kanalerne i Indre By og på Christianshavn bliver tale om et relativt begrænset antal husbåde. I disse områder vil der i de historiske miljøer kun kunne oplægges både, som oprindeligt er bygget til sejlads, og som dermed understøtter et maritimt præg. I andre dele af havnen er der friere rammer for udformning af husbådene og for måden, de placeres på, idet der tilstræbes en høj grad af variation inden for de store sammenhængende områder med husbåde. Det er hensigten, at der fortsat er gode muligheder for andre rekreative anvendelser såsom lystbåde. I en række eksisterende lystbådehavne åbnes der mulighed for et mindre antal husbåde, men ikke i et omfang, så denne anvendelse bliver den dominerende.

Husbådenes placering parallelt med eller vinkelret på kajerne er fastlagt afhængig af bl.a. vandarealernes bredde og omgivelsernes karakter. Oplæg parallelt med kajen passer bedst til ombyggede fartøjer og i ældre by- og havnemiljøer, mens vinkelret placering kan ske i mindre sårbare miljøer, hvor variationen er ønskelig. Hvor pladsen under hensyn til andre anvendelser af vandet tillader det, udlægges egentlige "husbådskolonier" ved broer ud i havneløbene, hvor målet er områder med en god tæthed, så der opstår en egen identitet som "bykvarterer på vandet".

Ombyggede både, der oprindeligt har været brugt til sejlads, er ofte op til 30 meter lange, mens nybyggede husbåde specielt udviklet til formålet ofte vil være kortere. Der er taget hensyn til disse forhold ud fra et overordnet ønske om, at der i vid udstrækning, og i de centrale historiske områder alene, oplægges ombyggede både. Den maksimale længde er derfor fastsat til 30 meter, dog med varianter, hvor den maksimale længde er mindre, særligt i de mindre bassiner og kanaler i havnen og afhængigt af, om bådene tillades placeret parallelt med eller vinkelret på kajerne.

Oplevelsen af vandet påvirkes af husbådenes højde. Den er fastsat under hensyn til omgivelserne, herunder markante udsigter og havnebassinernes størrelse. I de større havnerum og i områder med større fartøjer tillades en højde på 7 meter, mens den de øvrige steder er 5,4 meter. Husbåde med denne højde kan passere under broerne, uden at de skal åbnes, så bådene kan flyttes og sejles/fragtes til service og eftersyn.

Af hensyn til ønsket om, at de enkelte husbåde ikke bliver for dominerende for omgivelserne og til, at der bliver mulighed for et stort antal pladser til de mange interesserede borgere, fastlægger forslaget til kommuneplantillæg et maksimum for etagearealet om bord til 150 m² for rene boliger og 300 m² for husbåde, der helt eller delvis anvendes til andre formål.

Rammebestemmelserne kan anvendes i behandlingen af byggesager for enkelte husbåde, eller de kan danne udgangspunkt for lokalplanlægning for større eller mindre grupper af husbåde, hvorved der kan stilles mere detaljerede krav til udformning, materialevalg mv.

 

Regulering af husbåde

Byggeloven finder også anvendelse på transportable konstruktioner, herunder husbåde, når de er genstand for bygningsmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art. Byggeloven har til formål at sikre, at bebyggelse udføres og indrettes således, at den er tilfredsstillende i brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende. Forhold af byggeteknisk karakter reguleres efter de gældende bygningsreglementer, der ikke indeholder bestemmelser, som særligt retter sig mod husbåde. De almindelige bestemmelser må derfor anvendes også for husbåde. For så vidt angår flydeevne mm. suppleres de af regler i medfør af loven om sikkerhed til søs, som forvaltes af Søfartsstyrelsen.

De forsyningsmæssige forhold kan rent teknisk løses, således at husbåde vil få lige så gode og miljømæssigt betryggende forhold som anden bebyggelse. Der kan dog være større udgifter forbundet med forsyningen af husbåde, fordi de ikke altid vil ligge i umiddelbar tilknytning til bestående infrastruktur og fordi de tekniske forhold kan kræve særlige installationer, så brud på vandledninger eksempelvis ikke medfører husbådens forlis. Disse udgifter vil for nogle typer af forsyning skulle betales fuldt ud af forbrugerne, mens de i andre tilfælde delvis skal betales af leverandøren.

 

Offentlighedsfasen

Forslaget til tillæg til Københavns Kommuneplan 2001 om husbåde offentliggøres i overensstemmelse med Planlovens krav med annoncering og udsendelse til offentlig debat i en periode, der er foreslået til to måneders varighed, idet juli måned ikke medregnes. Hertil kommer, at kommuneplantillægget bliver tilgængeligt på kommunens hjemmeside, og at bemærkninger kan indsendes elektronisk.

Som led i den offentlige debat foreslås afholdt et borgermøde, hvor der er mulighed for at stille spørgsmål vedrørende planlægningen og komme med ideer og kommentarer. Husbåde indgår endvidere i debatten om en Blå Plan, der finder sted på baggrund af et debatoplæg, der forelægges til vedtagelse og udsendes i offentlig høring i samme periode som forslaget til kommuneplantillæg om husbåde.

Da forslaget til kommuneplantillæg om husbåde ikke retter sig mod en enkelt bydel, men omfatter hele havnen, vurderes der ikke at være grundlag for at etablere en udstilling i en bestemt bydel.

 

Tidsplan for planlægningen

De indkomne forslag og bemærkninger i den offentlige høring vil indgå i arbejdet med at færdiggøre tillæg til Københavns Kommuneplan 2001 om husbåde med henblik på endelig vedtagelse. Kommuneplantillægget forventes at kunne vedtages af Borgerrepræsentationen inden årsskiftet.

 

ØKONOMI

Kommuneplantillægget vil give mulighed for at etablere flere boliger samt i en vis udstrækning også institutioner og publikumsorienterede erhverv. De økonomiske konsekvenser vurderes at være neutrale eller positive, idet udgifterne til de nødvendige kommunale servicetilbud modsvares af øgede kommunale indtægter i form af personskatter, forbrugsafgifter mv.

Der er dog i forhold til de kommunale indtægter et lovgivningsmæssigt problem forbundet med ejendomsbeskatning. Skatteministeriet har været hørt herom, og ministeriet fastslår, at husbåde ikke falder ind under begrebet fast ejendom. De vandarealer, der gøres til genstand for udlejning og i kraft af denne udnyttelse får en selvstændig værdi, er dermed ikke som de tilstødende landarealer fast ejendom og dermed ikke pålagt ejendomsskat. Det vil derfor kun være værdiforøgelsen af landarealer som følge af mulighed for udlejning til husbåde, der beskattes. På samme baggrund er de husbåde, der placeres på de lejede vandarealer, heller ikke knyttet til fast ejendom, og de kan derfor ikke pålægges ejendomsværdiskat, således som det eksempelvis sker med bygninger på lejet grund, hvor der er tale om landareal.

For Københavns Kommune betyder dette en manglende indtægt, som på basis af den forventede værdi af såvel de udlejede pladser som selve husbådene vil være betydelig, og som samtidig er udtryk for en forskelsbehandling sammenlignet med andre grund- og boligejere.

 

MILJØVURDERING

Husbåde vil i vid udstrækning være underlagt de samme vilkår med hensyn til energiforsyning, affaldsbortskaffelse etc. som andre boliger mv., og de vil derfor ikke medføre en miljøpåvirkning, der afviger væsentligt fra andre boliger. Husbåde vurderes ikke at ville påvirke vandkvaliteten. Da der fastlægges en afstand mellem de enkelte husbåde på mindst 5 meter, vurderes deres skyggevirkning ikke at være af væsentlig betydning for bundvegetation mv. Der foreslås ikke placering af husbåde i naturområder, hvor de kan medføre en væsentlig påvirkning af plante- og dyrelivet.

 

ANDRE KONSEKVENSER

Som konsekvens af de foreslåede rammer for placering af husbåde i de kanaler i Indre By og på Christianshavn, der er omfattet af fredning, vurderes der at være behov for at rejse nye fredningssager med henblik på fredningsbestemmelser, der åbner mulighed for at placere husbåde i overensstemmelse med planen og præciserer vilkårene for udnyttelsen af kanalerne under hensyn til bevaringsværdierne.

 

HØRING

Økonomiforvaltningen har udarbejdet forslaget til kommuneplantillæg i tæt samarbejde med Bygge- og Teknikforvaltningen og Miljø- og Forsyningsforvaltningen. Disse forvaltninger har efterfølgende fået det foreliggende forslag tilsendt til orientering. Det samme gælder Kultur- og Fritidsforvaltningen, der i kraft af sin deltagelse i arbejdet med debatoplæg til en Blå Plan for Københavns havn vurderes at have en særlig interesse i forslaget.

Forslaget til kommuneplantillæg indstilles udsendt i offentligt høring i en periode på to måneder, hvor juli måned ikke er medregnet. I denne høringsperiode vil offentligheden og de relevante myndigheder mv. få lejlighed til at kommentere forslaget. Efter høringen behandles kommuneplantillægget igen i Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med henblik på endelig vedtagelse inden udgangen af 2003.

Virkeliggørelsen af kommuneplantillæggets muligheder for husbåde vil kræve høring af en række parter afhængig af placeringen, eksempelvis nabohøring ved dispensation fra lokalplaner og høring af statslige myndigheder ved dispensation fra beskyttelseslinier. Etablering af faste anlæg på vandet som brygger og broer til husbåde kræver tilladelse fra Kystdirektoratet.

 

BILAG

Forslag til tillæg til Københavns Kommuneplan 2001 om husbåde (med forbehold for eventuelle mindre, redaktionelle rettelser i færdiggørelsen).

 

 

Erik Jacobsen

                                                                 /Paul Sax Møller