Ansøgning om godkendelse af byggeregnskab - skema C - for renovering af ungdomsboligerne i Sofiegårdens Kollegium og Peder Hvitfeldts Stræde 8 (Bygge- og Teknikudvalget)

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 3. februar 2004

J.nr. ØU 24/2004

12. Ansøgning om godkendelse af byggeregnskab - skema C - for renovering af ungdomsboligerne i Sofiegårdens Kollegium og Peder Hvitfeldts Stræde 8 (Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende byggeregnskab for renovering af den selvejende ungdomsboliginstitution Sofiegården og til at påtage sig garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte, og

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende byggeregnskab for renovering af de almene ungdomsboliger i afd. Peder Hvitfeldts Stræde 8 under Foreningen Socialt Boligbyggeri og til at påtage sig garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 14. januar 2004

Anbefalet

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Efter aftale med Bygge- og Teknikforvaltningen vedlægges notat med rettelse til indstillingens afsnit om økonomiske konsekvenser. Af notatet fremgår ligeledes, at kassemæssig dækning til den kommunale del af ydelsesstøtten for såvel Sofiegårdens Kollegium som for Peder Hvitfeldts Stræde 8 anvises af Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Der henvises til vedlagte notat."

RESUME

Borgerrepræsentationen har i 1997 og 2000 godkendt gennemførelse af renoveringsarbejder (skema A) vedrørende ungdomsboligerne i Peder Hvitfeldts Stræde 8, der nu er en afdeling under FSB, og i Sofiegårdens Kollegium, og bemyndiget Bygge- og Teknikudvalget til at godkende de endelige anskaffelsessummer og yde den fornødne støtte i form af andel af ydelsesstøtte samt garantistillelse for realkreditlån.

Ved behandlingen af de indkomne byggeregnskaber er det konstateret, at der på grund af nødvendige justeringer af projekterne, uforudsete udgifter m.v. er sket en så væsentlig stigning af anskaffelsessummerne i forhold til det ved skema B godkendte, at forvaltningen ikke finder at kunne godkende disse inden for de tidligere meddelte bemyndigelser.

Ændringerne i anskaffelssessummerne kan opstilles således:

	Sofiegårdens Kollegium	Peder Hvitfeldts Stræde 8
Skema A	7.589.000	818.000
Skema B	7.789.000	1.481.000
Skema C	10.370.000	2.027.000
Stigning i pct. fra A til B	3	81
Stigning i pct. fra B til C	33	37

Sofiegårdens Kollegium fik i 1990/91 renoveret varmtvandsledninger, etableret internt telefonnetværk og individuelle målere til måling af el og varme i 6 af kollegiets

10 "huse" og ansøgte i 2000 om støtte til tilsvarende renovering af de sidste 4 huse.

Årsagen til at anskaffelsessummen steg til 10.370.000 kr., som ansøgt ved skema C, skyldtes navnlig, at tilstandsrapporten var udfærdiget i 1991, hvilket betød, at der undervejs blev konstateret forskellige skader, ulovlige installationer og uhensigtsmæssige konstruktioner, som udvidede og fordyrede arbejderne.

Merudgifterne ved renoveringen af Sofiegårdens Kollegium medfører, at kommunens garantiforpligtelse øges fra 7.789.000 kr. (skema B-niveau) til 10.370.000 kr. (ved godkendelse af skema C). Lejen pr. m² vil st ige fra ca. 585 kr. (skema B-niveau) til ca. 595 kr. (ved godkendelse af skema C).

Vedrørende Peder Hvitfeldts Stræde 8 blev arbejderne mere bekostelige end beregnet, bl.a. fordi man på grund af eksamenslæsning måtte udskyde arbejderne ½ år, og fordi skaderne på facaderne dels var større end forventet, dels havde udviklet sig siden skema A-ansøgningen. Der opstod endvidere problemer med varmeanlægget og det var dyrere end ventet at etablere fælles bad i kælderen i ombygningsperioden, ligesom skærpede krav til kørsel af tungt materiel i indre by fordyrede sagen.

Merudgifterne ved renoveringen af Peder Hvitfeldts Stræde 8 medfører, at kommunens garantiforpligtelse øges fra 1.481.000 kr. (skema B-niveau) til 2.027.000 kr. (ved godkendelse af skema C). Lejen pr. m² vil stige fra ca. 660 kr. (skema B-niveau) til ca. 670 kr. (ved godkendelse af skema C), idet en ændret finansiering medfører en lavere stigning end ellers påregnet.

Forvaltningen indstiller på denne baggrund, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at påtage sig de hermed forbundne udgifter i forbindelse med forøgelsen af henholdsvis den kommunale andel af ydelsesstøtten og de i øvrigt påkrævede kommunale garantier.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ved forvaltningens behandling af byggeregnskaberne (skema C) for ungdomsboligerne i Sofiegårdens Kollegium og Peder Hvitfeldts Stræde, er der konstateret væsentlige stigninger i anskaffelsessummerne i forhold til de inden igangsætning (skema B) godkendte. Merudgifterne er af en sådan størrelse, at forvaltningen anser overskridelserne for at ligge udenfor den bemyndigelse, der tidligere er meddelt til godkendelse af de endelige anskaffelsessummer.

På baggrund af de to byggeregnskaber kan økonomien opgøres således:

I. Den selvejende ungdomsboliginstitution Sofiegårdens Kollegium

Borgerrepræsentationen tiltrådte den 15. juni 2000 Bygge- og Teknikudvalgets indstilling (BR 263/2000) om støtte til ekstraordinær renovering/modernisering af den selvejende ungdomsboliginstitution Sofiegårdens Kollegium, Sofiegade 1, beliggende på matr.nr. 186 Christianshavn. Ungdomsboliginstitutionen indeholder 156 boliger med et samlet etageareal på 7.053 m².

Projektet omfattede totaludskiftning af varmtvandsledninger i hus 1-4 (tilsvarende udskiftning fandt sted i 1990/91 i de øvrige "huse"), etablering af nyt telefonsystem med netværk (intranet) og etablering af individuel måling af varme og el.

Udgifterne ved arbejderne blev ved skema A anslået til i alt 7.589.000 kr. inkl. moms.

På baggrund af licitationsresultatet (skema B) har forvaltningen godkendt en anskaffelsessum på i alt 7.789.000 kr..

Byggeregnskabet (skema C) udviser en anskaffelsessum på 10.370.000 kr., svarende til en stigning i forhold til anskaffelsessummen ved skema B på 2.581.000 kr. eller 33 pct.

Stigningen er begrundet i følgende forhold:

Ca. 2,1 mio. kr. af merudgifterne skyldes, at det under udførelsen af VVS-arbejdet viste sig nødvendigt at udskifte installationer til koldt brugsvand, da den eksisterende installation var nedslidt og gentagne gange havde forårsaget vandskade på ejendommen. Der blev endvidere konstateret forekomst af asbest, da man demonterede installationerne til det varme brugsvand. Ligeledes konstateredes ulovlige elinstallationer, bl.a. manglende brandsikring i gruppetavler.

Som følge af disse forhold, der først fremtrådte synligt i takt med arbejdernes udførelse, var det nødvendigt med omprojektering af dele af entreprisen. En af årsagerne til de opståede problemer var, at tegningsmateriale og tilsynsrapport, som lå til grund for entreprisens udarbejdelse, var fra 1991.

De tekniske rådgivere, Birch & Krogboe A/S, har bibeholdt et honorarniveau på ca. 12 pct. af entreprisesummen. Teknikerhonoraret, der udgør ca. 325.000 kr., er således steget proportionalt, hvilket ikke giver anledning til bemærkninger.

Der blev fejlagtigt angivet 7.000 kr. i stedet for 78.000 kr. til stiftelsesprovision ved skema B. Dette tal er rettet ved skema C og medfører således en stigning på 71.000 kr.

Under "Anden rådgivning" har det været nødvendigt at afsætte et beløb på 75.000 kr. til afslutning af en tvist med VVS-entreprenøren. Administrator har efterfølgende oplyst, at der er indgået forlig, hvorved kollegiet måtte betale 79.600 kr.. Udgiften udover de afsatte 75.000 kr. omfattes ikke af byggeregnskabet.

Økonomiske konsekvenser

Renoveringen af Sofiegårdens Kollegium er finansieret efter reglerne i almenboliglovens § 100. Kommunen yder garanti og andel af ydelsesstøtte til lån til brug for finansieringen (100 pct.).

En godkendelse af merudgifterne ved skema C vil derfor betyde, at kommunens garantiforpligtelse forøges fra 7.789.000 kr. til 10.370.000 kr.

Ydelsesstøtten svarer til forskellen mellem den samlede ydelse på lånet og beboernes betaling, der udgør 2,4 pct. af anskaffelsessummen. Kommunen godtgør Staten 20 pct. af ydelsesstøtten.

Forskellen mellem kommunens betaling af ydelsesstøtte ved godkendelse af anskaffelsessummen på henholdsvis 7.789.000 kr. (skema B) og 10.370.000 kr. (skema C) kan skønsmæssigt, på baggrund af et 30-årigt realkreditlån (kontantlån) med årlig rentetilpasning, opgøres således:

	Skema B	Skema C
Samlet årlig ydelse, første år	432.428 kr.	575.616 kr.
Beboerbetaling, første år (2,4 %)	186.936 kr.	248.880 kr.
Samlet ydelsesstøtte, første år	245.492 kr.	326.736 kr.
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år (20 %)	49.098 kr.	65.347 kr.

Den årlige leje, inkl. beboerbetaling af anskaffelsessummen ved skema B, udgør ca. 585 kr./m². Såfremt byggeregnskabet kan godkendes, vil denne leje stige til ca. 595 kr./m², hvilket efter forvaltningens opfattelse må anses for rimeligt.

II. FSB, afd. Peder Hvitfeldts Stræde

Ejendommen Peder Hvitfeldts Stræde 8 var oprindelig en selvejende ungdomsboliginstitution med Landsforeningen Ungbo som forretningsfører. I forbindelse med Ungbos konkurs i 1991 overtog FSB administrationen af 10 selvejende institutioner, der tidligere blev administreret af Ungbo, herunder Peder Hvitfeldts Stræde 8.

Ejendommen, der ligger på matr.nr. 97 Klædebo Kvarter i bydelen Indre By, indeholder otte boliger med et samlet etageareal på 486 m².

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 12. december 1996 (BR 780/96) en indstilling om støtte til renovering af institutionens ejendom. Projektet omfattede facaderenovering (omfattende revnedannelser), renovering af badeværelser samt tvangskonvertering til fjernvarme. På baggrund af arbejdernes karakter, og da der er tale om en ejendom opført omkring 1871, blev der taget forbehold for udgifternes størrelse.

De samlede renoveringsudgifter blev i skema A fra 1996 opgjort til 818.000 kr., der efter dagældende lov om boligbyggeri kunne finansieres med indekslån og ydelsesstøtte fra Staten (med 20 pct. refusion fra kommunen). Finansieringen ville efter dagældende regler medføre en lejeforhøjelse svarende til 40 kr./m². Lånet skulle garanteres 100 pct. af kommunen, da det lå udenfor lånegrænsen på 80 pct. af ejendommens belåningsværdi.

I forbindelse med den videre projektering og udarbejdelse af udbudsmateriale blev der for badeværelsernes vedkommende taget afsæt i indhøstede erfaringer med etablering af et prøvebadeværelse i ejendommen samt SBI anvisning nr. 180 af 1994, således at badeværelserne kom til at svare til den badeværelsestype, der installeres i byfornyelsessammenhæng. Endvidere viste det sig, at skaderne på facaderne var værre end påregnet, ligesom disse havde udviklet sig siden den oprindelige ansøgning.

Skema B blev på denne baggrund godkendt af Borgerrepræsentationen den 4. december 1997 (BR 760/97) med en samlet anskaffelsessum på 1.481.000 kr. De øgede udgifter ville medføre, at lejestigningen efter dagældende regler ville være på 73 kr./m². Kommunen skulle fortsat garantere 100 pct. for realkreditlånet.

På grund af beboernes ønsker med hensyn til eksamenslæsning blev arbejderne udskudt ½ år og først påbegyndt i februar 1999, ligesom det var nødvendigt at overgå fra hovedentreprise til fagentreprise.

Under gennemførelsen blev arbejderne bl.a. fordyret af skærpede krav til kørsel af tungt materiel i indre by, ekstraudgifter ved anvendelse af en lejlighed i stedet for placering af arbejdsskure på gaden, problemer med varmeanlæg og udgifter ved etablering af fælles bad i kælder i ombygningsperioden m.v. De samlede udgifter i byggeregnskabet - skema C - er opgjort til 2.027.000 kr., dvs. en stigning på 546.000 kr. eller 37 pct. i forhold til skema B, fordelt med en stigning på 389.000 kr. vedrørende håndværkerudgifterne og på 157.000 kr. vedrørende omkostningerne.

Godt to tredjedele af stigningen - ca. 100.000 kr. - for omkostningerne vedrører udgifterne til teknisk rådgivning og byggesagshonorar. Plan & Arkitektur finder stigningen for værende i overkanten, men anser den samlede udgift for rimelig i forhold til sagen som helhed.

Stigningen i håndværkerudgifterne – 389.000 kr. – har sammenhæng med ændrede forudsætninger fra skema B til skema C, idet der bl.a. opstod uoverensstemmelse mellem hovedentreprenøren og underentreprenøren, ligesom en varmeveksler ikke som påregnet kunne leveres frit af Københavns Belysningsvæsen. Disse to poster belaster med en merudgift på ca. 120.000 kr.. Endvidere fik murerarbejderne et væsentligt større og mere bekosteligt omfang med en merudgift på ca. 200.000 kr. til følge, og etablering af midlertidigt bad i kælder belaster med merudgifter på ca. 50.000 kr. Hertil kommer en række mindre arbejder for den resterende del – ca. 30.000 kr. - af stigningen.

Økonomiske konsekvenser

Renoveringen af Peder Hvidtfeldts Stræde var efter dagældende regler i boligbyggeriloven forudsat finansieret efter lovens § 73 b, der i 1997 blev erstattet af § 100 i lov om almene boliger m.v.. Kommunen skulle herefter yde 100 pct. garanti for realkreditlånet og refundere Staten en andel – 20 pct. – af ydelsesstøtten.

Kommunen har i tidligere stillet en 100 pct. garanti for optagelse af et indekslån på 1.481.000 kr., svarende til den ved skema B godkendte anskaffelsessum. Lånet er imidlertid ikke blevet hjemtaget.

På grund af en ændring af almenboligloven kunne denne type arbejder imidlertid kun indtil udgangen af 1998 finansieres med indekslån, og en overgangsregel i loven henviser til finansiering med fastforrentede nominallån.

Den samlede udgift på 2.047.000 kr. skal derfor finansieres med et kontantlån, hvor den årlige ydelse ifølge Realkredit Danmark vil være 136.000 kr.

Egenbetalingen (beboernes andel) udgør efter loven 2,4 pct. af anskaffelsessummen, dvs. godt 48.000 kr. årligt, svarende 100 kr./m².

Ydelsesstøtten, der udgør forskellen mellem ydelsen på lånet og egenbetalingen, dvs. 88.000 kr. bæres af staten med 20 pct. refusion fra kommunen.

Den nugældende leje (2003-niveau), der inkluderer et beløb svarende til egenbetalingen, er ca. 670 kr./m², hvilket lejeniveau ikke efter forvaltningens opfattelse er urimeligt ejendommens karakter og beliggenhed taget i betragtning.

En godkendelse af merudgifterne ved skema C betyder endvidere, at kommunens garantiforpligtelse forøges fra 1.481.000 kr. til 2.027.000 kr.

Forvaltningens vurdering

I begge sager er der tale om merudgifter, som hovedsagelig har karakter af uforudseelige udgifter. Forvaltningen finder, at en strammere sagsstyring m.v. hos de involverede parter kunne have været ønskelig, men merudgifterne bør efter forvaltningens opfattelse godkendes fuldt ud. Der er i denne forbindelse taget hensyn til, at der er tale om renovering af to ældre ejendomme, hvor omfanget af ombygningsudgifterne kan være vanskelige at vurdere.

Det bemærkes herved, at hvis udgifterne ikke godkendes, har det som konsekvens, at der skal finansieres med andre typer lån, hvortil den årlige ydelse vil være væsentlig højere. Dette vil medføre, at lejen skal stige yderligere med evt. udlejningsproblemer til følge.

Miljøvurdering

Jens Ole Nielsen

Til top