Frikøbsaftale mellem Boligselskabernes Landsforening, Københavns Kommune og omegnskommunerne

Sammen med en række omegnskommuner har Københavns Kommune ført forhandlinger med Boligselskabernes Landsforening om et samlet frikøb af de tilbagekøbsrettigheder, som hviler på almene boligafdelinger i omegnskommunerne.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at aftalen med de almene boligselskaber om et samlet frikøb af tilbagekøbsrettighederne i de udenbys almene boligafdelinger, hvoraf Københavns Kommunes andel udgør ca. 700 mio. kr., godkendes,

2. at Københavns Kommune overdrager sine tilbagekøbsrettigheder i institutioner i almene afdelinger i omegnskommunerne til de respektive kommuner, jf. den foreløbige oversigt i underbilag 4, til bilag 1, hvortil bemærkes, at flere institutioner kan optræde i den endelige opgørelse,   

3. at der gives et rådighedsbeløb og en anlægsbevilling på i alt 700 mio. kr. i form af en indtægtsbevilling til modtagelse af indtægten,

4. at indtægten på 700 mio. kr. indtægtsføres i 2015 på Økonomiudvalgets bevilling: Salg af rettigheder m.v.

I en række almene boligafdelinger i omegnskommunerne til København er der tinglyst servitutter om tilbagekøbsret for beliggenhedskommunen og/eller Københavns Kommune. Beliggenhedskommunen og/eller Københavns Kommune har således ret til at købe de almene ejendomme tilbage til den oprindelige salgspris. Tilbagekøbstidspunkterne dækker forskellige årstal, men ligger alle i perioden 2036 til 2077. 

Tilbagekøbsrettighederne hviler på i alt ca. 25.000 almene boliger beliggende i Ballerup, Brøndby, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Lyngby-Taarbæk, Roskilde og Rødovre. Herudover hviler der tilbagekøbsrettigheder på almene ejendomme i Albertslund Kommune, som Københavns Kommune ikke har andel i.

Den samlede værdi af tilbagekøbsrettighederne kan opgøres til ca. 7,4 mia. kr. Heraf udgør Københavns Kommunes andel godt 3,7 mia. kr.

Tilbagekøbsrettighederne gør det vanskeligt for de almene boligselskaber at opnå attraktiv realkreditbelåning til vedligeholdelse m.v. af boligerne, da realkreditinstitutterne - ved værdiansættelsen af en ejendom til belåning - fratrækker et beløb svarende til det beløb, som et frikøb kan beregnes til. Derudover stiller realkreditinstitutterne krav om, at et realkreditlån ikke må løbe længere end til det tidspunkt, hvor kommunen kan købe ejendommen tilbage. 

Under forløbet med at indgå en samlet aftale Københavns Kommune og omegnskommunerne imellem, har flere af omegnskommunerne givet udtryk for, at de ønsker en anden fordeling af Københavns Kommunes såkaldte subsidiære rettigheder. Fordelingsnøglen, som p.t. er 40/60 i omegnskommunernes favør, er fastsat af Borgerrepræsentationen i 2002, men denne fordelingsnøgle er ikke tiltrådt af alle kommuner.  

I henhold til Almenboliglovens § 98 a (lovbekendtgørelse nr. 1023 af 21. august 2013 med senere ændringer) kan kommunalbestyrelsen indgå aftale om frikøb af tilbagekøbsrettigheder. Kommunalbestyrelsen kan desuden godkende frikøbsbeløb, som er lavere end den markedsmæssige værdi af tilbagekøbsrettighederne. Lovhjemlen gælder alene almene boliger, og særaftaler om frikøb med den almene sektor har ikke indvirkning på kommunens generelle frikøbsordning.  

Den 4. marts 2014 blev Økonomiudvalget (via statusnotat på aflæggerbordet) orienteret om, at Københavns Kommune indtrådte i et fælleskommunalt samarbejde med kommunerne Hvidovre, Ballerup, Brøndby, Gladsaxe, Lyngby-Taarbæk, Rødovre, Herlev og Glostrup. Samarbejdet havde til formål at indgå en fælles aftale med BL (som repræsenterer de enkelte boligorganisationer) om et samlet frikøb af alle tilbagekøbsrettigheder i almene afdelinger i omegnskommunerne.  

Kommunerne har gennemført en række forhandlinger med Boligselskabernes Landsforening (BL). Disse forhandlinger er mundet ud i rammeaftale af 14. november 2014, jf. underbilag 2, til bilag 1. I henhold til aftalen er BL og kommunerne blevet enige om, at det samlede frikøbsbeløb for alle deklarationer udgør 1,45 mia. kr. Dette beløb indbetales til kommunerne senest den 31. marts 2015.

Efterfølgende er der udarbejdet en egentlig betinget aftale baseret på rammeaftalen (bilag 1). Roskilde Kommune har desuden tilsluttet sig aftalen og er således omfattet af frikøbsbeløbet.  

Det er en forudsætning for boligorganisationernes finansiering af frikøbsbeløbet, at Landsbyggefonden tiltræder aftalen. Såfremt en eller flere af boligorganisationerne eller kommunerne ikke godkender aftalen, reduceres det samlede frikøbsbeløb i det forhold, hvormed afdelingerne i de pågældende boligorganisationer indgår i det samlede frikøbsbeløb.

Frikøbsbeløbet svarer til, at der er foretaget en reduktion af beløbet på ca. 80 %. Reduktionen er udtryk for, hvor meget det vurderes, at huslejerne gennemsnitligt kan stige.

Boligorganisationerne tilvejebringer de kontante frikøbsbeløb via egenkapitalen eller ved optagelse af realkreditlån med sikkerhed i ejendommene. Hvis den fornødne friværdi til låneoptagelsen ikke er til stede, stiller beliggenhedskommunen garanti efter reglerne i almenboligloven.

Tilbagebetaling af realkreditlånene sker med lejeforhøjelser på maksimalt 30 kr. pr. kvm. årligt. Lejeforhøjelserne indfases med maksimalt 10 kr. pr. kvm. over en 3-årig periode. I afdelinger med økonomiske vanskeligheder er de årlige huslejestigninger maksimeret til henholdsvis 2 kr. pr. kvm., 3 kr. pr. kvm. og 4 kr. pr. kvm. Efter den 3-årige indfasning af lejeforhøjelsen bliver lejeforhøjelsen reguleret med ¾ af pris-/lønudviklingen, indtil realkreditlånet er tilbagebetalt.

Huslejeforhøjelserne vil ikke være tilstrækkelige til at betale den faktiske tilbagebetaling på realkreditlånene. Mellemfinansiering vil derfor ske med lån fra Landsbyggefonden. Tilbagebetaling af lån ydet af Landsbyggefonden sker i takt med boligorganisationernes mulighed for at afvikle lånet med midler fra egenkapitalen.

Med hensyn til en ændring af fordelingsnøglen på de subsidiære rettigheder har Københavns Kommune i stedet tilbudt omegnskommunerne, at de kan overtage Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder til institutioner i de respektive kommuner. Værdien heraf udgør anslået ca. 27 mio. kr., jf. underbilag 4, til bilag 1, men flere institutioner kan vise sig at indgå i den endelige opgørelse.       

Indtægterne ved frikøbet af de almene boliger indtægtsføres under "Salg af rettigheder" i 2015, hvilket har nedenstående bevillingsmæssige konsekvenser.

Tabel 1: Bevillingsmæssige konsekvenser

At-punkt	Udvalg	Bevilling (nr. og navn)	Funktion	Indtægt (I) / Udgift (U)	Beløb i 1.000 kr. (2015 p/l)	Varig? ja/nej
					2015	_
3	_	Kassen	8.22.05.5	U	700.000	Nej
3	ØU	3121  Salg af rettigheder	0.22.05.3	I	-700.000	Nej
I alt	-	-	-	-	0	-

 ØU= Økonomiudvalget

Tabel 2. Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

Udvalg	Aktivitet/projekt	Bevilling (nr. og navn)	Funktion	Beløb i 1.000 kr. (2015 p/l)
				2015
ØU	Tilbagekøb alm.boliger – udenbys	3121 Salg af rettigheder	0.22.05.3	-700.000
I alt	-	-	-	-700.000

ØU= Økonomiudvalget

Derudover vil saldoen - som primo 2014 er 6,7 mia.kr. for tilbagekøbsrettigheder - i forbindelse med årsreguleringen blive nedskrevet med ca. 2,2 mia. kr. (på grund af reduktionen i det samlede frikøbsbeløb).

Udgifter til medvirkende revisor og godkendelse af beregningerne deles ligeligt mellem kommunerne og BL. Udgifterne kommunerne imellem fordeles forholdsmæssigt og modregnes i provenuet.   

Når frikøbsbeløbet er indbetalt til kommunerne, drager kommunerne omsorg for, at deklarationerne om tilbagekøbsret lyst på ejendommene aflyses. Boligafdelingerne sørger for, at institutioner, som ikke er omfattede af frikøbsaftalen, udstykkes i henhold til aftalen.



                                                                    Bjarne Winge

                                                                                                            /Per Justesen

Dagsordenspunkt 20: Frikøbsaftale mellem Boligselskabernes Landsforening, Københavns Kommune og omegnskommunerne

Økonomiudvalgets beslutning den 2. december 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.