Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg til Kommuneplan 2011 om 'Kollegie- og ungdomsboliger, generelle bestemmelser' (bilag 1), hvidbogen med ændring vedr. kvote for kollegie- og ungdomsboliger (bilag 2) samt miljøscreening (bilag 3) vedtages med henblik på offentliggørelse,
2. at orienteringen om afklaring af muligheden for at fremme byggeri af ungdomsboliger gennem lavere tilslutningsbidrag til HOFOR tages til efterretning,
3. at orienteringen om ensidig belysning ved etablering af kollegie- og ungdomsboliger tages til efterretning, 
4. at orientering om brugen af deklarationer til sikring af kollegie- og ungdomsboliger til målgruppen tages til efterretning.

Antallet af unge i København vokser. De sidste 5 år er antallet af unge mellem 20 og 29 år i Københavns Kommune steget med godt 20.000, og forventningerne er ifølge den seneste befolkningsprognose, at vi kan forvente yderligere 20.000 de næste 5 år. For at understøtte denne befolkningsvækst og forbedre de unges muligheder for at finde bolig i København er det nødvendigt, at der bygges flere kollegie- og ungdomsboliger i de kommende år.

En række af de bygherrer, der vil opføre kollegie- og ungdomsboliger i byen, har gjort forvaltningen opmærksom på flere områder, hvor de gældende kommuneplankrav til kollegie- og ungdomsboliger vanskeliggør realisering af projekterne.

De gældende kommuneplankrav til kollegie- og ungdomsboliger er på de fleste områder de samme som til familieboliger. De tager således ikke hensyn til, at unge bruger både boligen og byen på en anden måde, end familier gør. Der er derfor brug for at ændre på kommuneplankravene, så de afspejler denne forskel bedre.

Borgerrepræsentationen vedtog den 19. september 2013, at der skulle udarbejdes et kommuneplantillæg for at skabe nye generelle bestemmelser for opførelse af ungdomsboliger. Arbejdet blev påbegyndt med en forudgående høring om de nye generelle bestemmelser for opførelse af kollegie- og ungdomsboliger i perioden fra 3. oktober til 1. november. Der indkom i alt 17 høringssvar, hvoraf den generelle tilbagemelding var positiv både på hovedformålet med indsatsen og med de konkrete bestemmelser. Den 12. december 2013 blev Forslag til kommuneplantillæg ”Kollegie- og ungdomsboliger – generelle bestemmelser” vedtaget i Borgerrepræsentationen og sendt i høring fra d. 19. december 2013 frem til d. 21. februar 2014.

Forslag til kommuneplantillæg: Kvote, etablering og lokalisering

Med forslag til kommuneplantillægget (bilag 1) lægges der for det første op til en forøgelse af den gældende kvote for etablering af kollegie- og ungdomsboliger (6.000 i den 12-årige planperiode i stedet for 3.000). For det andet lægges der op til en forenkling af reglerne for, hvilke typer bygninger, der kan omdannes til kollegie- og ungdomsboliger. For det tredje lægges der op til en lempelse af lokaliseringskravene, så der fremover kan opføres kollegie- og ungdomsboliger i alle kommuneplanrammer til boliger, hvor den tilladte bebyggelsestæthed mindst er 110. Ved disse tre ændringer vil der kunne etableres flere boliger, i alle typer egnede bygninger, i flere dele af byen fremover.

Forslag til kommuneplantillæg: Parkeringsnorm

For det fjerde lægges der med kommuneplantillægget op til en fast parkeringsnorm for kollegie- og ungdomsboliger, der er lavere end for familieboliger. Årsagen hertil er, at unge og studerendes betalingsevne og på deres faktiske bilejerskab er væsentligt lavere end øvrige aldersgrupper. En opgørelse af Københavns Kommune fra 2011 viser, at 8 procent af de 18-29 årige har bil til sammenligning med 30 procent af de 30-64 årige.

Forslag til kommuneplantillæg: Friarealkrav

For det femte lægges der op til et nyt generelt krav til friarealer til kollegie- og ungdomsboliger.  Årsagen hertil er, at unge bruger byens rum, pladser og parker mere og over større afstande end andre grupper. Fordi hele byen i en vis grad er unges friareal, er der ikke samme ønske til størrelse af det helt nære friareal til sammenligning med fx børnefamilier. Der lægges derfor op til et fast friarealkrav på 30 % af etagearealet gældende for alle rammer uanset bebyggelsestætheden, hvilket svarer til det friarealkrav, der stilles til de tættest bebyggede boligområder.

Forventet effekt

Økonomiforvaltningen vurderer, at dette kommuneplantillæg vil matche kollegie- og ungdomsboligers målgruppe bedre end de gældende bestemmelser. På baggrund af den løbende dialog med ejendomsbranchen og de indkomne kommentarer i høringen, vurderes Økonomiforvaltningen endvidere, at de nye bestemmelser vil sætte gang i flere ungdomsboligbyggerier.

Resultat af høring

Meldingerne fra den afsluttede høring er generelt positive i forhold til ønsket om at fremme flere ungdomsboliger og positive i forhold til virkemidlerne. Der er ingen myndigheder, der har haft bemærkninger til forslaget, som gør, at det ikke kan implementeres.

Bemærkninger fra høringen har givet anledning til en enkelt ændring i kommuneplantillægget vedr. kvoten for tilladelse af kollegie- og ungdomsboliger. Med fokus på de nuværende udfordringer med stort og fortsat stigende behov for kollegie- og ungdomsboliger, og med ønsket om at undgå unødig administration, fjernes kvoten frem for blot at øge kvoten for kollegie- og ungdomsboliger.

En række emner vil blive belyst yderligere frem mod den forestående kommuneplan revision i 2015, herunder:

• Det samlede byggeri og fordeling af boligernes størrelse.
• Kommuneplanens mindstestørrelse for ungdomsboliger.
• Lokalisering og koncentration af ungdomsboliger.

En hvidbog med opsamling på alle høringssvar og Økonomiforvaltningens bemærkninger hertil, herunder ændring af kommuneplantillæg vedr. kvote for kollegie- og ungdomsboliger, fremgår af bilag 2.

Orienteringen om afklaring af muligheden for at fremme byggeri af ungdomsboliger gennem lavere tilslutningsbidrag til HOFOR

HOFOR er p.t. ved at undersøge, hvilke muligheder der forefindes vedrørende en evt. reduktion af betaling af tilslutningsbidrag ved etablering af kollegieboliger.

Vedr. dispensation fra betalingsvedtægten kan oplyses, at selskabet jf. Betalingsvedtægten i særlige tilfælde kan beslutte, at tilslutningsbidraget skal fastsættes lavere end standardtilslutningsbidraget, men ikke lavere end de faktisk afholdte udgifter. Selskabet kan i særlige tilfælde beslutte at yde henstand med betalingen af tilslutningsbidrag. HOFOR har tidligere afvist at give reduktion af tilslutningsbidraget for et kollegiebyggeri i København.

Vedr. mulighed for at reducere tilslutningsbidraget til ungdomsboliger, kan det oplyses, at dette i dag er muligt, hvis de opføres med fælleskøkkener. Der betales som udgangspunkt et tilslutningsbidrag pr. køkken. Hvis der etableres fælleskøkken i stedet for køkkener i de enkelte boliger, betales der kun et tilslutningsbidrag. Der gives dog ikke boligsikring til boliger uden eget køkken. Der er derfor i praksis tale om et valg mellem reduceret tilslutningsbidrag og mulighed for boligsikring.

Vedr. henstand for betaling af tilslutningsbidrag kan oplyses, at HOFOR ikke tidligere har givet henstand, men i et enkelt tilfælde forlangt garanti for betaling, da der typisk er tale om store mio. beløb. Begrundelsen er hensyn til sikring af spildevandskundernes midler ved bygherrens evt. konkurs m.v.. Naturstyrelsens vejledning af 25. april 2013 giver spildevandsselskabet mulighed, men ikke pligt, til at yde henstand med betalingen.

HOFOR er fortsat ved at undersøge mulighederne for samt fordele, ulemper og konsekvenser ved at give henstand med betaling af tilslutningsbidrag, hvorefter spørgsmålet (i første omgang) skal forelægges virksomhedsledelsen. Tidshorisonten herfor er ikke mulig at anslå på nuværende tidspunkt.

Der henvises i øvrigt til tidligere behandlet notat af HOFOR den 10.12.2013 (bilag 4).

Orientering om ensidigt belyste boliger

Regulering af dagslys i boliger er p.t. ikke et kommuneplanspørgsmål. Men da forholdet kan have stor betydning for etableringen af boliger til unge, og spørgsmål til ensidigt belyste boliger blev stillet under høringsprocessen, blev dette undersøgt i forbindelse med forberedelsen af kommuneplantillægget.

Teknik- og Miljøforvaltningen oplyste her, at Bygningsreglementet (BR10) ikke giver hjemmel til at kræve, at lejligheder skal være belyste fra flere sider. Ensidigt belyste boliger, uanset om det er til unge eller andre grupper, bliver godkendt, når de har tilstrækkeligt dagslys. Kollegie- og ungdomsboliger vil på grund af deres størrelse ofte ikke kunne være gennemlyste, men hvis blot det i byggesagsbehandlingen vurderes, at dagslyset er tilstrækkeligt, vil dette ikke være et problem. Teknik- og Miljøforvaltningen arbejder på at fremlægge en redegørelse for kommunens praksis.

Orientering om brugen af deklarationer til sikring af kollegier- og ungdomsboliger til målgruppen

Aktuelt er det blot muligt at opføre kollegie- og ungdomsboliger under almenboligloven (almene ungdomsboliger) og under byggeloven (private ustøttede). Almene ungdomsboliger sikres til målgruppen unge uddannelsessøgende eller til andre unge med særligt behov via boligorganisationens udlejning eller en fællesanvisning. Nye almene boliger forudsættes at tilmeldes fællesanvisning.

Private ustøttede ungdomsboliger er vanskeligere at sikre til målgruppen, da kommunen som myndighed ikke har hjemmel til at pålægge eller håndhæve deklarationer med et indhold, som går uden for det, planloven hjemler. Med hjemmel i planloven kan kommunen tillade og håndhæve, at der lyses deklarationer om, at ejendommen anvendes som ungdomsboliger, men ikke sikre en afgrænset brugergruppe.

Praksis er, at der i forbindelse med byggetilladelsen lyses en privatretlig deklaration om, at boligerne udlejes til unge under uddannelse på de ejendomme, hvor ejer ønsker dette. Deklarationen lyses, fordi der dispenseres fra bestemmelser om boligstørrelser i lokalplaner. Såfremt dette kommuneplantillæg vedtages, så også fra den almindelige parkeringsnorm og det almindelige friarealkrav.

I øvrigt opfordres ejerne bag de private ungdomsboliger til at tilmelde sig en fællesanvisning, men det kan ikke kræves som lovgivningen er i dag. I lokalplaner, der udarbejdes for at muliggøre byggeri af ungdomsboliger, og hvor der ikke er lyst en deklaration, indgår ungdomsboliger i både formålsparagraf og anvendelsesbestemmelser.

Kommuneplantillægget vil træde i kraft, når det er blevet endeligt besluttet i Borgerrepræsentationen og bekendtgjort på plansystem.dk.

Københavns Kommune vil efter vedtagelsen sikre, at der orienteres om de nye regler, herunder også om andre af kommunens relevante ændringer, f.eks. at det med Budget 2013 blev vedtaget, at give grundskyldsfritagelse for kollegie- og ungdomsboliger, der ejes af almennyttige institutioner.

Dagsordenspunkt 7: Endelig vedtagelse af kommuneplantillæg for ”Kollegie- og ungdomsboliger, generelle bestemmelser”

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. april 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.