Renovering af afd. 1 Tingbjerg, fsb., Bispebjerg

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til ændringer og forøgelse af den kommunale garantistillelse i forbindelse med et renoveringsprojekt i boligorganisationen fsb’s, afdeling 1-43 Tingbjerg I.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at ændringer i et renoveringsprojekt for afdeling 1-43 Tingbjerg I, fsb, som indebærer, at anlægsudgiften stiger med 51 % godkendes,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 141,7 mio. kr. til renoveringen. Lånet regaranteres af Landsbyggefonden med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter 70,85 mio. kr.,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 98,1 mio. kr.,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og renoveringsudgift under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Indstilling og beslutning

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte støttetilsagn den 14. december 2012 til projektet, der i hovedtræk bestod af energioptimering af facader, tag og vinduer, udbedring / forebyggelse af skimmelsvamp, nyt ventilationsanlæg, etablering af elevatorer og omlægning af et antal boliger til tilgængelighedsvenlige boliger samt bedre adgangsforhold til udearealer.

Det foreliggende projekt indeholder fortsat disse arbejder, men der indgår nu også større vedligeholdelsesarbejder i form af hovedrenovering af vandinstallationer og elinstallationer, samt udvidet skimmelsvampesanering, ændrede gavlisoleringer (genanvendelse af mursten), franske altaner i gavle m.v. Endelig vil alle boliger nu blive forsynet med mekanisk ventilation med varmegenvinding. Arbejderne indgår på baggrund af indhentede erfaringer fra renovering af 6 prøveboliger i afdelingen i 2014 til 2015.

Ændringerne i projektet samt prisstigninger siden 2012 betyder, at den samlede ansøgte anskaffelsessum stiger fra 188 mio. kr. til 283,9 mio. kr. svarende til 51 %. Da Landsbyggefonden og fsb nu også bidrager med henlæggelser og tilskud på i alt 44,1 mio. kr., forøges lånebehovet imidlertid kun med 51,8 mio. kr. svarende til 27,6 %.

Fsb oplyser, at der er medtaget vedligeholdelsesarbejder, der falder naturligt sammen med de oprindeligt godkendte renoveringsarbejder. Baggrunden for at medtage arbejder, der ikke var en del af den oprindelige ansøgning, er at fremtidssikre afdelingen således, at afdelingen efter endt renovering står på et sundt driftsøkonomisk grundlag, der kan sikre en jævn huslejeudvikling.

Borgerrepræsentationen skal tage stilling om den vil godkende projektændringerne samt forøgelsen af den kommunale garantistillelse. Hvis Borgerrepræsentationen ikke godkender dette, betyder det, at fsb vil skulle gennemføre renoveringen i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning i 2012 eller opgive projektet fuldstændigt.

Efter renoveringen vil der være 379 boliger i afdelingen.

Tingbjerg – Husum Byudviklingsstrategi og det ansøgte projekt.
Den 20. august 2015 godkendte Borgerrepræsentationen en byudviklingsstrategi for Tingbjerg – Husum, der tilsigter at omdanne området fra at være et udsat byområde til et attraktivt udviklingsområde ved etablering af nye trafikforbindelser, en letbane, nybyggeri og nye by- og landskabsrum.  

Afdeling Tingbjerg I indgår i byudviklingsstrategiens geografiske område, men berøres ikke direkte af de påtænkte arbejder, herunder letbanens placering. Der åbnes dog mulighed for in-fill byggeri imellem de eksisterende bygninger.

Renoveringssagen bør ses i lyset af den påtænkte opgradering af hele Tingbjerg – Husum området. Det er vigtigt, at afdelingen kan bidrage til området med attraktive boliger til en rimelig leje, og at afdelingen dermed kan være konkurrencedygtig i forhold til kommende nybyggerier.

Forvaltningen vurderer, at boligerne efter renoveringen vil fremstå som tilnærmelsesvis nye boliger, ligesom bygningernes indeklima vil være grundlæggende forbedret. Ikke mindst boliger i stueetage med direkte adgang via privat trappe til forhave og store grønne områder vil udgøre attraktive tilbud som tidssvarende familieboliger. Forvaltningen kan på denne baggrund anbefale det foreliggende projekt.

Projektets finansiering
Den ansøgte anskaffelsessum på 283,9 mio. kr. fordeler sig på følgende måde: 

• Arbejder for 141,7 mio. kr., der finansieres med realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.
• Arbejder for 142,2 mio. kr., der finansieres med realkreditlån på i alt 98,1 mio. kr. og midler fra afdelingens henlæggelser, og tilskud fra Landsbyggefonden i alt 44,1 mio. kr.

Husleje 
I 2012 var huslejeniveauet 747 kr./ m² /år. Fsb skønnede, at huslejen efter gennemførelsen af renoveringen ville stige med 83 kr./m² til gennemsnitligt 830 kr./ m² /år og med 343 kr./m² til 1.090 kr./ m² /år for tilgængelighedsboliger. Forvaltningen godkendte huslejestigningen under forudsætning af, at huslejen maksimalt måtte stige med 143 kr. til 890 kr./ m² /år (i 2012 pl) svarende til 919 kr./ m² /år (i 2015 pl).  

I 2015 er huslejeniveauet 848 kr./ m²/år. Huslejen efter renoveringen forventes at stige med gennemsnitligt 52 kr./m². Det betyder, at boligerne vil få en husleje på 882 kr. /m²/år, gavlboligerne vil få en husleje på 935 kr./m² og tilgængelighedsboliger vil få en gennemsnitlig husleje på 972 kr./m² (2015 pl).

Under hensyn til at det nuværende projekt indeholder væsentligt flere arbejder end det oprindelige projekt og at den gennemsnitlige lejestigning alligevel kan holdes på 52 kr./m², kan forvaltningen anbefale huslejestigningen.  

Fsb oplyser, at renoveringen skønnes at give energibesparelser på 1,7 mio. kWh (fjernvarme) pr. år, hvilket skønsmæssigt vil give en besparelse på 35 kr./ m² /år i varmeudgifter.

Det ændrede projekt og lejestigningen er godkendt på afdelingsmøde den 3. september 2015.

Økonomi

Borgerrepræsentationen godkendte i 2012, at garantere for op til 100 % for lån svarende til anskaffelsessummen på 188 mio. kr. Det var en forudsætning, at en del af belåningen - i alt 134 mio. kr. - var med 50 % regaranti og ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.

Fsb søger nu om, at kommunen stiller garanti for følgende lån:

•  lån på 141,7 mio. kr. med 50 % regaranti fra Landsbyggefonden. Den kommunale nettogaranti bliver således 70,85 mio. kr.
• lån på i alt 98,1 mio. kr. uden regaranti.

Realkreditinstituttet BRFkredit oplyser, at det støttede lån på 141,7 mio. kr. skønnes at kræve 100 % garanti. Det ustøttede lån deles i to lån, hvoraf det ene på 79,1 mio. kr. skønnes at kræve 100 pct. garanti og det andet på 19 mio. kr. skønnes at kræve 10 % garanti. 

Videre proces

Hvis Borgerrepræsentationen godkender indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen give tilsagn til de ansøgte arbejder, der forventes at starte i januar 2016 og være færdige i juni 2018.

Pernille Andersen                      / Jakob Møller Nielsen 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1.  at ændringer i et renoveringsprojekt for afdeling 1-43 Tingbjerg I, fsb, som indebærer, at anlægsudgiften stiger med 51 % godkendes.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 141,7 mio. kr. til renoveringen. Lånet regaranteres af Landsbyggefonden med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter 70,85 mio. kr.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 98,1 mio. kr.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og renoveringsudgift, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Dagsordenspunkt 33: Renovering af afd. 1 Tingbjerg, fsb., Bispebjerg (2015-0213633)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. december 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.