Kriterier for privat udlejning i udsatte boligområder

Før Borgerrepræsentationen kan tage stilling til en indstilling, skal Økonomiudvalgets erklæring om enhver sag, der vedrører kommunens planlægningsopgaver, økonomiske forhold eller almindelige administrative forhold, indhentes, jf. Københavns Kommunes styrelsesvedtægt § 12, stk. 5.

I nærværende indstilling, skal Økonomiudvalget således alene tage stilling til den foreslåede erklæring i afsnittet "Indstilling".

Kommunerne skal ifølge lovgivningen om parallelsamfund fastsætte kriterier for fremtidig privat udlejning af almene ejendomme i udsatte boligområder, der sælges til private købere. Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, hvilke kriterier der skal gælde i Københavns Kommune.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at ejendomme på matrikler på statens liste over ”udsatte boligområder”, der afhændes til private købere, ved fremtidig udlejning skal udlejes til personer, der kan dokumentere, at de eller deres ægtefælle/samlever har fast arbejde, eller til unge, der kan dokumentere, at de selv eller deres ægtefælle/samlever er under uddannelse,
2. at personer, som på tidspunktet for boligens overtagelse er 65 år eller derover, sidestilles med personer i arbejde og unge under uddannelse.    

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form. Derudover forudsættes det, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme. 

Problemstilling

Som noget nyt i lovgivningen om parallelsamfund skal kommunen fastsætte kriterier for udlejning af ejendomme i udsatte boligområder (herunder ”ghettoområder” og ”hårde ghettoområder”), der afhændes til private købere. Lovens hensigt er, at de valgte kriterier kan bidrage til at styrke beboersammensætningen fx ved at tilgodese boligsøgende med tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse. Kriterierne vil gælde i 10 år fra overtagelsen og vil gælde både solgte almene boliger og nye udlejningsboliger, der opføres på solgte almene grunde.

Ved fastsættelsen af mere eller mindre hårde kriterier er der bl.a. et hensyn at tage til eksisterende beboere, som kan blive tvunget til at fraflytte deres bolig, hvis de ikke opfylder kriterierne. Samtidig bør kriterierne være så enkle og lempelige, at de ikke afholder private aktører fra at investere i områderne.

Løsning

Forslag til udlejningskriterier
Når en almen boligorganisations ejendom i et udsat boligområde (herunder ”ghettoområder” og ”hårde ghettoområder”) er solgt til private, foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at udlejning skal ske til:

• Personer, der kan dokumentere, at de eller deres ægtefælle/samlever har fast arbejde, eller
• Unge, der kan dokumentere, at de selv eller deres ægtefælle/samlever er under uddannelse.

For ikke at udelukke pensionister fra at kunne leje en bolig foreslås det, at personer, som på tidspunktet for boligens overtagelse er 65 år eller derover, sidestilles med personer i arbejde og unge under uddannelse.    

De foreslåede kriterier er inspireret af de mest lempelige kriterier om tilknytning til arbejdsmarked og uddannelse, der indgår i Udlejningsaftalen mellem Københavns Kommune og de almene boligorganisationer for udlejning af almene familieboliger, jf. Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019. Udlejningsaftalens kriterier og de tilhørende fortolkningsbidrag bygger på boligorganisationernes erfaringer med fleksibel udlejning af almene familieboliger.

De krav til dokumentation vedrørende kriterierne, der opstilles i udlejningsaftalen, vil finde tilsvarende anvendelse på den private udlejning. Det betyder bl.a., at beskæftigelsen skal have et omfang på mindst 25 timer inkl. frokost om ugen for at opfylde kriteriet om fast arbejde. Tilsvarende vil målgruppen for uddannelseskriteriet være unge ansøgere, der kan dokumentere, at de eller deres samlever/ægtefælle er under uddannelse. Uddannelsen skal være SU-berettiget eller omfattet af en uddannelsesaftale eller lærlingekontrakt.

Det foreslås, at de samme kriterier anvendes i alle nuværende og fremtidige udsatte boligområder. Det vil gøre det enkelt og gennemskueligt for beboere, kommende lejere, almene boligorganisationer og potentielle købere af ejendommene. København har pt. syv områder på statens liste over udsatte boligområder, heraf fem ”ghettoområder” og to ”hårde ghettoområder”. Staten udgiver en ny liste hvert år den 1. december.

Udlejningsaftalen opstiller skærpede kriterier for indflytning i almene familieboliger, der er beliggende i udsatte boligområder (herunder ”ghettoområder” og ”hårde ghettoområder”) eller i områder, der er i risiko for at blive udpeget som udsatte. De skærpede krav vil ifølge forvaltningens forslag ikke gælde ved privat udlejning i udsatte boligområder, jf. nedenfor.

Forvaltningen anbefaler de ”bløde” kriterier

Forvaltningen har med anbefalingen af bløde kriterier lagt vægt på at begrænse generne for nuværende og kommende lejere ved at sikre, at så mange som muligt kan blive boende, og ingen unødigt udelukkes fra at leje en privat bolig i områderne. Herved understøtter de lempelige kriterier - indenfor de givne rammer - en mangfoldig beboersammensætning. Endvidere er der lagt vægt på, at kriterierne skal være nemt administrerbare, så de ikke afholder private aktører fra at investere i udsatte boligområder og dermed hindrer en virkeliggørelse af udviklingsplaner for ”hårde ghettoområder”.  

Betydning for, hvor mange beboere der kan blive tvunget til at fraflytte deres boliger m.v.  

Hvis Borgerrepræsentationen vælger at skærpe kriterierne i forhold til det anbefalede, vil det kunne få konsekvenser for beboere i såkaldte ”hårde ghettoområder”. Boligorganisationen vil ifølge lovgivningen skulle opsige de beboere, der ikke opfylder de nye udlejningskriterier, i forbindelse med et salg. Hårdere kriterier vil derfor betyde, at flere beboere vil blive tvunget til at flytte fra deres bolig uden selv at have valgt det.

Når salget sker som led i en udviklingsplan for et ”hårdt ghettoområde”, vil de opsagte beboere skulle genhuses i samme boligområde. Dette vil kunne være en udfordring for boligorganisationerne, når boligantallet samtidig reduceres. Derudover tæller de genhusede beboere stadig med i statistikken bag ghettolisten.

Minimerer risikoen for, at kommunen skal give pålæg om opsigelse af private lejere

Hvis en privat udlejer lejer en bolig ud i strid med kriterierne, er det et krav i lovgivningen, at kommunen pålægger udlejer at ophæve lejeaftalen. Lovgivningen giver ikke lejeren krav på genhusning, selvom lejeren har taget imod lejemålet i god tro, og udlejer måske har udlejet forkert ved en fejl. Enkle og forholdsvist lempelige kriterier vurderes at kunne minimere den risiko for både lejer og udlejer.  

Alternative kriterier

Borgerrepræsentationen er ved fastsættelsen af kriterierne for privat udlejning ikke bundet af Udlejningsaftalen med de almene boligorganisationer. Der er altså ikke tale om et valg mellem Udlejningsaftalens kriterier. Borgerrepræsentationen kan alternativt beslutte at skærpe eller lempe kriterierne, eller vælge helt andre kriterier, når blot de understøtter lovens intention om at styrke beboersammensætningen.

En skærpelse kunne fx omfatte krav til indkomstniveau, krav til uddannelsesniveau, krav om at beboere ikke må være dømt for alvorlig kriminalitet og/eller krav om fuldtidsbeskæftigelse. Der kan også stilles krav om, at alle husstandsmedlemmer skal opfylde kriterierne. Det vil ikke være lovligt at opstille kriterier, der lægger vægt på de boligsøgendes statsborgerskab/etnicitet, da der ikke må ske ulovlig forskelsbehandling. Skærpede kriterier vil alt andet lige betyde, at flere beboere må opsiges, og at flere boligsøgende vil være afskåret fra at flytte ind i områderne. Hvis investorernes interesse daler, kan det i yderste konsekvens få betydning for gennemførelsen af udviklingsplanerne.  

Forvaltningen vurderer, at det vil være vanskeligt at opstille mere lempelige kriterier end de foreslåede, som stadig lever op til lovens intention om at styrke beboersammensætningen.

Økonomi

Kommunen har pligt til at føre tilsyn med udlejningen, hvilket er en helt ny opgave. Teknik- og Miljøforvaltningen vil søge finansiering til de forøgede driftsudgifter i forbindelse med de kommende budgetforhandlinger. Findes der ikke finansiering, skal de forøgede driftsudgifter dækkes via omprioriteringer i Teknik- og Miljøforvaltningens budget eller via reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen foranledige, at udlejningskriterierne tinglyses på de relevante ejendomme, senest i forbindelse med godkendelse af konkrete salg. Derudover vil Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejde budgetnotat vedrørende de forøgede driftsudgifter i forbindelse med tilsynsopgaven.  

Søren Wille   /    Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at ejendomme på matrikler på statens liste over ”udsatte boligområder”, der afhændes til private købere, ved fremtidig udlejning skal udlejes til personer, der kan dokumentere, at de eller deres ægtefælle/samlever har fast arbejde, eller til unge, der kan dokumentere, at de selv eller deres ægtefælle/samlever er under uddannelse.
2. at personer, som på tidspunktet for boligens overtagelse er 65 år eller derover, sidestilles med personer i arbejde og unge under uddannelse.  

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 16. september 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med seks stemmer mod tre. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, C, F og I.
Imod stemte: Ø og Å.
Undlod at stemme: B.

Alternativet og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne er dybt kritiske overfor ghettoplanen generelt og ønsker ikke, at der stilles diskriminerende kriterier for privat udlejning i de såkaldte ghetto-områder.”

Radikale Venstre, Alternativet og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne mener ikke, at Lov om parallelsamfund er den måde, vi som samfund bedst håndterer de integrationsudfordringer, vi har og ser gerne, at loven ændres og andre initiativer bragt i spil for at sikre udviklingen af et trygt og inkluderede samfund i en blandet by. Ift. kriterierne for private udlejning er partierne bekymrede for, om de opstillede kriterier ekskluderer mennesker med fysisk funktionsnedsættelse, og om vi overholder handicapkonventionen. Det ønsker vi afklaret hen imod behandlingen i BR. Vi ønsker at der henimod behandlingen i BR udarbejdes endnu et kriterie, der også sikre denne gruppes rettigheder.”

Dagsordenspunkt 6: Kriterier for privat udlejning i udsatte boligområder (2019-0205576)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. oktober 2019

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Enhedslisten og Alternativet videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 16. september 2019:

”Partierne er dybt kritiske overfor ghettoplanen generelt og ønsker ikke, at der stilles diskriminerende kriterier for privat udlejning i de såkaldte ghetto-områder.”

Enhedslisten, Alternativet og Radikale Venstre videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 16. september 2019:

”Partierne mener ikke, at Lov om parallelsamfund er den måde, vi som samfund bedst håndterer de integrationsudfordringer, vi har og ser gerne, at loven ændres og andre initiativer bragt i spil for at sikre udviklingen af et trygt og inkluderede samfund i en blandet by. Ift. kriterierne for private udlejning er partierne bekymrede for, om de opstillede kriterier ekskluderer mennesker med fysisk funktionsnedsættelse, og om vi overholder handicapkonventionen. Det ønsker vi afklaret hen imod behandlingen i BR. Vi ønsker at der henimod behandlingen i BR udarbejdes endnu et kriterie, der også sikre denne gruppes rettigheder.”