Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender

1. at Byggeri København udbyder længerevarende strategiske partnerskaber til udvikling og eksekvering af byggeprojekter inden for kommunens store udbygningsområder,
2. at Økonomiforvaltningen i sommeren 2016 fremlægger forslag om maksimale kvadratmeterpriser for de mest almindelige typer af kommunalt byggeri,
3. at Økonomiforvaltningen fremlægger forslag om en mere effektiv brugerinvolvering, der både sikrer inddragelse af brugere, fageksperter og øget innovation i processen. Det skal blandt andet undersøges, om det kan ske gennem en øget inddragelse af Innovationshuset. 

Problemstilling

Med budget 2016 er der sat fokus på at reducere byggeomkostningerne i København. På Økonomiudvalgets budgetseminar i januar 2016 blev der på den baggrund fremlagt en række initiativer til reduktion af byggeomkostningerne og styrket eksekvering af kommunens byggeri. Byggeri København (og tidligere Københavns Ejendomme) har hidtil udbudt langt hovedparten af enhedens projekter enkeltvis - først til et rådgiverteam (arkitekt og ingeniør) og efter endt projektering til en hovedentreprenør. Alene i 2015 er der som resultat heraf gennemført i alt ca. 219 udbud og betalt regninger til ca. 420 forskellige leverandører (underleverandører ikke medregnet). De mange udbud er forbundet med omfattende administrative omkostninger for både kommunen og for de mange leverandører, der byder ind på opgaverne. Hertil kommer, at det store antal leverandører gør det vanskeligt at realisere potentielle fordele ved stordrift, gentagelse og tillidsbaseret samarbejde. Endelig er udbudsprocessen en væsentlig forsinkende faktor for det enkelte projekt, idet fx et EU-udbud typisk tager omkring 3 måneder.

En analyse af Københavns Kommunes nybyggerier har vist, at Københavns Kommunes kvadratmeterpriser på eksempelvis skoler og daginstitutioner er op mod 60 pct. højere end andre kommuners tilsvarende byggerier (jf. Rambølls kapitaliserings- og benchmarkanalyse på byggeområdet). Det bemærkes, at kvadratmeterpriserne i analysen er fratrukket udgifter til grundkøb og byggemodning og omfatter således udelukkende entreprise- og rådgiverudgifter.

Løsning

Ny udbudspraksis

Byggeri København (ByK) er med inspiration fra svenske og engelske offentlige bygherrer ved at udvikle en model for at samle ensartede projekter over en årrække i et antal længerevarende strategiske partnerskaber. Modellen udvikles i tæt dialog med branchen, og ByK forventer allerede at kunne sende tre strategiske partnerskaber i udbud i løbet af foråret 2016, så partnerskaberne kan være klar til at eksekvere projekter finansieret fra og med budget 2017. Der arbejdes i øjeblikket med at udvikle partnerskaber for følgende porteføljer af projekter (se bilag 1):

• Udvidelse, ombygning og renovering af eksisterende skoler og fritidshjem

• Nybygning af daginstitutioner samt udvidelse, ombygning og renovering af eksisterende daginstitutioner

• Blandede opgaver, herunder idrætsanlæg, kulturinstitutioner, botilbud o.lign.

Hvert partnerskab vil som udgangspunkt blive indgået som en 4-årig rammeaftale med en fast totalentreprenør. Partnerskaberne vil blive understøttet af en afregningsmodel, der sikrer den rette incitamentsstruktur for alle parter. Der vil endvidere blive aftalt klare procedurer for håndtering af potentielle tvister uden langvarige og ressourcekrævende voldgiftssager, ligesom der vil være klare processer for videndeling mellem projekterne.

Den endelige inddeling af porteføljerne og organisering af partnerskaberne vil blive yderligere kvalificeret og eventuelt justeret på baggrund af en igangsat markedsanalyse samt den videre dialog med branchens parter og kommunens forvaltninger.

ByK forventer på baggrund af svenske og engelske erfaringer i løbet af partnerskabets løbetid at realisere væsentlige optimeringer af både processer og produkter i takt med, at partnerskaberne modnes. ByK forventer hurtigere eksekvering , mere sikker eksekvering og dermed færre forsinkede projekter, løbende optimering af byggeriet mhp. at opnå lavere byggeomkostninger og aflevering af byggerier med færre fejl og mangler og mere driftbare løsninger. Partnerskaberne åbner desuden op for en mere sikker implementering af Københavns Kommunes krav til bl.a. løn og ansættelsesvilkår, praktikordninger, arbejdsmiljø på byggepladserne, bæredygtighed samt en mere sikker implementering af krav til digitalt byggeri. Se bilag 2 for sammenligning med traditionelt projektforløb. 

Maksimale kvadratmeterpriser

Det er Økonomiforvaltningens vurdering, at en vedtagelse af maksimale kvadratmeterpriser for nybyggeri vil sende et stærkt signal til samtlige interne og eksterne parter, der er involverede i udformningen og realiseringen af kommunens byggerier, om at have særligt fokus på produktivitet, effektivitet og bygbarhed. På den måde sker der en tidlig forventningsafstemning ift. at udvikle solide bygningsløsninger, der ikke medfører unødigt store risici i forbindelse med opførelse af byggeriet.

Økonomiforvaltningen vil på den baggrund indlede et analysearbejde, der skal udvikle realistiske maksimale kvadratmeterpriser i Københavns Kommune. Kvadratmeterpriserne beregnes som entreprise- og rådgiverudgifter samt almindelige omkostninger (fx til byggetilladelse, administration mv.). Midler til grundkøb, byggemodning og ekstraordinære entrepriseudgifter afledt af særlige forhold på byggegrunden beregnes særskilt for det enkelte byggeprojekt. Maksimalpriserne baseres på, hvad det har været muligt at opføre kommunale byggerier for i resten af landet. Maksimalpriserne skal tage højde for, at der er særlige omkostninger forbundet ved at opføre nybyggeri i København, eksempelvis vanskeligere forhold i forbindelse med byggeplads, parkering, de af Borgerrepræsentationen vedtagne krav til byggeri med mere. Endelig gøres der opmærksom på, at der i forbindelse med renoverings-, ombygnings- og tilbygningsprojekter kan være store variationer i opgavens omfang og dermed i realiserede kvadratmeterpriser. Det vil imidlertid blive vurderet, om det for sådanne  opgaver alligevel kan være fordelagtigt at indføre maksimale kvadratmeterpriser.

Styrket brugerinvolvering

For at sikre at det færdige byggeri tilpasses slutbrugerne, vil Økonomiforvaltningen fremlægge forslag om en mere effektiv brugerinvolvering, der både skal sikre inddragelse af brugere, fageksperter og øget innovation undervejs i processen. Det skal blandt andet undersøges, om dette kan ske gennem øget inddragelse af Innovationshuset.

Økonomi

Implementeringen af maksimale kvadratmeterpriser og længerevarende strategiske partnerskaber udgør et hovedgreb i strategien til at opnå lavere byggeomkostninger, som præsenteret på Økonomiudvalgets budgetseminar i januar 2016. På baggrund af foreløbig dialog med branchen og potentialer afdækket i den gennemførte kapitalisering- og benchmarkanalyse på byggeområdet, vurderes besparelsespotentialet på længere sigt at være op mod 20 procent af byggeudgifterne, dog under hensyntagen til den generelle prisudvikling i byggebranchen. Hertil kommer potentielle driftsbesparelser som følge af styrket kvalitet.

Videre proces

Implementeringen af strategiske partnerskaber følger nedenstående fire faser:

1. Forberedelse af udbud, herunder markedsundersøgelse og branchedialog (januar - marts)
2. Udbud (april - september)
3. Kompetenceudvikling og opdatering af arbejdsgange (april - oktober)
4. Opstart af projekter i strategiske partnerskaber (oktober - )

ByK vil endvidere vurdere, om der skal udbydes strategiske partnerskaber for andre porteføljer, f.eks. nye skoler, specialopgaver (fx kunstgræsbaner, pavilloner). Denne vurdering afventer erfaringerne fra udbuddet af de første partnerskaber jf. ovenfor.

Endelig vil ByK med udgangspunkt i partnerskabsaftalen mellem ByK og bestillerforvaltningerne inddrage bestillerforvaltningerne i arbejdet med implementering, særligt i fase 3 og 4.

Sommeren 2016 vil Økonomiforvaltningen fremlægge en indstilling til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen om vedtagelse af maksimale kvadratmeterpriser for udvalgte nybyggerier, så priserne kan danne grundlag for finansiering af nybyggerier ifm. kommende forhandlingerne om budget.

De relevante forvaltninger vil blive inddraget i arbejdet.

Mikkel Hemmingsen         /                     Søren Tegen Pedersen