Hvad er en servitut?

Inden du skal i gang med et byggeri, er det vigtigt at du tjekker om der er servitutter på din ejendom. Servitutter indeholder ofte bestemmelser, som har indflydelse på, hvad og hvor du må bygge.

Forstå din servitut

En servitut er tinglyste bestemmelser, der kan være pålagt din ejendom. En servitut kaldes også for en deklaration eller en byrde. Der er ofte servitutter i villaområder og de kan have stor indflydelse på hvad der opføres på grundende i området.

Det er vigtigt du undersøger om der er servitutter på din grund, inden du planlægger dit byggeri.

Eksempler på, hvad servitutter kan indeholde:

Bestemmelser for antal boliger på grunden
Bestemmelser for hvor mange etager, der må bygges
Bestemmelser for hvor meget der må bygge på grunden
Krav til afstand fra bygninger til vej og naboskel
Krav til udformning og farver på en bygning, også kaldet facadecensur
Bestemmelser om anvendelse.

Servitutter kan også indeholde bestemmelser, der betragtes som forældet og derfor ikke længere skal overholdes. Det kan være forbud mod beboere af arbejderstanden eller bestemmelser om husdyr.

Læs de mest typiske bestemmelser her

Vis alle

Afstand til vej

I en servitut kan der stå:

Bygningerne skal holdes mindst 15 alen (9,415 m) fra tilstødende vejes midtlinjer.

Bestemmelsen angiver en såkaldte vejudlægslinje. Vejudlægslinjen ligger parallelt med vejen og afgrænser et stykke af grunden, der er udlagt til vejareal. Det areal kaldes vejudlægget. Der må, med ganske få undtagelser, ikke opføres bebyggelse i vejudlægget.

Afstand til nabo

I en servitut kan der stå:

At bygninger holdes så langt fra nabogrund, at vinduer kan anbringes derimod.

Bestemmelsen angiver den såkaldt vinduesafstand, der stammer fra den københavnske byggelov fra 1889. Vinduesafstanden bestemmer hvor højt og i hvilken afstand til naboskel der må bygges. Den betyder at bebyggelse ikke må opføres nærmere matrikelskel end hvad der svarer til en afstand af 1,88 m plus ¼-del af bygningshøjden. Bygningshøjden måles til overkant af øverste bjælkelag.

Bebyggelsesgrad - hvor meget må du bygge

I en servitut kan der stå:

Kun 2/7 af grunden må bebygges, af hjørnegrunde må dog 1/3 af grunden bebygges.

Bestemmelsen angiver den såkaldte bebyggelsesgrad, som bestemmer hvor meget der må bygge på terræn på en given grund. Det vil sige det samlede fodaftryk af al bebyggelse på grunden i forhold til grundens størrelse. Alle bygninger på grunden regnes med i din bebyggelsesgrad.

Bebyggelsesgraden beregnes i forhold til grundens matrikulære areal fratrukket eventuelle vejudlæg. Du finder din grunds areal og eventuelle vejudlæg i din BBR-meddelelse.

Se hvor meget du kan bygge på en grund med en bebyggelsesgrad på 1/3:

Grundens matrikulære areal er 664 m²
Grundens areal til vejudlæg er 107 m²
Grundens areal uden vejudlæg er derfor 557 m²
Tilladt bebygget areal (fodaftryk) er 185 m², da 185 m² svarer til 1/3-del af 557 m²

Antal boliger og etager

I en servitut kan der stå:

At der på hver ejendom kun må opføres én beboelsesbygning med højst 2 til beboelse indrettede etager, foruden enkelte kvistværelser, der dog ikke må være indrettede til selvstændig beboelse
At hver etage kun må tjene til bolig for én familie.

De to bestemmelser betyder at der kan opføres ét hus til beboelse i to etager og en tagetage. Huset kan have én bolig i stuen og én bolig på 1. sal. Det vil sige to uafhængige boliger. Tagetagen må også gerne bruges til beboelse, men kun i forbindelse med de to boliger på stuen og 1. sal.

Der kan derfor ikke opføres et dobbelthus eller en etagebebyggelse på grunden.