Startredegørelse for lokalplan "Borgmestervangen"

Det skal godkendes, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg med henblik på opførelse af studieboliger, dagligvarehandel og café på Borgmestervangen 5, herunder opførelse af højhus på 29 etager.

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Borgmestervangen” på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

2.     at der samtidig udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer rammerne for området med hensyn til bebyggelseshøjde, bebyggelsesprocent og fordeling af byggeret, som det fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Antallet af unge og studerende i Københavns Kommune vokser. De sidste fem år er antallet af unge mellem 20 og 29 år i Københavns Kommune steget med godt 20.000, og forventningerne er ifølge den seneste befolkningsprognose, at vi kan forvente yderligere 20.000 de næste fem år. Siden 2011 er der taget ca. 550 nye ungdomsboliger i brug. Der forventes opført ca. 1.500 almene ungdomsboliger i de næste 2-4 år, og derudover har forvaltningerne kendskab til projekter med ca. 850 private ustøttede ungdomsboliger. Der er brug for yderligere ungdomsboliger - herunder private ustøttede ungdomsboliger - hvis de unges boligbehov skal imødekommes.

Arealet hvor ungdomsboligerne ønskes opført ligger meget tæt ved Nørrebro Station, som med anlæg af en station til Cityringen forventes at blive landets tredje største trafikknudepunkt med ca. 35.000 daglige brugere. Den stationsnære placering vurderer forvaltningerne at være meget egnet for en bebyggelse med et stort antal ungdomsboliger.

Projektforslaget ønskes opført som syv punkthuse, henholdsvis tre huse med 6 etager, to huse med 7 etager, et hus med 9 etager, et hus med 11 etager og et tårn med 29 etager (højde 96 m). Bygningerne drejes om egen akse for at optimere sol- og udsigtsforhold for boligerne og bindes sammen af en høj stueetage, der indrettes til publikumsorienterede erhverv som eksempelvis detailhandel og café. Parkering etableres som parkeringshus, i bebyggelsens base, hvorved der skabes et større friareal på taget i første sals højde.

Arkitektur
Lokalplanområdet ligger på grænsen mellem Nørrebros traditionelle boligkarréer og den arkitektonisk mere sammensatte by ved jernbanen og Lygten-kvarteret. En kommende bebyggelse skal således forholde sig til dette skifte, og tilvejebringe nye arkitektoniske og æstetiske kvaliteter til bydelene.

Forpladsen ved Nørrebro station har potentiale til at blive en central bydelsplads. Pladsens møde med bygningen, der huser Føtex, efterlader en uklar afslutning ved Borgmestervangen/Mimersgade. En ny markant hjørnebebyggelse på dette sted kan skabe et veldefineret byrum, og bidrage med nye publikumsorienterede anvendelser rettet mod Borgmestervangen og Mimersgade.

Et tårn vil virke som en identitetsskabende markør for studieboligområdet og det omgivende miljø ved Mimersparken og Nørrebro Station. En placering op mod jernbanen og Mimersparken med størst mulig afstand til de omgivende boligbebyggelser, i sammenhæng med en hensigtsmæssig facadebearbejdning, vil minimere skygge- og vindgener.

Det skal bemærkes, at der ved opførelse af en tårnbebyggelse stilles skærpede arkitektoniske og æstetiske krav til tårnets udformning, herunder tårnets top, som vil fremstå som et markant bidrag til byens profil. Der vil i den forbindelse være fokus på placering og bearbejdning af bygningens facader, samt at minimere vind- og skyggegener, og dermed optimere komfort ved bygningens base.

Byliv
Unge og studerende bidrager erfaringsmæssigt til bylivet og vil være et væsentligt bidrag til udviklingen af bydelen og den ydre del af Nørrebrogade. En variation af boligtyper, der tiltrækker par og unge studerende familier, vil skabe en bredere beboersammensætning i bebyggelsen og flere livsformer, der kan bidrage til den mangfoldighed, der giver et socialt bæredygtigt liv i kvarteret.

Projektets åbne stueetage kan bidrage til at aktivere Borgmestervangen med nye publikumsorienterede funktioner i gadens sydlige ende, og supplere og understøtte den igangsatte udvikling omkring basargaden i Mjølnerparken og Mimersparkens aktiviteter.

Bæredygtighed
Der vil i en kommende lokalplanproces blive stillet krav om at indarbejde energi- og miljømæssige bæredygtighedsaspekter i projektet. Byggeriet skal bl.a. opføres efter gældende krav til lavenergibebyggelse og lokal håndtering af regnvand. Lokalplanen vil ligeledes forholde sig til social bæredygtighed, som eksempelvis tryghed og mangfoldighed, og indeholde krav til boligstørrelser, placering og lignende.

Kommuneplan
Lokalplanområdet er beliggende i et område til blandet bolig og erhverv henholdsvis rammeområde C2 (bebyggelsespct. 150) og rammeområde C1 (bebyggelsespct. 110). Der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen (KP) for at realisere det ønskede byggeri. Da der er tale om en væsentlig ændring af de eksisterende rammer, har der været forudgående høring, jf. planloven. Der indstilles en C3* ramme (bolig og serviceerhverv) med særlige bemærkninger vedrørende bebyggelsespct., maksimal højde og fordeling af byggeret mellem de to matrikler, idet det nye kommuneplantillæg alene giver øget byggeret til grunden, der ligger indenfor lokalplanområdet og ikke til grunden med Føtex-bygningen. Lokalplanområdet kan dermed overskride KP-rammens maksimum på 215 pct., da bebyggelsespct. for KP-rammen beregnes under ét.

Den forudgående høring varede fire uger i perioden 21. maj 2014 til den 21. juni 2014. Der blev i perioden afholdt formøde med Nørrebro Lokaludvalg den 4. juni 2014. Kommunen har modtaget i alt 48 henvendelser i høringsperioden, herunder en underskriftindsamling med 283 underskrifter imod et 29-etagers højhus. Høringssvarene har kredset om en række temaer, hvoraf følgende var særligt stærkt repræsenteret: Arkitektur, sammenhæng med lokalområdet, boligforsyning og sammensætning, trafik og infrastruktur, og anvendelse af arealet.

Henvendelserne giver ikke anledning til ændringer i intentionerne for det foreslåede kommuneplantillæg. Der vil dog i forbindelse med udarbejdelse af de kommende planforslag blive lagt vægt på behandling af henvendelsernes opmærksomhedspunkter, der er beskrevet nedenfor.

Den fulde ordlyd og forvaltningens kommentarer fremgår af bilag 3 ”Hvidbog over høringssvar fra den forudgående høring af kommuneplantillæg for areal ved Borgmestervangen”.

Opmærksomhedspunkter i den videre planlægning
På baggrund af forvaltningens indledende analyser, samt forhøringens bemærkninger, vil der i forbindelse med udarbejdelse af planforslagene blive lagt særlig vægt på:

1. Kvalificering af bebyggelsens arkitektoniske samspil med den omkringliggende by, herunder den traditionelle karréstruktur på Nørrebro,
2. sikring af gode opholds- og miljøforhold, herunder skygge og vindpåvirkninger, med henblik på at fremme komfort på interne og omgivende opholdsarealer, samt indarbejdelse af grønne tiltag og klimatilpasning,
3. at der sikres en sammenhæng til den ny lokalplan for Mjølnerparken, som forventes godkendt august 2014, hvor der planlægges for ny infrastruktur med en større variation af boligtyper og større trafikgennemstrømning af nye attraktive bolig- og butiksgader. En ny bebyggelse ved Borgmestervangen skal dermed bidrage til den igangværende udvikling af området til en mere varieret sammensætning af boformer,
4. bebyggelsens funktionelle sammenhæng og sociale integration med den omkringliggende by, herunder Mimersparken/Mjølnerparken og Nørrebro station, og skabe levende udadvendte stueetager langs Borgmestervangen og mod Mimersparken,
5. boligernes varierende størrelse, således at de tiltrækker et bredt segment af unge studerende, herunder par og nye familier, der understøtter en social bæredygtig og mangfoldig by, og 
6. adgangsvejen til den nye bebyggelse og dennes funktioner. Indretning af profilen for Borgmestervangen skal tilgodese byrum og bevarelse af så mange p-pladser som muligt. Endvidere skal der sikres sammenhæng i både cykelsti- og fodgængernettet, særligt med fokus på at binde Nørrebro station sammen med Mimersparken og Superkilen, for den del der omfattes af lokalplanen.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Det forudsættes, at projektet etablerer afværgeforanstaltninger mod støj fra vej og jernbane i henhold til Miljøstyrelsen vejledninger.

Projektforslaget medfører ikke direkte udgifter eller indtægter til kommunen, men med 650 ungdomsboliger og 1.800 m² detailhandel vurderes den kommunaløkonomiske gevinst at være på godt 7,2 mio. kr. om året.

Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser, herunder Nørrebro Lokaludvalg, med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningen forventer at forelægge planforslag med henblik på godkendelse i Borgerrepræsentationen november 2014, hvorefter den sendes i offentlig høring i 8 uger. Endelig vedtagelse ventes i marts 2015.

Bjarne Winge                            / Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Borgmestervangen” på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

    2.    at der samtidig udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer rammerne for området med hensyn til bebyggelseshøjde, bebyggelsesprocent og fordeling af byggeret, som det fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 25. august 2014

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt.

A, Ø, B og F afgav protokolbemærkning:

”Socialdemokraterne, Enhedslisten Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti er bekymret for skyggevirkning og højde ift. det omgivende byggeri og de rekreative områder, og har fokus på muligheden for offentlig eller fælles adgang til de øverste etager.”  

Dagsordenspunkt 20: Startredegørelse for lokalplan "Borgmestervangen"

Økonomiudvalgets beslutning den 2. september 2014

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Socialdemokraterne, Enhedslisten, Radikale Venstre og SF videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde de 25. august 2014:

”Socialdemokraterne, Enhedslisten, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti er bekymret for skyggevirkning og højde ift. det omgivende byggeri og de rekreative områder, og har fokus på muligheden for offentlig eller fælles adgang til de øverste etager.”