Byfornyelsesforslag for Nørre Sideallé-karreerne (Bygge- og Teknikudvalget)

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 3. juni 2003

J.nr. ØU 205/2003

28. Byfornyelsesforslag for Nørre Sideallé-karreerne (Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at lade det af Byfornyelse København udarbejdede byfornyelsesforslag for Nørre Sideallé-karreerne udsende i offentlig høring i 2 måneder eksklusive juli måned

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå forretningsføreraftale med Byfornyelse København

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 14. maj 2003

Punkt 15 (Byfornyelsesforslag for Nørre Sideallé-karreerne) og punkt 16 (Lokalplanforslag "Nørre Sideallé") blev behandlet samlet.

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om, at bestemmelsen i lokalplanforslaget om lejlighedssammenlægninger udgår.

Afstemning

	For	Imod	Stemte ikke
Søren Pind (V)		X
Wallait Khan (V)
Ole Hentzen (C)		X
Monica Thon (B)		X
Johannes Nymark (A)		X
Joan Jensen (A)		X
Winnie La rsen-Jensen (A)		X
Karin Storgaard (O)		X
Jens Johansen (F)	X
Sven Milthers (F)	X
Mikkel Warming (Ø)	X

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

Indstillingerne blev anbefalet, idet det henstilles til Økonomiudvalget at fremlægge forslag om et kommuneplantillæg, der muliggør forøgelse af Det Frie Gymnasiums forhushøjde med 2 etager på betingelse af, at bygningen overgår til boligformål, når undervisningsfunktionen ophører.

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, i det det forudsættes, at der efterfølgende fremlægges forslag om et kommuneplantillæg, der muliggør forøgelse af Det Frie Gymnasiums forhushøjde med 2 etager på betingelse af, at bygningen overgår til boligformål, når undervisningsfunktionen ophører".

RESUME

Borgerrepræsentationen har den 12. juni 2002 godkendt, at planlægningen af byfornyelsen for Nørre Sideallé-karreerne kan iværksættes med henblik på beslutning i 2003/ 2004. Karreerne er afgrænset af Nørre Allé, Ahornsgade, Poppelgade og Møllegade. Nørre Sideallé indgår som én af tre private passager i karreerne. Byfornyelsen af karreerne skal ske på baggrund af de principper for den fremtidige byfornyelsesstrategi, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 26. april 2001. Byfornyelse København er antaget som kommunens forretningsfører for karreerne efter EU-udbud.

Byfornyelse København har efter en debatperiode med karré- og ejendomsmøder for de berørte ejere, beboere og erhvervsdrivende fremsendt et forslag til byfornyelsesforslag. Dette omfatter 11 af karreernes 14 beboelsesejendomme, der alle indgår i bevaringsværdig sammenhæng, idet de to ejendomme Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 (Alderstrøst) og ejendommen Nørre Side Allé 5-7/ Møllegade 34 (ejerforening) byfornyes som allerede ansøgte enkeltsager. Forslaget har foruden samtlige forvaltninger været forelagt arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som blev nedsat i forbindelse med handlingsplanen for Indre Vesterbro.

Forslaget indeholder bestemmelser om nedrivning af en 1-etages VVS-værkstedsbygning på ca. 131 m² i Nørre Allé 13 H og modernisering/ istandsættelse af de omhandlede 11 ejendomme. Endvidere indeholder forslaget bestemmelser om fælles opholdsarealer i fem gårdanlæg og tre private passager.

I overensstemmelse med kommunens byfornyelsesstrategi foreslås to ejendomme, henholdsvis Nørre Allé 21/ Nørre Side Allé 1-3 og Ahornsgade 8-8 C, istandsat som opfordringsejendomme efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1. Ejerne af de øvrige ni ejendomme henvises til (frivilligt) at indsende ansøgning efter § 11, stk. 5, samt for udlejningsejendommene, herunder de to opfordringsejendomme, tillige efter bestemmelserne om aftalt boligforbedring. Der foreslås/ muliggøres sammenlægninger af lejligheder i fem ejendomme. Sammenlægningerne ønskes gennemført for at få en bredere lejlighedssammensætning med et større antal mellemstore lejligheder under hensyn til områdets store antal små lejligheder. Det endelige antal af sammenlagte lejligheder i ejendommene - bortset fra opfordringsejendommen Ahornsgade 8-8 C - afhænger af forhandlinger for hver af de berørte ejendomme.

Kommunen vil optage forhandlinger med alle ejere om egenfinansiering af udvalgte ombygningsarbejder. For § 11, stk. 5-ejendommene prioriterer kommunen arbejderne således, at man ikke godkender mindre væsentlige arbejder, hvis en ansøgning for den enkelte ejendom ikke også omfatter de arbejder, som kommunen betragter som væsentlige. For udlejningsejendommene skal muligheden for at få støtte som aftalt boligforbedring efter kap. 5 søges udnyttet forud for den traditionelle støtte efter kap. 3.

Som planmæssigt grundlag for byfornyelsesbeslutningen fremlægges samtidig et forslag til lokalplan "Nørre Sideallé".

Der er foretaget en miljøvurdering, der viser, at forslaget på en række punkter vil påvirke miljøet i gunstig retning, herunder bedre støjisolering, nedsat vandforbrug m.v. Der vil også være midlertidige miljømæssige gener, herunder i forbindelse med nedrivnings- og renoveringsarbejder.

De samlede rammebelastende udgifter for byfornyelsesforslaget udgør i alt ca. 71.2 mio. kr., hvoraf ca. 50.8 mio. kr. ekskl. moms er refusionsberettigede. Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forventes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2004.

For de tre ejendomme, der byfornyes som allerede ansøgte enkeltsager uden for forslaget, forventes en investering efter § 11, stk. 5, på i alt ca. 173,1 mio. kr. og som aftalt boligforbedring på i alt ca. 74 mio. kr. eller i alt 247,1 mio. kr.

I området som helhed, der rummer 755 beboelseslejligheder med et samlet boligetageareal på 43.895 m², påregnes den samlede byfornyelsesinvestering dermed at udgøre ca. 318 mio. kr. Hertil kommer allerede afholdte udgifter vedrørende tre ejendomme på tilsammen ca. 25 mio. kr. og tre gårdanlæg på i alt ca. 3,7 mio. kr.

Byfornyelsesforslaget foreslås udsendt i offentlig høring i 2 måneder eksklusive juli måned samtidig med ovennævnte lokalplanforslag.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 12. juni 2002 (BR 331/02) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om de kommende års byfornyelsesindsats i forhold til de statslige rammer. Herved blev det godkendt, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne igangsætte planlægningen af byfornyelsen af Nørre Sideallé-karrerne ved at påbegynde debatperioden for byfornyelsen med henblik på beslutning i 2003/ 2004. Byfornyelse København blev antaget som forretningsfører for kommunen på baggrund af det i slutningen af 2001 og frem til januar 2002 gennemførte udbud i henhold til EU´s tjenesteydelsesdirektiv af rådgivningsopgaven i forbindelse med planlægning og gennemførelse af byfornyelsesbeslutninger i Københavns Kommune.

Karreerne er afgrænset af Nørre Allé, Ahornsgade, Poppelgade og Møllegade. Områdets afgrænsning er vist på vedlagte bilag 1. Karreerne består af ældre, sluttet boligrandbebyggelse ud til de omgivende gader og til tre private passager, hvoraf den ene er benævnt Nørre Sideallé og de to andre er beliggende ved henholdsvis Nørre Allé 13- 15 og Ahornsgade 6-8. Der er enkelte sidebygninger i karreerne og i øvrigt en længebygning inde i den ene karré.

Byfornyelsen af karreerne skal ske på baggrund af de principper for den fremtidige byfornyelsesstrategi, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 26. april 2001 (BR 162/01). Indtil for nylig har en byfornyelsesbeslutning tilsigtet at løse samtlige fysiske problemer i den enkelte karré ved omfattende forbedringer af såvel gårdrum som bygninger og lejligheder. Denne omkostningskrævende indsats har gennem en årrække økonomisk udgjort kernen i byfornyelsen. Den aktuelle strategi er baseret på, at den karrévise byfornyelse i højere grad omfatter forbedringer via frivillige ansøgninger og større medfinansiering.

Byfornyelsesstrategien indebærer samtidig, at karrévise byfornyelsesbeslutninger efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1, fremover reduceres til nedrivninger af særligt dårlige ejendomme, ombygning af rådeover ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab og etablering af gårdanlæg.

De beboelsesejendomme i karreerne, der ikke bliver omfattet af beslutningens ombygningsbestemmelser, vil blive opfordret til at indsende ansøgning om at få del i den pulje, der afsættes efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til byfornyelse af enkeltejendomme eller af puljen til støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring. Disse ejendomme får fortrinsret til byfornyelsesmidler i forhold til andre ejendomme beliggende udenfor områder omfattet af en byfornyelsesbeslutning.

I planlægningsfasen er der som grundlag for byfornyelsesforslaget gennemført en registrering af 11 af karreernes 14 beboelsesejendomme. Registreringen omfatter ikke de to ejendomme Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 (Alderstrøst) og ejendommen Nørre Side Allé 5-7/ Møllegade 34, der byfornyes som allerede ansøgte enkeltsager, jf. også det nedenfor anførte afsnit Ansøgte enkeltsager. Registreringen omfatter heller ikke Møllegade 26 (Det Frie Gymnasium), der ikke er omfattet af byfornyelseslovgivningen. Karreerne indeholder i alt 755 beboelseslejligheder inkl. lejlighederne i de tre ikke-registrerede beboelsesejendomme.

Der er i øvrigt gennemført registrering af de tre private passager samt af arealet mellem husfacaderne og fortovet/ vejlinien i Møllegade nord for nr. 26 med henblik på forslag til, hvorledes disse arealer kan indgå i de fælles friarealer.

Med henblik på at afklare eventuelle frednings- eller bevaringsværdier i karreernes bebyggelse har Kulturarvstyrelsen sammen med Københavns Bymuseum deltaget i en besigtigelse af karreerne. Kulturarvstyrelsen meddelte primo juli 2002 i et brev fælles med Københavns Bymuseum, at ejendommene ikke besidder de arkitektoniske eller kulturhistoriske værdier, der kan begrunde en fredning. I samme brev meddelte Kulturarvstyrelsen og Københavns Bymuseum, at samtlige ejendomme i karreerne har høj bevaringsværdi som væsentlige byarkitektoniske elementer. Samtidig blev det henstillet, at det ved byfornyelsen tilstræbes at bevare og istandsætte de tilbageblevne originale vinduer i ejendommene Ahornsgade 6-6 C, Nørre Allé 15- 19 G/ Møllegade 28-30 (Alderstrøst) og Nørre Allé 21/ Nørre Sideallé 1-3.

Forhistorie

Nørre Sideallé-karreerne blev af Borgerrepræsentationen i mødet den 15./16. juni 1994 (B.F. 1994, side 1430-33, BR 370/94) efter udvalgsbehandling udpeget som et område, hvor en byfornyelsesbeslutning kunne indpasses bevillingsmæssigt inden for de kommende fire år. Karreerne var prioriteret til den sidste del af denne periode. Dette skete med bemærkning om, at såfremt de bevillingsmæssige forudsætninger ændredes eller andre opgaver måtte prioriteres forud, ville beslutningen kunne fremmes eller udskydes/ etapedeles.

Udvælgelsen af karreerne skete på baggrund af kommuneplanens prioritering af byfornyelsesbehovet, hvorefter der skulle ske en videreførelse af de igangværende saneringer på det mellemste Vesterbro samt i kvarteret omkring Nørrebrogade og Guldbergsgade. Karreerne var i øvrigt optaget på den af Borgerrepræsentationen i mødet den 22. juni 1972 (B.F. 1972/73, side 315-324, BR 600/71) efter udvalgsbehandling vedtagne tidsfølgeplan for den fremtidige saneringsvirksomhed i Københavns Kommune.

På grund af andre prioriterede byfornyelsesopgaver, herunder særligt på Vesterbro, sammen med løbende formindskelser fra Statens side af de årlige byfornyelsesrammer er det først nu muligt bevillingsmæssigt at indpasse en byfornyelsesbeslutning for Nørre Sideallé-karreerne.

Der er i mellemtiden sket forbedringer og renoveringer af ejendomme i karreerne, herunder også med byfornyelsesstøtte. Således har Nørre Allé 23/ Nørre Sideallé 2-8/ Møllegade 36 i 1993 modtaget tilsagn om kap. III-midler på 14 mio. kr. til renovering af tag og fag, herunder udskiftning af tagbelægning og delvis udskiftning af vinduer, istandsættelse af trapper, installation af fjernvarme, udskiftning af vandinstallationer samt udskiftning af kloak og etablering af dræn. Ahornsgade 12-14 har i 1997 modtaget tilsagn om kap. III-midler på 5,2 mio. kr. til nedrivning af baghus, renovering af tag og fag, herunder udskiftning af tagbelægning og vinduer, istandsættelse af hovedtrapper, renovering af tekniske installationer, udbedring af råd- og svampeskader samt etablering af nyt fællesbad. Ahornsgade 6-6 C har i 2002 modtaget tilsagn på 5, 6 mio. kr. i form af aftalt boligforbedring til udskiftning af tagbelægning, istandsættelse af facader og udskiftning af vinduer.

Herudover er der med offentlig støtte etableret tre fællesgårdanlæg af Grønne Gårde. I 1982 er der etableret et gårdanlæg for ejendommene Nørre Allé 11-11 B/ Ahornsgade 4, Nørre Allé 13-13 D og Ahornsgade 6-6 C til i alt ca. 0,9 mio. kr. og i 1986 et for ejendommene Nørre Allé 21/ Nørre Side Allé 1-3 og Møllegade 34/ Nørre Side Allé 5-7 til i alt 1,2 mio. kr. Begge gårdanlæg er udført efter den dagældende byggelov med delvis grundejerfinansiering og administreres af Grønne Gårde. I 2001 er der etableret et gårdanlæg for ejendommene Poppelgade 2-6, Ahornsgade 12-14, Ahornsgade 8-8 C og Nørre Allé 13 E-H til i alt ca. 1,6 mio. kr. Dette gårdanlæg er etableret efter byfornyelsesloven med 100 % offentlig støtte og administreres af et gårdlaug.

Ansøgte enkeltsager

Registreringen i forbindelse med byfornyelsesforslaget omfatter som også nævnt i foranstående afsnit Baggrund ikke de to ejendomme Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 og ejendommen Nørre Side Allé 5-7/ Møllegade 34, da disse moderniseres og istandsættes som allerede ansøgte enkeltsager.

Ejendommen Nørre Side Allé 5-7/ Møllegade 34 (ejerlejlighedsejendom) indeholder et samlet boligareal på 1.919 m² med 29 beboelseslejligheder på fortrinsvis 2 og 3 værelser. Ejendommen er i generelt dårlig forfatning. Der er reserveret en bevilling på 12,1 mio. kr. efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, under forudsætning af, at ejerforeningen bidrager med en egenfinansiering i størrelsesordenen 11, 8 mio. kr., til gennemførelse af en grundlæggende opretning af ejendommen, herunder afhjælpning af kondemnable forhold ved etablering af wc i 13 lejligheder, der har fælleswc på bagtrapperne. Sam tidig indrettes der bad i lejlighederne. Der sker ikke lejlighedssammenlægninger i ejendommen.

De to ejendomme Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 (Håndværkerforeningens fond Alderstrøst), der har et samlet boligareal på 14.142 m², er opdelt i to etaper. Etape 1 består af Nørre Allé 15 A-D, 17 A-B og 19 F-G, som omfatter bygninger med 65 beboelseslejligheder fordelt på fortrinsvis 2- og 4-værelses lejligheder. Der er givet tilsagn på 16 mio. kr. som aftalt boligforbedring til udvidelse af lejligheder op i tagetagen, sammenlægning af enkelte 2-værelses lejligheder i nr. 19 F, renovering af badeværelser og køkkener m.v. Herudover er der reserveret en bevilling på 19 mio. kr. efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til istandsættelse af klimaskærm, herunder udskiftning af tag, renovering/ udskiftning af udvendige døre og porte, renovering at trapper og udskiftning af installationer. Det forudsættes, at fonden foretager renovering af vinduer for egne midler.

Etape 2 består af Nørre Allé 19 A-D/ Møllegade 28-30, som omfatter to blokke med i alt 222 små 1- og 2-værelses lejligheder på mellem 36 m² og 50 m². De to blokke er korridorbygninger, og der er derved tale om kondemnable forhold. Den krævede afhjælpning heraf forudsætter lejlighedssammenlægninger. Der forhandles for tiden mellem fonden og kommunen om den fremtidige lejlighedsindretning. Det forventes, at udgifterne vil blive op mod 200 mio. kr., hvoraf ca. 58 mio. kr. forudsættes støttet efter bestemmelserne i byfornyelsesloven om aftalt boligforbedring. Resten på ca. 142 mio. kr. forventes efter fradrag ved forhandlet finansiering støttet efter § 11, stk. 5. Hvis der mod forventning ikke ved forhandlingerne opnås enighed om en løsning, må der udfærdiges et tillæg til byfornyelsesbeslutningen, som sikrer en afhjælpning af de kondemnable forhold, herunder lejlighedssammenlægninger. Der henvises i øvrigt til den samtidig til vedtagelse fremlagte indstilling bl.a. om støtte efter byfornyelseslovens kap. 3, § 11, stk. 5, for år 2003.

Offentliggørelse af debatmateriale

Debatmateriale/ orientering blev omdelt til beboere og erhvervsdrivende samt tilsendt ejerne i juli 2002 med frist for indsendelse af forslag og ideer frem til den 9. december 2002. Materialet er vedlagt til gennemsyn som bilag A.

Der blev den 10. september 2002 afholdt et karrémøde for beboere, erhvervsdrivende og ejere. På mødet, hvor der i øvrigt blev nedsat et karréråd, blev der orienteret om byfornyelsens muligheder og konsekvenser og om det nedenfor i afsnittet Lokalplan omhandlede lokalplanforslag. Endvidere har Byfornyelse København for de registrerede ejendomme afholdt ejendomsmøder med beboere, ejere og erhvervsdrivende om deres rettigheder og forpligtelser, ligesom registreringsrapporterne blev gennemgået. Herudover er der holdt møder med ejer- og beboerrepræsentanter fra Alderstrøst (Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30) og med repræsentanter for ejerforeningen Møllegade 34/ Nørre Sideallé 5-7. I øvrigt har byfornyelsesselskabet ydet generel information og rådgivning.

På de afholdte møder har hovedparten af de fremmødte beboere udtrykt interesse for offentlig støtte til istandsættelse og modernisering af deres boliger. Derudover er der udtrykt stor interesse for omlægning af de private passager til fælles opholdsarealer, herunder mere eller mindre friholdelse af disse for biler. Ejerne af udlejningsejendommene har givet udtryk for ringe eller ingen interesse i offentlig støttet byfornyelse. De har endvidere givet udtryk for modstand mod lejlighedssammenlægninger begrundet i et behov for opretholdelse af små billige boliger.

Byfornyelse København har i debatperioden modtaget skriftlige bemærkninger fra tre ejendomme samt fra karrérådet. Bemærkningerne omhandler konkrete forslag til moderniserings- og istandsættelsesarbejder i bygningerne samt forbedring af friarealer. Endvidere er der bemærkninger om trafikanter, der kører for stærkt, og om for få parkeringspladser i området. Byfornyelse København har indarbejdet nogle af forslagene i det nedenfor i afsnit Byfornyelsesforslag omhandlede forslag, mens andre må afklares i forbindelse med behandlingen af de konkrete byggeprojekter. Byfornyelsesselskabet bemærker, at trafik- og parkeringsproblemerne ikke kan løses via byfornyelsen, men foreslår at de tages op af karrérådet og af beboerne selv i sammenhæng med byfornyelsen.

Byfornyelsesforslag

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001 med senere ændringer, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse. Af vedlagte bilag 2 fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti.

Byfornyelse København har efter debatperiodens udløb fremsendt et forslag til byfornyelsesbeslutning. Forslaget er vedlagt til gennemsyn som bilag B.

Forslaget indeholder bestemmelser om nedrivning af en 1-etages værkstedsbygning og modernisering/ istandsættelse af områdets øvrige bebyggelse med undtagelse af Møllegade 34/ Nørre Side Allé 5-7 (ejerforening), Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 (Alderstrøst) og Møllegade 26 (Det Frie Gymnasium), jf. de foranstående afsnit Baggrund og Ansøgte enkeltsager. Herudover indeholder forslaget bestemmelser om fælles opholdsarealer. Der henvises til vedlagte bilag 3, der illustrerer forslagets hovedtræk og forudsætninger vedrørende ejerforhold, installationsforhold og istandsættelsesudgifter, samt til ligeledes vedlagte bilag 4 visende friarealer.

Nedrivningsforslaget vedrørende den 1-etages værkstedsbygning, der er beliggende Nørre Allé 13 H og har et areal på ca. 131 m², er begrundet i ønsket om at få større friareal, at muliggøre sammenlægning af flere gårdanlæg samt at få området lettet for et erhverv (VVS-firma), der giver en trafikmæssig belastning, og derved sikre en fredeliggørelse af området.

To ejendomme, henholdsvis Nørre Allé 21/ Nørre Side Allé 1-3 og Ahornsgade 8-8 C, foreslås istandsat som opfordringsejendomme efter § 11, stk. 1, til fuldt tidssvarende niveau. Dette sker som følge af ejendommenes tilstand og for den førstnævnte ejendoms vedkommende tillige på grund af kondemnable forhold i form af fælleswc på bagtrapperne i nr. 1 og 3. I disse opgange foreslås der mulighed for sammenlægning af 2-værelses lejligheder på mellem 50 m² og 60 m², såfremt ejeren og de berørte lejere ønsker det. I Ahornsgade 8 –8 C foreslås 30 små lejligheder på ca. 39 m² og derunder sammenlagt til 15 lejligheder. Forslaget for de to ejendomme indebærer i øvrigt etablering af bad i lejlighederne, hvor dette mangler samt udskiftning af utidssvarende og nedslidte køkkener.

Ejerne af de øvrige ni eje ndomme henvises til at indsende ansøgning efter § 11, stk. 5, samt for udlejningsejendommene, herunder de to opfordringsejendomme, tillige efter bestemmelserne om aftalt boligforbedring. I ejendommene Nørre Allé 13-13 H, Ahornsgade 6-6 C og Poppelgade 2-6 vil offentlig støtte efter § 11, stk. 5, blive betinget af, at der gennemføres et antal lejlighedssammenlægninger. Kommunen forbeholder sig ret til at prioritere arbejderne således, at man ikke godkender mindre væsentlige arbejder, hvis en ansøgning for den enkelte ejendom ikke også omfatter de arbejder, som kommunen betragter som væsentlige. For udlejningsejendommene skal muligheden for at få støtte som aftalt boligforbedring efter kap. 5 søges udnyttet forud for den traditionelle støtte efter kap. 3.

Prissætning af de enkelte ejendomme i forslaget fremgår af vedlagte bilag 5. Kommunen vil optage forhandlinger med alle ejere om egenfinansiering af udvalgte ombygningsarbejder.

Som nævnt ovenfor, foreslås der sammenlægninger af lejligheder i fire ejendomme, henholdsvis Ahornsgade 8-8 C, Nørre Allé 13-13 G, Ahornsgade 6-6 C og Poppelgade 2-6, ligesom der foreslås mulighed for sammenlægning af lejligheder i ejendommen Nørre Allé 21/ Nørre Sideallé 1-3. Sammenlægningerne ønskes gennemført for at få en bredere lejlighedssammensætning med et større antal mellemstore lejligheder under hensyn til områdets store antal små lejligheder.

Lejlighedsstørrelser/ -antal før og efter byfornyelse, herunder installationsforhold fremgår af det vedlagte bilag 6. Bilaget omhandler også Møllegade 34/ Nørre Side Allé 5-7 (ejerforening) og Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 (Alderstrøst), idet det dog bemærkes, at der i Alderstrøst alene sker lejlighedssammenlægninger i etape 2, jf. foranstående afsnit Ansøgte enkeltsager. Af karreernes i alt 755 lejligheder er der 146 med 1 værelse og 428 på 2 værelser eller i alt 574 lejligheder, svarende til 71 %. Det væsentligste antal 1-værelses lejligheder, nemlig 138 stk., er beliggende i Alderstrøst. Som det fremgår af bilaget samt af det foranstående, afhænger det endelige antal af sammenlagte lejligheder i ejendommene - bortset fra opfordringsejendommen Ahornsgade 8-8 C - af forhandlinger for hver af de berørte ejendomme.

Der foreslås etableret fælles friarealer i gårdanlæg benævnt 1-5 i ovennævnte bilag 4 og i private passager benævnt A-C i samme bilag samt tillige på arealerne mellem gadefacade og fortov i Møllegade nord for nr. 26, ligeledes som vist i bilaget. I forslaget indgår derved fornyelse/ opretning af friarealerne og fastsættelse af hovedretningslinierne for deres fremtidige brug. Etableringen betales med 100 % offentlig støtte, mens den fremtidige drift betales af ejerne og beboerne. Den konkrete udformning og indretning af friarealerne sker i samarbejde med de berørte beboere og ejere samt karrérådet, når byfornyelsesbeslutningen er truffet. Når fællesanlæggene er færdige bliver der stiftet et gård- eller passagelaug for hvert fællesanlæg.

De tre private passager foreslås udlagt til opholds- og legearealer. Biltrafik vil derved blive begrænset til et minimum, således at der kun bliver adgang for redningskøretøjer, renovation og anden ærindekørsel som f.eks. flyttebiler og lign. Derved afskæres også parkeringsmulighederne i passagerne, der i dag rummer plads til parkering af i alt ca. 19 biler. I en indretningsplan for passagerne tænkes indpasset cykelstativer til beboernes brug.

Lokalplan

Samtidig med byfornyelsesforslaget fremlægges til vedtagelse et forslag til lokalplan "Nørre Sideallé" for det samme område, som byfornyelsesforslaget omfatter. Lokalplanen vil være det planmæssige grundlag for byfornyelsesbeslutningen. Forslagene fremlægges med henblik på samtidig offentliggørelse.

Miljøvurdering

I henhold til Borgerrepræsentationens beslutning af 26. april 2001 skal indstillinger, der forelægges stående udvalg, og som efter den enkelte forvaltnings vurdering har væsentlige miljømæssige konsekvenser, undergå en miljøvurdering. Formålet med denne vurdering er at få belyst, i hvilket omfang beslutningen om byfornyelse vil have en indvirkning på miljøet. Miljøvurderingen er beskrevet i vedlagte bilag 7. Det fremgår heraf, at der vil være midlertidige gener, herunder i forbindelse med nedrivnings- og renoveringsarbejder. På længere sigt vil der være gunstig påvirkning af miljøet, herunder bedre støjisolering, vandbesparelse og ressourcebesparelser ved bevaring af bebyggelse.

Høring

Byfornyelsesforslaget har sammen med lokalplanforslaget været forelagt samtlige forvaltninger med henblik på eventuelle bemærkninger. Forslagene har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som blev nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter fra byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Økonomi

Finansieringen af forslaget skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. også det anførte i ovennævnte afsnit Byfornyelsesforslag.

Byfornyelse København har udarbejdet en finansieringsplan, der vedlægges til gennemsyn som bilag C. De værdiforøgende udgifter er opgjort til 20.404.413 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 50.844.382 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 71.248.795 kr.

Der er ikke i disse beløb indregnet udgifter til modernisering og istandsættelse af de ni ejendomme, der henvises til at søge støtte § 11, stk. 5. Ifølge finansieringsplanen vil disse udgifter på baggrund af overslag baseret på registreringerne være mellem ca. 89 mio. kr. ved begrænset istandsættelse og ca. 212 mio. kr. ved fuld istandsættelse.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesbeslutningen forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2004. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil der er afholdt licitation.

Den kommunaløkonomiske belastning

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 25.422.191 kr.

Der vil i øvrigt være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte på ca. 2,5 mio kr.

Herudover vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en garantiforpligtelse på ca. 5,1 mio. kr. Staten dækker 50 % af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.

Budgetmæssig dækning

Kassemæssi g dækning anvises af det på budgettet for 2004 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution : 44010 Plan & Arkitektur.

Orientering af ejere, lejere og brugere m.fl.

Byfornyelsesforslaget forventes i juni/ juli måned udsendt i offentlig høring i 2 måneder eksklusive juli måned. Det udsendes til alle ejere, beboere og erhvervsdrivende i karreerne. Der vil blive afholdt et borgermøde bl.a. for alle ejere, beboere og erhvervsdrivende i karreerne vedrørende forslaget. Mødet vil tillige omhandle områdets lokalplanforslag, der udsendes i offentlig høring i samme periode. Såfremt ejere, beboere eller erhvervsdrivende i karreerne ønsker at diskutere detaljer af projekter m.v., vil der blive holdt ejendomsmøder.

Efter udløbet af offentliggørelsesperioden vil et forslag til endelig byfornyelsesbeslutning blive behandlet på ny i arbejdsudvalget, hvorefter indstilling vil blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget og Borgerrepræsentationen med de ændringer, der måtte følge af eventuelle indsigelser.

BILAG VEDLAGT

1. Byfornyelsesområdets afgrænsning.

2. Generelle bestemmelser om byfornyelse.

3. Forslagets hovedtræk (ekskl. friarealer), ejerforhold, installationsforhold og istandsættelsesudgifter.

4. Friarealer.

5. Prissætning af de enkelte ejendomme i forslaget.

6. Lejlighedsstørrelser før og efter byfornyelse, herunder installationsforhold – inkl. Møllegade 34/ Nørre Side Allé 5-7 (ejerforening) og Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 (Alderstrøst).

7. Miljøvurdering.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Orientering juli 2002.

B. Byfornyelsesforslag.

C. Finansieringsplan.

Jens Ole Nielsen

Til top