Redegørelse om udarbejdelse af forslag til ny lokalplan og kommuneplantillæg "Holmen". (Fællesindst. Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen)

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 2. maj 2000

Nærværende redegørelse fremsendes hermed til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på iværksætning af arbejdet med forslag til lokalplan "Holmen" til erstatning for den gældende lokalplan nr. 219 med tillæg 1 og 2 samt tilhørende forslag til kommuneplantillæg.

Det tilstræbes, at forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg vil kunne forelægges udvalgene i maj 2000 med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen inden sommerferien.

Drøftedes

Bygge- og Teknikudvalget drøftede på mødet den 21. oktober 1998 det videre lokalplanarbejde på Holmen. Forvaltningen foreslog en forenklet områdeopdeling og fandt det ønskeligt, at der i stedet for yderligere lokalplantillæg udarbejdes en ny samlet lokalplan for Holmen. Da det kan konstateres, at Freja ejendomme A/S, der har overtaget salget af Holmen fra Forsvarets Bygningstjeneste, nu har afhændet størstedelen af Holmen, har forvaltningen meddelt selskabet, at man finder det ønskeligt, at der tilvejebringes en ny samlet lokalplan for Holmen til endelig vedtagelse ved årsskiftet i indeværende år. En sådan lokalplanlægning vil fremme områdets bymæssige omdannelse og lette byggesagsbehandlingen, herunder udstykning og etablering af friarealer samt parkeringsløsninger. Det er en forudsætning for dette lokalplanarbejde, at de enkelte grundejere fremkommer med deres byggeønsker. < /P>

Der foreligger konkrete skitseprojekter til ny bebyggelse eller omdannelse af eksisterende bebyggelse for såvel Schifters Kvarter, hvor der skal opføres andelsboliger, som for Motortorpedobådshallen, der indrettes til boliger og parkering, mens eksisterende bebyggelse indrettes til boliger og erhverv på den vestlige del af Frederiksholm. For Quintus Bastion er der udarbejdet en helhedsplan omfattende erhverv i eksisterende bygninger, rekreative funktioner i nyt byggeri samt etablering af en marina. For Dokøen er der på den nordlige del foreslået oprettet et reparationsværft for ældre skibe, hvor tørdokken og kranerne genbruges. På den øvrige del af Dokøen foreligger der ikke et konkret projekt, og udviklingen af Dokøen i sin helhed skal bl.a. vurderes i relation til nedennævnte fokusområde.

Sideløbende med udarbejdelse af lokalplanforslaget udarbejder Henning Larsens Tegnestue en designmanual for Holmens friarealer på vegne af Freja ejendomme. Designmanualen forudsættes tilvejebragt, før et lokalplanforslag foreligger, således at der vil kunne tages højde herfor i lokalplanens bestemmelser.

Lokalplanen forudsætter, at der vedtages et tillæg til kommuneplanen, da helhedsplanen for Quintus Bastion er i strid med kommuneplanens rammer, for så vidt angår anvendelsen.

Det har endvidere betydning for planovervejelserne, at Københavns Kommune i sommeren 1999 indledte et samarbejde med Københavns Havn, Freja ejendomme A/S og Miljø- og Energiministeriet om retningslinier for kvalitetsbyggeri i Københavns Havn. Samarbejdet har udpeget en række fokusområder, hvor særlige planlægningsmæssige overvejelser vil blive gennemført. Et af fokusområderne omfatter den centrale del af havnen omkring Kvæsthusbroen, Dokøen og Christiansholm. For Dokøens vedkommende tages der udgangspunkt i den gældende rammelokalplan for Holmen, der fastlægger den primære arealanvendelse til boligformål. For Christiansholms vedkommende overvejes forskellige anvendelser, selv om området lokalplanmæssigt er fastlagt til en blanding af boliger og serviceerhverv med 50 pct. boliger.

Lokalplanen tager udgangspunkt i den rummelighed og den fordeling af anvendelsen med mindst 50 pct. boliger, der er fastlagt for de centrale dele af Holmen i den gældende lokalplan, men der lægges op til, at opdelingen i 13 underområder udgår. For de enkelte dele – bortset fra Dokøen, Christiansholm og Margretheholm – forudsættes der fastlagt bebyggelsesplaner. Der skal tages stilling til spørgsmålet om spærring af Danneskiold-Samsøes Allé, vejbetjeningen af de enkelte ejendomme samt fastlæggelse af en cykelrute gennem området. Desuden foreslås der fastsat bestemmelser om det maksimale omfang af parkering på terræn, ligesom det overvejes at fastlægge parkering på såvel terræn som i konstruktion helt eller delvis som fællesanlæg. I det videre lokalplanarbejde skal der desuden tages stilling til den nærmere anvendelse af den rekreative del af Arsenaløen, der for ventes afhændet til kommunen, herunder muligheden for at opføre en sportshal.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede på mødet den 21. oktober 1998 det videre lokalplanarbejde på Holmen bl.a. på baggrund af ønsker fra det statslige ejendomsselskab Freja ejendomme A/S om justeringer af etageareal og anvendelse mellem de i lokalplan nr. 219 med tillæg nr. 1 fastlagte 13 underområder. Forvaltningen foreslog en forenklet områdeopdeling og fandt det ønskeligt, at der i stedet for yderligere lokalplantillæg udarbejdes en ny samlet lokalplan for Holmen.

På baggrund af ovennævnte redegørelse er der meddelt dispensationer til bl.a. udvidelse af arkitektskolen i eksisterende bygninger samt indgået aftaler på betingede skøder om afhændelse af underområderne FR-1 og FR-3 og FR-4 til ejendomsselskabet Norden, DO-1 til Byggeselskab Mogens de Linde, DO-2 og DO-3 til A.P Møller og hustru M.C. Mc-Kinney Møllers Fond til almene formål, FR-6 (Schifters Kvarter) til Kuben samt FR-7 (Motortorpedobådshallen) til Motortorpedobådshallen, Holmen APS. Ved dispensationer og salg er det sikret, at den samlede fordeling af anvendelsen er i overensstemmelse med lokalplankravet om mindst 50 pct. boliger. Med ovennævnte salg er hovedparten af Holmen solgt, og det er kun et areal med en tidligere maskinhal på Frederiksholm, rekreative dele af Arsenaløen, Trekantgrunden ved Prinsessegade og Margretheholm, som ikke er afhændet.

Forvaltningen har på den baggrund ved årsskiftet meddelt Freja ejendomme, at man er indstillet på og finder det ønskeligt, at der tilvejebringes en ny samlet lokalplan for Holmen til endelig vedtagelse i indeværende år. Med henblik herpå er der afholdt en række møder med Freja ejendomme samt grundejerne for at tilvejebringe et samlet plangrundlag. Der foreligger konkrete byggeønsker for Schifters Kvarter, Motortorpedobådshallen og Nordens ejendomme, mens der for Dokøen endnu ikke foreligger et samlet projekt.

Holmen består af Arsenaløen, Christiansholm, Frederiksholm, Dokøen, Nyholm, Margretheholm og dele af Christianshavns Vold med bastionerne Quintus, Quinti Lynette og Charlotte Amalie.

Holmens bygninger er struktureret omkring den centrale og gennemgående Danneskiold-Samsøes Allé. På tværs af Danneskiold-Samsøes Allé findes et antal veje, og heraf er især Philip de Langes Allé væsentlig, idet den har aksial forbindelse tværs over havneløbet til Amaliehavens anlæg og videre gennem Amalienborg til Marmorkirken.

Bebyggelsesstrukturen på Holmen kan i plan forekomme stram og formalistisk. Dette indtryk blødes dog op af stedets grønne karakter, som er et vigtigt supplement til de store kvaliteter og variationer, der findes i byrummenes præcise afgrænsninger og underdelinger, som yderligere understreges og forstærkes af de arkitektoniske kvaliteter, der præger en stor del af bygningsmassen.

Bebyggelsen er domineret af lange og sluttede bygningskroppe, placeret så de flankerer hovedstrøget, Danneskiold-Samsøes Allé, og de smalle kanaler, Takkeloftsgraven/Magasingraven og Snedkergraven. Bebyggelsen i mellem de langsgående bygninger er placeret enten parallelt med eller vinkelret herpå. Dette princip brydes kun ved kanonbådsskurene, der har deres helt egen struktur placeret vinkelret på vandkanten mod Erdkehlgraven.

Den eksisterende bebyggelse er udformet med få dekorative elementer som til gengæld ofte repeteres i hele bygningens facadelængde. På en række bygninger er de enkelte facadeelementer præget af markante, store og ensartede vinduesåbninger, som gentages i en præcis rytme, hvorved bygningens fagdeling tydeliggøres. Et gennemgående tema er store og ubrudte tagflader bortset fra enkelte steder med pakhuskviste med luger, som ses for eksempel på hovedmagasinet. De modernistiske huse og den nyeste bebyggelse er kendetegnet ved flade tage, og enkelte haller på Holmen har store, buede tage. Flere bygninger har en vandret opdeling, der markerer et skift i facademateriale eller på anden måde i udformningen af bygningens øverste etage.

Den gennemgående materiale- og farveholdning er ligesom bebyggelsesstrukturen præcis og enkel. De væsentligste facadematerialer er sortgule tegl eller træ, som oftest er sort eller som ved udbygningen af Filmskolen og Rytmisk Musikkonservatorium i ubehandlet cedertræ. Tagfladerne er i hovedreglen sorte og kan være i forskellige materialer; tegl, tagpap eller skifer. Enkelte mindre tilbygninger har zinktag.

I marts 1993 besluttede regeringen at nedsætte "Udvalget vedrørende salget og udviklingen af Holmen" med repræsentanter for stat, kommune og private erhvervsvirksomheder. Udvalgets arbejde blev afsluttet med udsendelse af en afsluttende rapport i marts 1998. De videre forhandlinger om salget af de resterende arealer er overgået fra Forsvarets Bygningstjeneste til det statslige ejendomsselskab "Freja ejendomme A/S".

Københavns Kommune indledte i sommeren 1999 et samarbejde med Københavns Havn, Freja ejendomme A/S og Miljø- og Energiministeriet om retningslinier for kvalitetsbyggeri i Københavns Havn. Samarbejdet har udpeget en række fokusområder, hvor planlægningen vil blive prioriteret.

Det første resultat af samarbejdet forventes at foreligge i august 2000 og vil efterfølgende blive indarbejdet i forslaget til Kommuneplan 2001.

Københavns Inderhavn er udpeget som fokusområde. Målet for planlægningen her er at vurdere, hvor store bygningsvoluminer, der kan indpasses på Kvæsthusbroen, Dokøen, Christiansholm og Grønlandske Handels Plads, uden at det historiske by/havnerum kompromitteres.

For Dokøens vedkommende tages udgangspunkt i den gældende rammelokalplan for Holmen, der fastlægger den primære arealanvendelse til boligformål. For Christiansholms vedkommende overvejes forskellige anvendelser, selv om den kommune- og lokalplanmæssigt er fastlagt til en blanding af boliger og serviceerhverv med 50 pct. boliger.

Kommuneplanen fastlægger den centrale del af Holmen til boliger og serviceerhverv (C*-område) med særlige bestemmelser om, at den maksimale bebyggelsesprocent for området under ét er 60, eksklusive etagearealet af 6 fredede kanonbådsskure langs Erdkehlgraven. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom må ikke overstige 110. Boligandelen skal for området under ét være mindst 50 pct., og det maksimale etageantal er 4 samt udnyttet tagetage. Christiansholm fastlægges til boliger og serviceerhverv (C2*-område) med den særlige bemærkning, at 50 pct. af etagearealet skal anvendes til boliger. Margretheholm fastlægges til blandet erhverv (E1-område), og den øvrige del af Holmen fastlægges til offentlige formål, herunder Nyholm og Trekantgrunden ved Prinsessegade/Refshalevej som O2-områder og dele af Arsenaløen, Quintus Bastion, Charlotte Amalie Bastion og Quinti Lynet te som O1-område med den særlige bemærkning gældende for Quintus Bastion og Quinti Lynette, at miljøforholdene i området kan blive påvirket af aktiviteterne på Refshaleøen øst.

Lokalplan nr. 219 "Holmen", tinglyst den 26. august 1993, er udarbejdet som "rammelokalplan", der bl.a. fastlægger bebyggelsens maksimale omfang samt sikrer arkitektoniske og kulturhistoriske værdier. Rammelokalplanen indeholder ikke detaljerede bestemmelser for ny bebyggelse, men muliggør anvendelsesskift i eksisterende bebyggelse og foreskriver, at nybyggeri kun kan ske efter bebyggelsesplaner fastlagt i supplerende lokalplaner.

Lokalplantillæg nr. 1, tinglyst den 4. marts 1996, er udarbejdet som grundlag for etablering af Arkitektskolen og andre kunstneriske uddannelser med ca. 35.000 m² etageareal i eksisterende bygninger samt i mindre omfang i nybyggeri på den nordlige del af Frederiksholm. Endvidere muliggøres om- og tilbygninger til Søværnets Materielkommando med 13.800 m² etageareal på Arsenaløen. Tillægget omfatter desuden anvendelse og bebyggelsens omfang opdelt i 13 underområder på Dokøen, Frederiksholm og den nordlige del af Arsenaløen (lokalplanens område I) således, at der af et samlet etageareal på maksimalt 173.300 m² skal indrettes mindst 86.700 m² til boligformål. Dette svarer til en maksimal bebyggelsesprocent på 60 for området under ét og en boligandel på mindst 50 pct., idet dog de fredede kanonbådsskure langs Erdkehlgraven er holdt uden for e tagearealet ved beregning af bebyggelsesprocenten.

Der er herved taget hensyn til fredede og bevaringsværdige bebyggelser samt til ønsket om at opnå et levende og attraktivt miljø. Hovedparten af erhvervsanvendelsen placeres på den nordlige del af Frederiksholm, mens boligerne placeres på Dokøen, den sydlige del af Frederiksholm og Arsenaløen - og således nærmest Christianshavns nuværende boligområder.

Lokalplanen opretholder eksisterende interne strukturerende veje og i tillæg nr. 1 udlægges Danneskiold-Samsøes Allé som vej i en bredde af 18,5 m. Vejen skal forsynes med spærring for gennemkørende trafik efter kommunens nærmere anvisning. De nuværende interne veje på Frederiksholm forudsættes fastlagt som veje. Desuden fastlægger lokalplanen offentligt tilgængelige promenader langs havneløbet og kanalerne.

Med lokalplantillæg nr. 2, bekendtgjort den 10. december 1998, sker der en mindre justering af etageareal og anvendelse mellem underområde DO-1 på den nordlige del af Dokøen og underområde AR-2 på den nordøstlige del af Arsenaløen, samtidig med at der fastlægges en bebyggelsesplan for en ny boligbebyggelse på 15.000 m² i sidstnævnte område.

Der foreligger et skitseprojekt til opførelse af en ny boligbebyggelse med støttede andelsboliger på Schifters Kvarter på Frederiksholm øst for Danneskiold-Samsøes Allé. Projektet er udarbejdet af Bornebusch Tegnestue A/S på vegne af Kuben og med Boplan Octocon A/S som forretningsfører.

Schifters Kvarter er i dag anlagt som en stor åben grønning. Grønningen afgrænses af markante bygninger opført på forskellige tidspunkter og i forskellige stilretninger og til forskelligartede anvendelser. Disse bygninger er beliggende, så de følger grønningens afgrænsning. Mod øst ligger de fredede kanonbådsskure udformet som gavlhuse vendt mod Erdkehlgraven med facader i tjæret træ og tage i røde tegl. Mod nord og vest ligger, for den oprindelige del af bebyggelsens vedkommende, fredede og bevaringsværdige bygninger opført fortrinsvis i blank gul mur. De fremtræder med store ubrudte tagflader bortset fra ovenlysvinduer placeret i plan med tagfladen. Den nye bebyggelse, der er opført til Filmskole, fremtræder med facader i træ og lys beton. Disse samt et funkisinspireret gulstenshus er opført med flade tage. Den sydlige afgrænsning er især domineret af m otortorpedobådshallens store volumen.

Midt på grønningen ligger den tidligere radiostation i en lille fin træbygning med mange detaljer. Bygningen er i Bydelsatlas Indre By/Christianshavn benævnt med høj bevaringsværdi på trin 3. Det bør overvejes, om den kan integreres i den fremtidige bebyggelseplan eller flyttes.

Grundarealet udgør 25.338 m², og skitseprojektet omfatter en bebyggelse på 17.500 m², hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 69. Bebyggelsen ønskes opføret i 3½ til 4 ½ etage og har et bebygget areal på ca. 4.600 m².

Som det fremgår af vedlagte bilag E, er bebyggelsen udformet med en lang bygning langs Danneskiold-Samsøes Allé, der brydes på midten af en stor portåbning, der fører ind til en grønning. Bebyggelsen inde på arealet opføres som længer vinkelret herpå. Ved Philip de Langes Allé placeres et fælleshus og to nye længer supplerer gymnastik- og eksercerhuset omkring et fælles adgangsareal. Mod syd ved Galionsvej er der omkring en fælles adgangsvej placeret længehuse også her med portmotiv.

Midt på grunden er friholdt en grønning som mod øst afsluttes i stiforløbet ved kanonbådsskurene. Dette stiforløb etableres som led i den sammenhængende havnepromenade, som ikke kan anlægges langs Erdkehlgraven på denne strækning, fordi de fredede bådskure er placeret helt tæt på vandkanten.

Tilkørsel til bebyggelsen sker fra Galionsvej og Philip de Langes Allé til parkering i lege-/opholdsgader udlagt mellem husene. Med 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal skal der etableres 175 parkeringspladser. Af situationsplanen, jf. bilag D, fremgår den ønskede indretning af parkering, hvor alle pladser etableres på terræn, der fordeles jævnt i bebyggelsen. Denne løsning medfører et stort arealforbrug for tilkørsel og parkering, og friarealprocenten bliver ca. 90. Forvaltningen foreslår, som det fremgår af afsnittet om forslaget til lokalplan, en begrænsning af parkeringen på terræn, hvilket forudsætter at resten skal etableres i konstruktion. Dette betyder, at lokalplanens friarealprocent på 100 vil kunne overholdes uden problemer.

Med bebyggelsens udformning er der lagt op til en konsekvent fagdeling med en fast facaderytme langs Danneskiold-Samsøes Allé med store regelmæssige åbninger, der udformes med altaner inden for murnichen. Længehuset langs Danneskiold-Samsøes Allé er udformet med en penthouseetage med et sadeltag med en taghældning på 15 grader. Den øvrige del af bebyggelsens tage er udformet med ensidig hældning, hvor tagfladen brydes med pergolaoverdækkede tagterrasser. Facaderne mod vej og alléer fremstår med tunge facader i sortgule tegl, mens facaderne mod fælles adgangsveje og grønning bearbejdes i lette materialer, fortrinsvis glas og træ, og med større variation i udformningen. Tage udføres med sort tagpap.

Bebyggelsesplanen respekterer den eksisterende bebyggelsesstruktur. Planens behandling af de grønne træk sker ligeledes med respekt for stedets karakter og landskabelige kvaliteter. Det er dog forvaltningens vurdering, at der savnes halvprivate uderum. Dette kan afhjælpes ved at fjerne parkeringen mellem de parallelle længer samt eventuelt ved at placere en længe parallelt med bygningen langs Danneskiold-Samsøes Allé, hvorved der kan opnås et mere intimt uderum også mellem disse længer. Eventuelle uheldige skyggevirkninger skal dog undersøges nærmere.

Bebyggelsens udformning med store portåbninger forekommer ikke umiddelbart overbevisende og et egentlig brud i facadeforløbet vil være at foretrække. I den eksisterende bebyggelse ses de store ubrudte tagflader, buede tage eller modernistiske flade tage. Tage med ensidigt fald er fremmede i sammenhængen, og at de brydes med tagterrasser virker yderligere utilpasset. Afslutningen af huset langs Danneskjold Samsøes Allé med tilbagetrukket penthouse kombineret med en tagopbygning med hældning, er elementer, der er vanskelige at forene til en harmonisk og smuk løsning, og her bør vælges en anden tagudformning.

Forvaltningen vurderer samlet, at projektet har kvaliteter, især hvad angår overvejelser om forholdet mellem bebyggelse og grønne fællesarealer, men forudsætter som det fremgår, at der sker en viderebearbejdning af projektet i dialog med forvaltningen. Som hidtil skal der stilles store krav til en arkitektonisk kvalitativ udformning, som kan modsvare den høje bygningskvalitet i de eksisterende bygninger og anlæg.

Tegnestuen Vandkunsten har på vegne af Motortorpedobådshallen, Holmen APS skitseret et forslag til indretning af boliger i den tidligere motortorpedobådshal, beliggende i det sydøstlige hjørne af Frederiksholm. I Bydelsatlas Indre By/Christians-havn er bygningen benævnt med middel bevaringsværdi på trin 4. Hallen er 32,5 m bred og ca. 160 m lang, svarende til et bebygget areal på ca. 5000 m². Den har et stort gennemgående, buet tag og er ca. 15 m høj. Der indrettes i alt ca. 50 boliger med et gennemsnitligt boligetageareal på omkring 165 m², svarende til et samlet boligetageareal på omkring 8.250 m².

Ejendommens grundareal udgør 7.871 m², og med et etageareal på ca. 8.250 m², vil bebyggelsesprocenten være ca. 105. Det vil ikke være muligt at opfylde lokalplanens friarealkrav inden for eget grundareal. Derfor er der behov for fælles friarealer med naboejendommene: Det Gl. Bådværft og Schifters Kvarter, hvor der er mulighed for et større friareal end lokalplanens krav, under forudsætning af at parkeringsforholdene løses i fællesskab.

Huset disponeres med boliger langs bygningens to facader med en mellemliggende intern gade, der strækker sig i hele bygningens længde. Bilag F viser boligernes placering omkring den interne gade. Tagfladen over gaden åbnes til et minimum 7 m bredt lys-indtag. Adgang til boligerne sker via den interne gade. I den østlige ende bevares et eksisterende vandbassin, der hænger sammen med Erdkehlgraven. Bilag G viser et perspektiv fra det interne gaderum ved vandbassinet.

Der indskydes dæk, og de nederste 2 etager i den vestlige del af bygningen foreslås indrettet til parkering med ca. 200 pladser. Over parkeringen kan indrettes 3 etager til boligformål. Den østlige ende af bygningen indrettes til boligformål i 4 etager. De enkelte boliger indrettes i 2 til 4 planer og er præget af meget store loftshøjder. De enkelte boligplaner indskydes som balkoner i den store hal. Herved opnås varierede lys-indtag og mere storladne rumforløb, end man almindeligvis oplever i boligbyggeriet.

Af den eksisterende bygning genbruges råhusets bærende konstruktioner, hvorimod facader og tag skal fornyes. Den taktfaste facaderytme markeret i de synlige bærende søjler fastholdes, og gitterspærene søges bevaret fritlagte i videst muligt omfang. I den interne gade og de åbne, øvre boligetager kan motortorpedobådshallens volumen opleves.

Da havnepromenaden ikke kan føres forbi motortorpedobådshallen ved Erdkehlgraven på grund af vandbassinet, der er trukket et stykke ind i hallen, foreslås det i projektet, at havnepromenaden føres tværs gennem motortorpedobådshallen og videre ad stien langs kanonbådsskurene.

Motortorpedobådshallen er i kraft af sin størrelse en markant og identitetsskabende bygning på Holmen. Det foreslåede projekt med at bevare og genanvende bygningen til boligformål er et interessant alternativ til en nedrivning med efterfølgende nybyggeri på samme sted. Sammen med de fredede bådskure, det bevarede bådværft og de bevarede bådhuse ved boligbebyggelsen Halvtolv vil motortorpedobådshallen fortsat danne en samklang af historiske huse set fra Erdkehlgraven.

Den videre bearbejdning af forslaget indebærer en radikal ændring af bygningens facadeudtryk, såvel de ydre facader som de nye facader langs den interne gade. Motortorpedobådshallens arkitektur vil blive en dialog mellem det istandsatte og restaurerede, det oprindelige ydre og den indre aptering med boliger og parkeringsdæk i en helt moderne formgivning og detaljering.

Det er forvaltningens vurdering, at der kan skabes et spændende og alternativt boligmiljø i kulturhistorisk interessante rammer, og at den eksisterende bygning i forbindelse med den videre arkitektonisk bearbejdning kan raffineres til et spændende bygningsværk.

I den tidligere maskinværkstedshal beliggende på hjørnet af Galionsvej og Danneskiold-Samsøes Allé har Søtoftegård A/S som en mulig køber udarbejdet et projekt med indretning af parkering i de 2 nederste plan og 6 boliger indrettet på det øverste dæk.

Den eksisterende bygning er sammensat af 3 bygningsdele, som alle er forskellige i udformning. Bygningen mod Galionsvej er den højeste og den eneste del, der kan indrettes i 3 plan, mens de to øvrige dele kan indrettes til parkering i 2 plan. Den højeste bygningsdel fremstår som en traditionel fabrikshal med den bærende konstruktion af bindingsværk i jern synlig i facaden og med mur i gule sten. Taget er udformet som et københavnertag, og midt på bygningen er der et gennemgående ovenlys.

Projektforslaget indeholder i alt 186 p-pladser, med ind- og udkørsel til Galionsvej. Mellem ind- og udkørslerne etableres, i en tilbygning, en trappeadgang til boligerne. Der er adgang til boligerne fra 2. etage og herfra, inden for bygningskroppen, individuel adgang videre til 3. etage, hvor selve beboelsen indrettes. Boligerne indrettes med hver et etageareal på ca. 220 m², og der etableres tagterrasser ved sammenbygningen med den sydfor liggende bygningskrop.

Bygningen er et produkt af Holmens forskelligartede aktiviteter og bygningsbehov, og den har sin berettigelse som bygning på baggrund af den kulturhistoriske tilknytning til stedet. I Bydelsatlas Indre By/Christianshavn er bygningen benævnt med middel bevaringsværdi på trin 4, hvilket i højere grad må tilskrives den kulturhistoriske værdi end den arkitektoniske udformning.

Bebyggelsen er beliggende meget tæt på de fredede nabobygninger mod syd (Det gamle Bådeværft og Bohlendachhuset), og forvaltningen finder, at en indskrænkning af bebyggelsen til kun at omfatte den høje gulstensbygning vil være en fordel for miljøet som helhed.

Den foreslåede indretning af beboelse over parkering virker ikke overbevisende. Bygningens indretning vil i høj grad være domineret af parkeringsanvendelsen og den hyppige biltrafik og indretningen forekommer ikke umiddelbart charmerende. Boligerne indrettes gennemgående fra facade til facade og får en dybde på ca. 25 m samt tagterrasse ved sammenbygningen. Det store ovenlys tilgodeser til en vis grad lysforholdene i de relativt dybe boliger, men på grund af den sammenbyggede bygnings tagform, er der ikke direkte udsigtsmuligheder fra boligen, bortset fra skåvinduer i de nordvendte værelser. Man finder på den baggrund disponeringen uacceptabel.

Forvaltningen vurderer, at den høje bygning med fordel kan indrettes til parkeringsformål, og man vil foreslå, at bygningen, uden de lavere tilbygninger, i lokalplanen fastlægges til anvendelse som fællesanlæg. Den høje bygning alene vil kunne rumme ca. 140 p-pladser indrettet i 3 plan.

Den nord-vestlige del og den syd-vestlige del af Frederiksholm, i tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 219 benævnt FR-1, FR-3 og FR-4, er solgt til Ejendomsselskabet Norden. Det samlede etageareal omfatter ca. 26.700 m², hvoraf ca. 7.000 m² skal anvendes til boliger, som indrettes i Søndre Magasin ud mod Takkelloftsgraven. Erhvervsetagearealet indrettes ligeledes i eksisterende bygninger, hvoraf to bygninger "Modelværkstedet" og "Beklædningsmagasinet" er indrettet til brug for Arkitektskolen. "Kedelsmedien" er planlagt indrettet med indskudte dæk, hvorved det samlede etageareal bliver ca. 2.400 m².

Parkeringsdækning vil ved 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal omfatte 250 parkeringspladser fordelt med ca. 80 på den nordlige del og 170 på den sydlige del af Frederiksholm og er foreslået etableret på egen grund på terræn.

Forvaltningen kan tilslutte sig den anvendelsen, som er i overensstemmelse med den justerede fordeling. Med hensyn til etablering af parkering på terræn, er det forvaltningens opfattelse, at de ubebyggede arealer ikke kan bære en så massiv udnyttelse til parkering og foreslår parkering på terræn reduceret og resten etableret i konstruktion formentlig som fællesanlæg, jf. nedenfor.

Den største del af Dokøen er solgt til A.P. Møller og hustrus M.C. Mc-Kinney Møllers Fond til almene formål. Der foreligger ikke et konkret projekt for ny bebyggelse, men det forudsættes, at der opføres 34.000 m² boliger og 4.000 m² erhverv.

Den øvrige nordligste del af Dokøen med den fredede tørdok, de fredede kraner og det fredede pumpehus er solgt til Byggeselskab Mogens de Linde. Tørdokken tænkes istandsat og overvejes anvendt til reparation af ældre skibe og slæbestederne til at trække mindre både på land for reparation. Området skal fungere som et aktivt arbejdsområde. Den nordlige kaj foreslås anvendt til museumsskibe og veteranskibe til forankring. Man forestiller sig, at nogle skibe kan anvendes til vandrerhjem. Det fredede pumpehus skal anvendes i overensstemmelse med sin oprindelige funktion og overvejes herudover anvendt til enten restauration, bolig eller erhverv. Det nærliggende "Snedkerværksted" foreslås bevaret og anvendt til værkstedsformål. Denne bygning ligger dog på naboejendommen. De ubebyggede arealer i øvrigt tænkes anvendt til udstillinger, cirkus o.l. Havnepromenaden foreslå s, af hensyn til skibsvirksomheden, ført øst om området.

Forvaltningen finder forslaget spændende, men anser det afgørende, at Dokøen vurderes som en samlet byarkitektonisk helhed, således som det for øjeblikket sker i Havneudvalgets regi. Der må desuden tages forbehold over for miljøforholdene, som formentlig vil være problematiske. I det videre planarbejde vil mulighederne blive overvejet i samarbejde med Miljøkontrollen og i forhold til et samlet projekt for Dokøen.

Med hensyn til permanent oplægning af skibe, herunder skibe anvendt til vandrerhjem bør også dette vurderes i sammenhæng med en samlet plan for Dokøen.

Bastionen er solgt til Byggeselskab Mogens de Linde og et computerfirma, Michael Gaardboe Holding Aps, der som fortsat lovlig anvendelse har indrettet et internationalt udviklings- og forskningscenter i eksisterende bygninger. På vegne af ejeren har Cubo Arkitekter A/S udarbejdet et forslag til en helhedsplan for området, herunder retablering af eksisterende bygninger og i mindre omfang nyt byggeri. Herudover omfatter forslaget etablering af en marina og friarealer med havnepromenader jf. bilag H. Det samlede etageareal udgør ca. 7.000 m². Heraf anvendes eller forudsættes anvendt ca. 4.200 m² til undervisning og forskning. Ca. 770 m² forudsættes anvendt til rekreative formål, mens de resterende ca. 2.030 m² tænkes anvendt til kontorerhverv.

Forvaltningen vurderer, at det er meget vanskeligt på dette sted at finde en rekreativ anvendelse til en bebyggelse med et samlet etageareal på ca. 7.000 m². En forudsætning vil i givet fald være en kommunal overtagelse af området. Forvaltningen finder, at ovenstående projekt indeholder en række kvaliteter, hvor det rekreative knytter sig til udearealerne, marina med dertil hørende funktioner, mens det øvrige etageareal anvendes til andet formål, herunder erhverv. Forvaltningen er af den opfattelse, at et mindre antal boliger skal søges indpasset i de eksisterende bygninger. Problematikken berører i øvrigt også enkelte andre af de i lokalplanen udlagte rekreative områder. Således skal det foreslås, at erhverv og boliger muliggøres i eksisterende bygninger i området benævnt Søminedepotet med et samlet etageareal på 1.200 m².

Bastionen er solgt til J.F. Handel og Enterprise med henblik på at indrette forskellige rekreative og kulturelle aktiviteter samt et spisehus i eksisterende bygninger samt på udearealerne. Det samlede etageareal omfatter ca. 1.740 m², hvoraf ca. 640 m² udgøres af det fredede "Krudthus". Ejeren ønsker at opføre mindre tilbygninger.

Det forudsættes, at bygningerne anvendes i overensstemmelse med bestemmelserne om rekreative formål.

"Laboratoriegården" er solgt til Det Danske Spejderkorps, der har indrettet sig med administration, kursusvirksomhed og museum. Der er ønske om at indrette en bolig for portner i en eksisterende bygning. Det samlede etageareal udgør 1.953 m².

Området i øvrigt er udlagt til rekreative formål og er forudsat anvendt til idrætsformål bl.a. med mulighed for opførelse af en idrætshal. De fremtidige ejerforhold er endnu uafklarede, men det forventes, at Københavns Kommune overtager arealet bl.a. til idrætsformål for skolerne på Christianshavn.

I det videre planarbejde må bestemmelserne for dette område overvejes i samarbejde med de relevante forvaltninger.

I forbindelse med en projekteret ombygning/tilbygning og indretning til Netto butik i eksisterende bygning på Arsenaløen (AR-2), forudsætter det en mindre dispensation fra det maksimale erhvervsetageareal og bebyggelsesplan fastlagt i tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 219. Indstilling om dispensation forventes forelagt Bygge- og Teknikudvalget primo maj 2000.

Der er i forbindelse med de allerede igangsatte og gennemføret byggeprojekter opstået et behov for ensartede retningslinier og en gennembearbejdning af alle forhold, der vedrører de ubebyggede arealer. I forbindelse med lokalplanarbejdet er Henning Larsens Tegnestue på foranledning af Freja ejendomme i gang med udarbejdelse af en designmanual omfattende Frederiksholm, Arsenaløen og Dokøen.

Designguiden skal blandt andet indeholde retningslinier for udformning af overgangene mellem vand og land, hvilket omfatter udformning og materialevalg til promenader og eventuelle anlægspladser for turbåde, trappeanlæg til vandflade og udformning af lavere placerede træbrygger m.v. Retningslinierne skal endvidere omfatte udformning af belægninger på promenader, stier, fortove m.v. samt belysning og beplantning.

Der er forvaltningens vurdering, at Holmens særegne karakter bør fastholdes blandt andet ved en ensartet bearbejdning og standardisering af de forhold, der vedrører områdets offentlige uderum. Man finder det i den forbindelse rigtigt, at der tages udgangspunkt i de enkelte kvarterers særlige karakter, og at de bør understøttes. Det gælder eksempelvis Arsenaløens særlige landskabelige præg og forskellene imellem kanalrummenes intimitet og havnearealernes vide og urbane karakter.

Designmanualens væsentligste værdi ligger i, at der foretages en oversigtlig behandling og overordnet vurdering af forholdene under et, og at der ved den videre behandling af de enkelte projekter kan tages udgangspunkt i designmanualens retningslinier, som så eventuelt kan suppleres af de enkelte grundejeres eller brugeres særinteresser.

Forvaltningen imødeser derfor manualens udarbejdelse med stor interesse. Den forventes færdiggjort primo maj 2000 og kan således danne grundlag for lokalplanens bestemmelser.

Henning Larsens Tegnestue har endvidere gjort sig overvejelser om en parkeringsløsning, der tager udgangspunkt i en kombination mellem parkering i konstruktion og på terræn. De enkelte terrænparkeringspladser foreslås spredt ud over Frederiksholm, så der ikke findes større sammenhængende befæstede arealer.

Kommuneplantillægget omfatter Quintus Bastion og Søminedepotet m.v., der i Kommuneplan 1997 er udlagt til offentlige formål (O1*-områder). Tillægget skal med en særlig bemærkning muliggøre, at der kan indrettes boliger og erhverv i eksisterende bebyggelse.

Forvaltningen finder det som nævnt af hensyn til lokalplanområdets omdannelse og for at lette sagsbehandlingen ønskeligt, at der nu udarbejdes en ny samlet lokalplan for Holmen, der erstatter den eksisterende lokalplan nr. 219 med tillæg nr. 1 og 2.

Lokalplanen foreslås opdelt i 5 underområder svarende til den nugældende lokalplan. Underområde I opdeles i IA og IB og ikke som tidligere i 13 underområder. IA består af Dokøen og IB består af Frederiksholm og den nordlige del af Arsenaløen.

Anvendelsen fastlægges i princippet i overensstemmelse med Kommuneplan 1997. En mindre justering af anvendelsesbestemmelsen for underområde III fastlagt til rekreative formål vil blive foreslået, således at det bliver muligt at indrette boliger og erhverv på Quintus Bastion, Charlotte Amalies Bastion, Søminedepotet og Arsenaløen i eksisterende bygninger, hvor der desuden ønskes mulighed for opførelse af en sportshal.

I underområde I skal minimum 50 pct. af det samlede etageareal (eksklusive kanonbådsskurene) anvendes til boliger, hvoraf 34.000 m² skal opføres på Dokøen.

Bebyggelsesprocenten må for område I (IA og IB) under ét ikke overstige 60 for det samlede område, hvilket svarer til et maksimalt etageareal på ca. 173.300 m². Kanonbådsskurerne er ikke medregnet. Bebyggelsesprocenten for de øvrige underområder forudsættes fastlagt som i lokalplan nr. 219. På bilag I er angivet etagearealet af eksiterende bygninger opmålet af Stadskonduktørembedet og af ovenfor beskrevne projekt ønsker, der for område I (IA + IB) medfører et etageareal på ca.168.000 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 58. Der er således en restrummelighed på ca. 5.300 m², hvoraf ca. 1.500 m² skal anvendes til boliger. Af bilaget fremgår desuden boligetagearealet af de enkelte projekter. Det forudsættes, at der i lokalplanen tages stilling til placering af restrummeligheden i samarbejde med Freja ejendomme og de ø vrige grundejere.

Det maksimale etageantal og bygningshøjder vil være 4 samt udnyttet tagetage.

I lokalplanen fastlægges principielle bebyggelsesplaner for nybyggeri, og der angives fredede og bevaringsværdige bygninger.

Forvaltningen finder, at den konsekvente og enkle bebyggelsesstruktur med længehuse placeret enten parallelt med eller vinkelret på hinanden sammenholdt med de sluttede og knappe bygningskroppe og store ubrudte tagflader, bør indgå som principper i en udformning af ny bebyggelse, hvad enten der er tale om større sammenhængende bebyggelser som Schifters Kvarter og Dokøen eller det drejer sig om mindre og supplerende bygningsanlæg.

Ved disponering af ny bebyggelse og de tilhørende faciliteter, der vedrører de ubebyggede arealer, herunder parkering og tilkørselsforhold, skal der tages hensyn til de landskabelige kvaliteter, så Holmens grønne præg og åbne karakterer fastholdes på trods af en bygningsmæssig intensivering i forhold til de eksisterende forhold.

Det er væsentligt, at ny bebyggelse fremstår med sin egen identitet, der supplerer og modsvarer den eksisterende bygningsmasse med tidssvarende arkitektur af høj arkitektonisk og materialemæssig kvalitet.

Materialer, farver og strukturerende elementer, der på særlige måde er identitetsgivende og kendetegnende for den eksisterende bebyggelse bør gendigtes i en ny sammenhæng og nye udformninger ved opførelse af nybyggeri. Den eksisterende bebyggelse er kendetegnet ved at være udformet i overensstemmelse med de respektive samtidige arkitektoniske stilretninger og på samme måde bør de ny bebyggelser, der føjes til, være repræsentative for et tidssvarende arkitektursyn.

Med hensyn til tagformer er det forvaltningens vurdering, at nye tage skal udformes med store og ubrudte tagflader i form af sadeltag med en hældning på f.eks. minimum 25 grader eller med meget lav hældning, hvis der muliggøres en penthouseetage. Andre tagformer kan dog ikke udelukkes, hvis der fremkommer særligt overbevisende forslag.

Som tidligere beskrevet i afsnittet om eksisterende forhold er det et særligt kendetegn for den eksisterende bebyggelse, at facadens fagdeling er tydelig markeret, og at den gentages i facadens længde. Bygningsfagene er ofte udformet med meget store og markante vinduesåbninger, adskilt af murpiller eller søjlemotiver. På mange bygninger markerer vandrette bånd øverst på facaden et skift i materialer eller formater. Bygningskroppene er enkle og knappe uden fremspring i form af karnapper, altaner terrasser m.v. Sådanne bygningsfremspring skal derfor placeres med stor omtanke for ikke at ødelægge opfattelsen af bygningskroppene som knappe og sluttede.

Materialeholdningen, der tidligere er beskrevet i afsnittet om de eksisterende forhold, er gedigen og uprætentiøs. Bygningerne fremstår for størstedelen enten med tunge facader dels i sortgule tegl, dels med pudsede og malede murstens- eller beton overflader, eller med lette facader i træ. Det forekommer naturligt, at samme materialer bliver gennemgående i nye bebyggelser, og at synlige tagflader udføres i sorte materialer svarende til hovedparten af den eksisterende bebyggelse.

Holmens bebyggelse er generelt velbevaret og godt vedligeholdt. De udpegede bevaringsværdige bygninger bør derfor opretholdes i samme udformning og materialer som hidtil.

Den overordnede vejstruktur er fastlagt i lokalplan nr. 219 samt i tillæggene. Herudover er der behov for yderligere vejudlæg i form af private fællesveje, herunder Arsenalvej, Kanonbådsvej og Refshalevej. Endvidere skal der sikres vejadgang til Dokøen. I den hidtidige planlægning har det været en mulighed, at dæmningen mellem Frederiksholm og Dokøen bortgraves, og at der etableres en broforbindelse i forlængelse af Phillip de Langes Allé. I forbindelse med fredning af kranerne på Dokøen har Skov- og Naturstyrelsen tilkendegivet at dæmningen ikke kan fjernes. En afklaring af trafikbetjeningen til Dokøen forudsættes tilvejebragt i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Vejadgangen til Holmen sker fra Prinsessegade og Refshalevej. Prinsessegade er den primære adgangsvej med ca. 6.000 køretøjer på et hverdagsdøgn nord for Bodenhoffs Plads (talt marts 2000). Heraf skønner forvaltningen, at ca. 1.000 køretøjer kører igennem til Margretheholm/Refshaleøen. Fuldt udbygget forventer forvaltningen, at Holmen vil generere ca. 9.000 bilture på et hverdagsdøgn.

I tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 219 er det forudsat at Danneskiold-Samsøes Allé spærres for gennemkørende trafik. Baggrunden herfor er ønsket om at begrænse trafikale gener på Prinsessegade, hvor der i løbet af efteråret 2000 gennemføres en trafiksanering. Det er ønskeligt, at aflaste Prinsessegade således, at trafikbelastningen reduceres til 1990 niveau (4.300 køretøjer på et hverdagsdøgn nord for Bodenhoffs Plads). Dette vil i givet fald betyde, at trafikken til og fra Holmen skal begrænses. Den mest optimale løsning vil være en spærring mellem Arsenaløen og Frederiksholm med mulighed for gennemkørsel for kollektiv trafik, cykler o.l. Grundejerforeningen på Holmen har forslået en placering af en eventuel spærring mellem Frederiksholm og Nyholm. Forvaltningen skønner, at dette forslag vil medføre en for stor trafikbelastning af Prinsessegade, men en placering ved f.eks. Galionsvej kan eventuelt overvejes.

Lokalplanområdet berøres af to forslag til cykelruter. "Christianshavnsruten" forløber på bro fra Nyhavn, langs nordsiden af Trangraven til Prinsessegade, hvorfra den føres videre på sydsiden af Laboratoriegraven. "Refshaleruten" foreslås ført over Nyholm og frem til Elefanten og herfra på bro til Nordre Toldbod.

Holmens grønne karakter med en åben bebyggelse skal bevares og lægges til grund for disponering af de ubebyggede arealer. De strukturende elementer består af allétræer langs Danneskiold-Samsøes Allé og dennes tværveje samt solitære træer eller grupper af træer på åbne grønne arealer. Som overordnet princip fastlægges allétræer og nærmere bestemte solitære træer og grupper af træer som bevaringsværdig, og skal erstattes i det omfang, fornyelse er nødvendig.

Med hensyn til den strukturende allébeplantning langs Danneskiold-Samsøes Allé konstateres det, at alléen er hullet og ufuldstændig og vil forfalde bl.a. på grund af fejlbeskæring. Derfor stilles der forslag om udskiftning af træerne successivt med 10 – 12 m høje opstammede lindetrær.

Parkering på terræn og tilkørselsarealer skal underordne sig Holmens grønne struktur og karakter. Arealer af ovennævnte art bør derfor begrænses og integreres i den samlede plan for ubebyggede arealer. Med hensyn til parkeringen er der for de underområder, hvor der i tillæg til lokalplan nr. 219 er fastlagt detaljerede bestemmelser, angivet hvor mange pladser, der må etableres på terræn. For kunstskolerne under ét er der tale om et maksimalt antal på 155 pladser i forhold til et etageareal af størrelsesordenen 35.000 m². I Kuglegården på Arsenaløen må der maksimalt indrettes 75 pladser på terræn i forhold til et etageareal på 13.800 m².

For så vidt angår kanonbådsskurene, er der stillet krav om en plads pr. 100 m² etageareal, svarende til ca. 120 pladser. Af de ca. 120 pladser indrettes ca. 30 på terræn, mens der mangler anvisning af de resterende 90.

Med hensyn til projekterne på Schifters Kvarter, i Motortorpedobådshallen og på Nordens ejendomme vil parkering på terræn blive fastlagt i et omfang, der vil være væsentligt mindre end 1 plads pr. 100 m² etageareal. Det samlede behov for de nævnte projekter inklusive 120 pladser til kanonbådsskurene samt ombygningen af det fredede Gl. Bådeværft vil være omkring 680 pladser. Hvis de under beskrivelsen af de enkelte projekter nævnte muligheder for at indrette ca. 200 pladser i Motortorpedobådshallen og ca. 140 pladser i Maskinværkstedshallen udnyttes, vil halvdelen af pladserne være i konstruktion.

Det overvejes, om der kunne være behov for yderligere begrænsning af parkering på terræn og dermed endnu et parkeringshus. I givet fald måtte det anses for rimeligt, at kunstskolerne deltog heri. Endvidere overvejes det, om der skal medtages bestemmelse om, at parkeringsdækning skal være og ikke må overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Det vil formentlig være hensigtsmæssigt at fastlægge parkeringen helt eller delvist som fællesanlæg bl.a. for at sikre en optimal udnyttelse af et fornuftigt samarbejde mellem de involverede grundejere. I øvrigt må en sådan model også overvejes for så vidt angår friarealer, da der ikke ved alle projekter er mulighed for at tilvejebringe tilstrækkelige friarealer på egen grund.

Dokøen, Margretheholm, Nyholm og Christiansholm er ikke omfattet af konkrete projekter. Disse områder vil forudsætte supplerende lokalplan. Eventuelt vil mindre justeringer blive foretaget.

1. Luftfoto
2. Lokalplan nr. 219 med tillæg nr. 1 og 2
3. Lokalplanområdets afgrænsning 1: 8000
4. Lokalplanområdets afgrænsning 1: 4000
5. Bebyggelsesplan for Schifters Kvarter
6. Motortorpedobådshallen, snit
7. Motortorpedobådshallen, perspektiv
8. Forslag til helhedsplan for Quintus
9. Arealfordelingen

Kurt Bligaard Pedersen Jens Jacobsen