Forslag til lokalplan haveforeningen "Rosenvang" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Forslag til lokalplan haveforeningen "Rosenvang" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 1. marts 2005
J.nr. ØU 81/2005
17. Forslag til lokalplan haveforeningen "Rosenvang" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget
over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at forslag til lokalplan
"Rosenvang" vedtages med henblik på offentliggørelse,
at indsigelsesfristen fastsættes
til 2 måneder,
at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside
for planen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde
samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.
Økonomiforvaltningen
indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til forslag til lokalplan "Rosenvang" hørende forslag
til tillæg til kommuneplan 2001 vedtages med henblik på offentliggørelse,
at indsigelsesfristen fastsættes
til 2 måneder,
at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside
for planforslagene, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et
orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 23. februar 2005
Anbefalet
RESUME
Planforslagene, der
omfatter Andelsselskabet Rosenvangs område mellem Mørkhøjvej og Vestvolden,
udarbejdes efter ønske fra foreningen med henblik på lovliggørelse af
anvendelsen til helårsbeboelse af det eksisterende kolonihaveområde.
En del af området
ligger inden for beskyttelseslinien for fortidsmindet Vestvolden.
Rosenvang, der har
et grundareal på 1,8 ha og rummer 44 lodder næsten udelukkende med boliger, er
et af de kolonihaveområder, som Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 20.
november 2002 drøftede i forbindelse med en redegørelse om lovliggørelse af
helårsbeboelse i en række kolonihaveområder i Københavns Kommune.
Lokalplanforslaget
tager udgangspunkt i erfaringerne fra lokalplan nr. 361 "Bastiansminde",
lokalplan nr. 364 "Grønrisvej" for haveforeningen "Ny Kongens Enghave", og lokalplan
nr. 369 "Elmebo" samt lokalplanforslagene for "Elmegården" og Engvej".
Forslaget er tilpasset de konkrete forhold i Rosenvang, herunder beliggenheden
umiddelbart op til Vestvolden.
Andelsselskabet
Rosenvang har fået udarbejdet en brandsikringsplan, som forvaltningen har
principgodkendt, og brandsikringen kan dermed igangsættes.
Det foreliggende
lokalplanforslag, der i det væsentlige er tiltrådt af foreningens bestyrelse, aflyser
ved den endelige vedtagelse den tinglyste meddelelse af 26. august 1927, der
fastlægger området til sommerophold, og skaber det planmæssige grundlag for en
anvendelse til helårsboliger.
Der må opføres én beboelsesbygning med én bolig på hver lod, og
bebyggelsesprocenten må i princippet ikke overstige 30. For lodder over 400 m²
må etagearealet dog ikke overstige 120 m², og for lodder mindre end 267 m2
må bebyggelsens etageareal være op til 80 m2. I dag er den
gennemsnitlige bebyggelsesprocent på den enkelte lod ca. 20. Langs de relativt
smalle adgangsveje fastlægges der bebyggelsesregulerende byggelinier for at
opretholde det grønne præg. Bestemmelserne gælder ved nybyggeri, mens
lovliggørelse af eksisterende bebyggelse skal finde sted i forhold til den på
opførelsestidspunktet gældende byggelovgivning.
Lokalplanforslaget
er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001,
hvorfor der er udarbejdet kommuneplantillæg.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Haveforeningen er etableret
i 1927 på areal, der i dag ligger delvis inden for Vestvoldens beskyttelseslinier.
Arealet blev bebygget med kolonihavebebyggelser, der efterhånden, uden godkendelse,
er ændret til helårsboliger, med undtagelse af 2, der stadig kun benyttes til
sommerophold. Størstedelen af husene benyttes således til helårsbeboelse
uanset en tinglyst meddelelse om, at området kun må bruges til sommerophold. Området
har et grundareal på 17.839 m² og rummer beboelsesbygninger med et samlet
etageareal på ca. 3.000 m² og med 75 beboere. De 44 lodder på 240-593 m² har en
gennemsnitsstørrelse på 330 m² og 4 lodder er på mere end 500 m². 4 lodder har
en bebyggelsesprocent højere end 30, mens den for 15 lodder er mellem 20 og 30
%. Kun 2 lodder har B% omkring de tilladte 10 eller derunder.
Der er givet
byggetilladelser i området til sommerophold, men på grund af boligsituationen
har kommunen set igennem fingrene med den stigende ulovlige helårsbeboelse. I
foråret 2004 har andelsselskabet søgt om at få udarbejdet en lokalplan for
området for at få lovliggjort forholdene i haveforeningen og for at kunne
regulere den fremtidige bebyggelse. Områdets særlige karakter af åbent
havehusområde søges opretholdt.
Der er bygget mere
på det enkelte lod end tilladt i den tinglyste meddelelse, og der er ikke givet
byggetilladelser til helårsbeboelserne, hvorfor en del af byggeriet er
ulovligt. En lovliggørelse af området kræver først og fremmest, at de
brandsikkerhedsmæssige forhold bliver bragt i orden, hvilket foreningen er
indstillet på. Foreningen har med en teknisk rådgiver udarbejdet et forslag til
brandsikring af hvert enkelt hus, således at de gældende brandkrav kan
opfyldes. Forvaltningen har principgodkendt brandsikringsplanen, og
bestyrelsen forventer, at brandsikringen kan v
ære afsluttet i løbet af 12 måneder
fra godkendelsen.
Området præges i særlig grad af naboen mod nord
og vest, det fredede fortidsminde Vestvolden, der blev opført i 1888 - 1892 som
en del af Københavns befæstning. Voldanlægget er anlagt med en samlet bredde på
i alt 100 m forvold og omfatter en 16 m bred vandfyldt voldgrav og en hovedvold.
Voldanlægget, der i dag fremstår med skovbevoksning, anvendes til rekreative
arealer, der danner en grøn forbindelse fra Avedøre Holme i syd til Utterslev
Mose i nord. Vestvolden er på dette sted sikret af en fortidsmindebeskyttelseslinie
8 -25 m fra skel mod voldanlægget, der hindrer etablering af ny bebyggelse og
andre anlæg nær fortidsmindet uden særlig tilladelse. Denne linie er desuden fastlagt som å- og skovbeskyttelseslinie.
12 af Rosenvangs huse og en del skure ligger inden for beskyttelseslinierne fra
Vestvolden.
Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den
20. november 2002 (BTU 557/2002) forvaltningens redegørelse om helårsbeboelse i
kolonihaveområder samt igangsætning af lokalplanarbejdet for 11 kolonihaveområder.
Redegørelsen blev udarbejdet på baggrund af resultatet af et arbejde, der er
gennemført af en arbejdsgruppe internt i kommunen, der har undersøgt
mulighederne for og konsekvenserne af en lovliggørelse af helårsbeboelsen i de
københavnske kolonihaveområder. Arbejdsgruppen konkluderede, at en væsentlig
forudsætning for at bringe de ulovlige forhold i orden i kolonihaverne er at
udarbejde lokalplaner for områderne. I indstillingen foreslog forvaltningen,
at der igangsættes lokalplaner for de 11 kolonihaveområder, der endnu ikke
er udarbejdet lokalplaner for. Rosenvang er den 6. haveforening, der herefter
har udarbejdet det materiale (en lodinddelingsplan, planer med indtegning af
bygninger, skema med grundarealer og etagearealer på de enkelte lodder og en
brandsikringsplan), der er nødvendige for, at forvaltningen har kunnet igangsætte
lokalplanlægningen. Der vil ikke blive givet byggetilladelser, og den
egentlige status som helårsbeboelse opnås ikke, før lokalplanen er endelig vedtaget.
Andelsselskabets
synspunkter
Der er indsendt referat af andelsselskabets generalforsamling
den 23. september 2004 med vedtagne oplæg til lokalplanbestemmelser. Disse er
altovervejende indarbejdet i lokalplanforslaget. Selskabet har imidlertid
ønsket et maksimalt etageareal pr. bygning på 125 m2. På baggrund af
sædvanlige bestemmelser i tidligere tilsvarende lokalplaner foreslås det
maksimale etageareal pr. bygning fastsat til 120 m2.
Lokalplanforslaget
Lokalplanforslaget
omfatter ejendommen matr.nr. 2862 Husum, København, begrænset af Mørkhøjvej,
nordskellet af matr.nr. 2 c Husum, København, og østskellet af matr. nr. 3 c
Husum, København, der er en del af Vestvolden.
Med forslaget
tilvejebringes det planmæssige grundlag for anvendelse af det tidligere
kolonihaveområde til helårsboliger. Den oprindelige lodinddeling med enkelte
sammenlægninger fastholdes, og der muliggøres en matrikulær udstykning
svarende hertil, samtidig med at det tilstræbes at fastholde områdets grønne
præg. Området fastlægges til helårsboliger i form af énfamiliehuse.
Der må på hver
parcel opføres én beboelsesbygning med én bolig i maksimalt 1etage og udnyttet
tagetage. For parceller mindre end 400 m² skal etagearealet i princippet overholde
en bebyggelsesprocent på 30. Der vil dog altid kunne opføres en bygning på
minimum 80 m2, og for parceller på over 400 m² må etagearealet ikke
overstige 120 m². For det fastlagte fællesareal gælder, at der kan opføres
fællesbygninger på maksimalt 160 m².
Udover beboelsesbygningen
må der på hver parcel opføres én carport på maksimalt 17 m², et skur på
maksimalt 10 m² og glasoverdækning på maksimalt 17 m².
Tage skal udformes
som fladt tag eller som sadeltag eller deraf afledte tagformer. Bygningernes
overflader skal fremstå i naturlige materialer og mod Vestvolden i diskret farvevalg.
Mod Mørkhøjvej
opretholdes de eksisterende vejlinier. De interne færdselsarealer, der
fastlægges i lokalplanen, kan udlægges som private fællesveje. Mod Vestvolden
skal der hegnes med trådhegn og tjørnehæk, og der fastlægges en byggelinie i
2,5 m's afstand fra skel mod fortidsmindet. Placering af bebyggelse inden for
bebyggelseslinien langs Vestvolden forudsætter dog dispensation fra
Naturbeskyttelsesloven.
Ubebyggede arealer
skal, bortset fra parkeringsarealer, anlægges som have, der skal understøtte
områdets karakter af åbent havehusområde. Den enkelte parcel skal hegnes med
levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Der fastlægges bebyggelsesregulerende
byggelinier, som sikrer, at arealerne ud mod de interne færdselsarealer og
Mørkhøjvej får havekarakter. Mod Vestvolden skal beplantningen sikre en
ensartet afgrænsning langs det fredede areal i lighed med andre strækninger.
Forslag til tillæg til kommuneplantillæg
Lokalplanforslaget
er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, hvor området er fastlagt som
O1-område, der bl.a. omfatter kolonihaver.
Der er derfor
udarbejdet forslag til kommuneplantillæg, der i overensstemmelse med områdets
anvendelse til helårsbeboelse fastlægger området til boligområde (B1*-område),
hvor stjernen angiver, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde
søges opretholdt.
Planmæssige forhold i øvrigt
En tinglyst
meddelelse fra 26. august 1927 om, at området bl.a. kun må anvendes til
sommerophold, og at kun 10 % af grundarealet må bebygges, ophæves.
Der henvises i
øvrigt til vedlagte bilag, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning
og lovgivning.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer
og programmer.
Ifølge lov om
miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der
foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på
miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.
I mødet den 9.
december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04) en indstilling, hvorefter
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen blev bemyndiget til at
foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal
udarbejdes en miljøvurdering.
Planforslagene
vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet
planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller
projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets
nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på
dette eller på omkringliggende områder eller bebyggelser, da planforslagene
alene medfører en lovliggørelse af eksisterende forhold.
Beslutningen vil
blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til lokalplan offentliggøres.
Bygge-
og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering.
Sagen er
miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.
Høring
I forbindelse med
udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring
af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen,
Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen,
samt Københavns Bymuseum, Kulturarvsstyrelsen og Skov- og Naturstyrelsen.
Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundheds-
og Omsorgsforvaltningen, Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen og Uddannelses-
og Ungdomsforvaltningen samt Skov- og
Naturstyrelsen har ingen kommentarer til forslaget.
Københavns Bymuseum oplyser, at området ikke tidligere har været
berørt af arkæologiske undersøgelser, og i tilfælde af større byggerier bør
museet kontaktes. På denne baggrund er der i lokalplanforslaget optaget en
kommentar herom.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet
i bilaget, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen", jf. ovenstående.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns
Energi gør opmærksom på bygassens
positive egenskaber, men da der ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelse
i en lokalplan om tilslutning til bygasnettet, har dette ikke afspejlet sig i
lokalplanforslaget. Det kan i øvrigt oplyses, at der kun i Mørkhøjvej findes
gasledninger med enkelte tilslutninger.
Kulturarvsstyrelsen har fremsendt kommentarer om bebyggelse
inden for Vestvoldens beskyttelseslinier. Disse er i vid udstrækning
indarbejdet i lokalplanforslaget.
De indkomne
bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor,
Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A
– D
Forslag til dialogstrategi
Med henvisning til
Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR 111/01) foreslås, at
der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:
·
Der
etableres en særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en
dialogdel.
·
Der
gennemføres en udstilling i lokalområdet.
·
Der
annonceres i lokalaviser
·
Der
gennemføres et borgermøde i lokalområdet. Da der må formodes at være en del
lokal interesse for planforslagene,
foreslås borgermødet afholdt som et orienteringsmøde.
BILAG VEDLAGT
Forslag til
lokalplan "Rosenvang" med tilhørende kommuneplantillæg med hovedafsnittene
"Baggrund for lokalplanen", "Lokalplanforslag Rosenvang" og "Forhold til øvrig
planlægning og lovgivning"
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I
BORGMESTER SØREN PINDS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A.
Brev af 26.
november 2004 fra Københavns Bymuseum
B.
Brev af 2.
december 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi
C.
Brev af 6.
december 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen
D.
Brev af 9.
december 2004 fra Kulturarvsstyrelsen
Paul Sax Møller Mette Lis Andersen